目光所及皆是現象；所想所思皆系地產！

一：淺析濱河金茂府的土地和股權

作為太原的第二座金茂府，濱河金茂府為何要有濱河二字？

為何沒有聽到金茂拿地就賣了房子？

不應該是金茂拿地—賣房的順序嗎？

於是順著項目的開發商——山西瑞拓房地產開發有限公司，發現了其聯合開發的股權結構，原來是聯合拿地，2021年才談妥，金茂控股僅有5%，大股東是中正。

（一）：土地溯源

關於濱河金茂府項目的土地，從規資局相關公告中，可以發現，這宗土地至少是2018年就被中正地產已經拿下了，遲遲沒有開發大概有兩個原因！

一是等風來調控規，另外等「溢價」機遇！

為推動平陽路西一巷7號院及南內環街南一巷6、8號院片區棚戶區（危舊房）改造建設，2020年小店區政府申請對相關地塊控規進行修改。2021年修改方案（草案）公示，核心的R2-037地塊容積率從2.6調整到4.05，限高擴大到143米。

雖然這地塊是「紫竹院」舊改，僅有一路相隔的平陽路西一巷16號濱河金茂府地塊，自然也等到控規調整的風口。

2021年3月濱河世家相關施工招標中的數據顯示，項目的6號樓高度153米，7號樓高度149米，8號樓高度106米。

（二）：股權結構

以上相關的內容，金茂都尚未參與。時間來到去年，中正地產大機率是計劃自己搞的，但是想到了合作更合適的人選——「高溢價」的代表金茂。

那麼從股權關係中能看出什麼端倪？為何是5%的控股？

一般品牌代建會收取多少費用？銷售收入的5-8%，那麼是否能推斷出濱河金茂府大機率是代建，並非金茂的投資項目！

太原樓評君：

大機率代建項目，傻傻分不清楚！

二：淺析濱河金茂府營銷和產品

濱河金茂府如何贏得開盤取得5.6億的巨大成功？項目的批售量是否滿足這個銷售額？項目的營銷為何會那麼成功？

（一）：曾被處罰過

2021年濱河世家樣板區相關，就出現了違規，說明項目雖然是頂級豪宅金茂加持，但是營銷過程中也不是十分完美。

（二）：預售供應量

其次濱河金茂府並非是一拿下預售證就搶購一空的那種，相反，濱河金茂府的首批預售證在上個月就已經取得，在8月5號取得了4號樓1.28萬㎡，和9號樓的1.47萬㎡，合計2.75萬㎡。

那麼這兩棟樓值多少錢呢？根據項目在房管局獲批參考價估算：4號樓貨值2.7億，9號樓3.6億，合計貨值為6.3億！

對應一下，開盤5.6億和6.3億的總貨值，都能直接售罄了，明顯太容易穿幫。所以濱河金茂府再等一張預售證的到來。

9月9號開盤當天，濱河世家的六號樓預售證下發，公示已經到了今天——9月14號，細品一下。

作為樓王的6號樓有280和400㎡各二十餘套，但是套均總價已經在上千萬級了。

（三）：濱河金茂府產品

濱河金茂府一共10棟樓，九棟是住宅，共計四個戶型，起步210㎡，主力257㎡，剩餘兩個戶型是280㎡和400㎡。

從產品上看，龍城金茂府和濱河金茂府的面積段相近，似乎發覺並不是師出同門，濱河金茂府的產品有融創系的味道。

從戶配上看，210㎡占比約22%，257平米占比55%，280㎡的17%，400平米的僅占6%，屬於比龍城金茂府產品面積段上稍高一丟丟。

太原樓市往往是不怕「豪」，比如萬達龍樾府滯銷產品為起步的170㎡戶型，大戶型反而比較暢銷。

預估濱河金茂府可能也是6%的暢銷，購房者則會被「稀缺」的身份感交了「智商稅」。

太原樓評君：

操盤玩得666，實際戶配偏中庸！

三：淺析濱河金茂府的房價與預期

總有一些人想創造歷史，但是歷史的經驗總是教育他，要尊重歷史的發展規律，可以超前，但是不能穿越，可以勤能補拙，但不能違背發展的規律。

（一）：城市房價潛力

上海的湯臣一品已經十七年了，太原的星河灣也是十餘年了。作為城市標杆的豪宅，只有幾百套的湯臣至今沒有售完，從開盤十餘萬到如今二十萬左右漲幅並大大，之一是「天花板」的存在，源於他城市坐標是上海。

十三年前樓評君，還在上海做房地產銷售，那個時候上海均價一萬三左右，我在的寶山區徘徊在一萬，靜安區在三萬左右。

記得當年號稱「絕不降價」的湯臣一品也低下過頭顱，成交過6.9萬的單價。時至今日，上海均價翻了四倍，湯臣一品也只是翻了一倍，這還是中國城市潛力最好的魔都。

回到太原，十年前樓市均價六七千，星河灣賣價二萬多。十年後，星河灣價格依舊，而太原的城市均價僅僅翻了一倍。房子是賣給這個城市的人，城市和經濟發展狀況也決定了房價的潛力。

（二）：豪宅價格潛力

做過豪宅的經歷，往往採用「以價格不變應萬變」的策略！

為何如此，因為豪宅在最初進入到市場時候，就已經把調性完全確立了，也可以說把項目五年或十年後的升值潛力全部透支了。

那麼結果往往就是，今年買這價，明年買這價；期房買這價，現房買也是這價。

有些人會擔心買不到了怎麼辦？豪宅項目的一般入住率並不高，潛在的就是全新未居住的二手房依舊會有存量，看似是買二手房，實則都是新房。

如君不信，回望一下星河灣，萬國城，摩天石，茂業天地，以及崑崙御！

太原樓評君：

豪宅價格漲幅不大，跟城市潛力相關！

四：太原樓評對濱河金茂府的小結

對於濱河金茂府以及關注這個項目的潛在購房者，樓評君的幾個小建議！

1，真誠對待市場，少一些營銷套路。

2，拿出金茂水平，莫學太原廣場。

3，順應市場發展，需降價時別撐著！

太原樓評君：

尊重事實與規律，方能做好金茂府！

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作者：太原樓評 編輯：張明

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