以微見著洞察趨勢 客觀行文理性參考
太原樓評| 業內視角
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導讀
改善盤爭相入市，量價齊漲，實則開啟內卷序幕！
察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！
8月樓市利好相繼出台，9月樓市呈現企穩跡象，10月百強環比微弱轉正！
具體看：克爾瑞數據，9月重點30城成交環比增長3%，百強房企環比增長17.9%。10月百強房企業績環比增長0.6%，近六成百強房企單月業績環比降低。
中指數據，百強房企10月單月銷售額同比下降33.5%，環比下降7.5%。兩者雖然不同，但是基調結論相似，全國的樓市十月份並不樂觀！甚至「市場情緒」波及萬科。
十月份，恆大許家印「被捕」後，融創重生、碧桂園積極償債，攻堅克難保交樓依舊民營房企的主旋律。同時，北京，上海等重點城市的土地成交也開始活躍起來！
回到太原樓市，量價齊漲，在多個新開改善盤刺激下，呈現金九銀十的景象，市場住宅均價達到了1.27萬，接近歷史最高月份，但剔除了新入市開盤的項目看，各個項目的成交雖有改善，實則並不樂觀，伴隨新盤的加推，改善盤內捲成為必然趨勢。
對全國樓市十一月份趨勢預判：
一，新房成交微跌，城市分化延續。
二，二手房有所激進，量釋價將跌！
三，政策下觀望濃，新房改待明確。
一：太原城市政策篇
01山西省委新書記
10月28日，新華社發布消息，日前，中共中央決定：唐登傑同志任山西省委委員、常委、書記。今年59歲的唐登傑此番調入山西之前，任民政部黨組書記、部長。
今年9月28日，據官方消息，藍佛安任財政部黨組書記，不再擔任山西省委書記。
02調整公積金貸款政策
《關於調整住房公積金貸款政策的通知》此次政策調整包括「商轉公」、首付比例、貸款額度、購房套數認定標準等。自11月1日起，公積金貸款額度恢復為80萬。
11月1日起，解除住房公積金流動性風險四級響應，購買第二套改善型住房申請住房公積金貸款的，首付比例調整為不低於購房總價的20%。
2018年10月1日至2023年10月20日期間商業銀行發放的住房商業貸款，貸款房屋取得不動產權證書後，可以申請辦理住房商業貸款轉公積金貸款業務。
住房公積金貸款額度恢復為：借款人夫妻雙方最高貸款額度按照不超過80萬元核定；單身職工或夫妻雙方只有一方最高貸款額度按不超過50萬元，最低30萬元。
有過提取公積金記錄的，在申請貸款額度中暫不核減相應的提取金額。
樓評君觀點
公積金政策的利好，對體制內購房群體改善換房提供了一定的支持，額度恢復80萬，對於太原樓市的消費具有一定的促進刺激作用。
二：太原土地市場篇
01 土地表現 高成交畝價上漲
土地建面供應17.5萬㎡，建面成交64.8萬㎡，成交共計5宗，全部為SWG類土地
來源|太原樓評
本月畝價因太原廣場等核心位置升到773萬/畝；受其影響，樓麵價達2637元/㎡
來源|太原樓評
樓評君觀點
主城區土地，畝價上漲，優質地塊陸續釋放，未來改善盤或有集中供應！
三：太原商品房市場篇
01商品房量價齊漲預售降
本月共13項目獲23張預售證，批售34.7萬㎡，住宅33.7萬㎡，其中主力濱河金茂府
來源|太原樓評
商品房市場供應量35萬㎡，成交39萬㎡，均價12698元/㎡，成交量大幅上揚！
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02住宅成交上漲六成
商品住宅供應面積34萬㎡；銷售面積38㎡；受華潤開盤均價拉升為12660元/㎡
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商品住宅狹義推售存量123萬㎡，預售存量368萬㎡，住宅存量去化周期14個月；
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03公寓寫字樓供求價均回落
公寓/寫字樓供應面積0.9萬㎡，銷售面積0.7萬㎡；均價回落到9896元/㎡
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公寓/寫字樓已推未售量面積35萬㎡，流速0.8萬㎡/月，預計去化45月，壓力降緩
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04商業供求降價上漲
商業供應0.2萬㎡，銷售0.3萬㎡；以龍城金茂府為主，均價24686元/㎡。
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樓評君觀點
樓市河西多個新盤推售，成交量大幅上漲，集中於改善盤類，或將迎來價格內卷。
四：太原二手房市場
01二手房掛牌高成交漲
二手房市場價漲量跌，均價9958元/㎡;新房均價12660元/㎡，價差幅度擴大。
來源|太原樓評
本月二手房市場掛牌量4.0萬套，掛牌面積約344萬㎡，理論去化周期為20個月。
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二手房市場成交20年以上樓齡占比約為40%，准新房5年內僅有7%，份額仍有潛力
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02市占規模增市占降
太原新房+二手房宏觀市場成交的套數規模止跌回升，整體市場需求呈現上漲。
來源|太原樓評
二手房成交套量與新房占比降低，二手房流通性適度回落，總套量低於新房量；
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樓評君觀點
相對全國太原二手房表現偏差，成交量低於新房，價格因流通性差擠壓明顯！
結語篇
太原樓市四季度仍不容樂觀，2023年築底期大機率實現。剛需釋放回暖後疲軟，持續性差，改善盤釋放需政策鼓勵，准豪宅份額持續逆勢而擴展，此異象終將回歸！
宏觀而言太原樓市投資屬性逐步弱化，搶房熱銷難再出現。
微觀而言，未來樓市消費需求主力源於居住空間改善釋放，新太原的吸附存在減弱，剛需份額降低。高容積率下的產品舒適度極低，低容積率舒適型產品青睞度更高！
樓評君作為房地產行業研究分析師，上市房企投決諮詢顧問，參與房地產政策的制定出台，作為中房協和新媒體協會成員，以及太原樓評主理人，堅持客觀立場發聲！
2018年之後，近五年有幸在太原之外的大同、忻州、晉中、長治、臨汾、晉城、運城、呂梁都有地塊開發諮詢服務，感謝讀者推薦以及業界大佬的幫助和支持。
最後，溫馨提醒，市場下行，紅利稀薄，開發須謹慎，房企掌舵決策人謀定而思動，兼聽更明。沒有任何行業能花紅百日，守得雲開見月明，靜待花開終有時。
願與堅守的地產人——
破冰前行共克艱，與君共勉！
諮詢顧問，專注趨勢！
業內視角言之有據！ 地產研究專家，上市房企決策顧問。致力於市場研判洞察趨勢！
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主業：城市進入/土地推薦/可行性分析
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作者：張明 圖片：來源網絡 侵刪
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