樓評君：整體不會，晉南在弱化，遺忘城市存在補漲！

3，山西房地產誰會來主導？

樓評君：除太原國央企支撐，地市實業主導或分散化！

這幾天樓評君寫一份房地產政策趨勢分析的報告，中國房地產行業從長周期看，是一個不斷修正的過程，過去周期趨勢和政策療效極強，未來逐步減弱，步入新常態。

長遠看房地產市場依舊存在，只是從流通環節的「買賣空間」進入到經營使用「內容空間」，不同城市經濟增速和人口聚集能力差異，也許提早到來，也許是延期多年！

NO. 1｜全國地產行業趨勢

房地產是支柱行業，房地產行業直接和間接拉動約30％GDP、土地出讓收入承擔了30-40％地方財政、占據60％家庭資產！其重要地位不言而喻。

外部看，全球能源危機動盪中，經濟承壓進入通貨膨脹潮。預測2023年全球的GDP增速將會在2.1%，而國際貨幣基金組織（IMF）2022年全球GDP增4.05%。

中國2022年GDP將增長3%（目標5.5% ），2023年我國GDP增速目標為5%，上半年實現5.5%；外貿出現下滑，全球加息背景下，中國持續降息以提升內需潛力。

2023年上半年全國土地成交降幅20%，商品房銷售面積為5.95億（去年同期6.9億）平方米，商品房銷售額為6.3萬億（ 去年同期6.6萬億）元 。

具體看五個個指標：投資增速，拿地總量，銷售面積，單價趨勢，庫存面積。會發覺全國的房地產行業仍未能「痊癒」，全國房價的下行和房企利潤的虧損仍會持續。

當然，中國人面對各種複雜的情況，總能找出解決之道，具體不展開分析，做一個趨勢的預判觀點如下：

1，全國政策，高壓從嚴到紓困趨松防風險。

2，拿地市場，准一線城市放量，民企復甦。

3，增量新房，套量降低，單價漲改善為主！

4，存量二手房，總量反超新房，剛需主力！

另外，城市房地產需求是和人口結構息息相關的，高能級城市中，未來在購房中女性決策的比重越來越大，尤其是單身女性這類群體，傾向於小型化。

而下沉類市場，家庭架構穩定，子女驅動，反而存在對舒適和空間的追求增強，面積仍有擴展化趨勢，但也有臨界值的鎖定特徵。

NO. 2｜省內地產行業趨勢

山西省內樓市回暖比全國要快，這是基於能源產業的紅利期和山西本身城鎮化進展緩慢，依舊有一定的紅利期釋放，故而有些剛開啟城改屬性縣城的房價日漸增高。

山西省統計局2023年上半年，全省房地產開發投資增長0.5%，商品房銷售面積1140萬平方米，增長13.8%；商品房銷售額793.9億元，增長18.3%。

具體看山西省各地市中：太原、大同、晉中屬於房地產開發程度過速的城市，運城、晉城、朔州屬於開發晉城中等，臨汾，長治、忻州屬於明顯開發度偏低補漲的城市。

2022年太原的中部城市群房地產占比僅有43.5%，與高峰時期50%出現了下滑。而晉東南的兩個城市占比已經2020年的16.8%上漲到22.3%，形成南強北弱格局。

2023年下半年，山西省首個試點現房銷售城市——沒有在太原，選在了晉城。而推行現房銷售的原因是山西省2021年時全省的期房銷售占比約為91.3%！

對於山西省樓市，樓評君也做一個趨勢的預判觀點如下：

1，全省政策，城市分級差異化，南緊北松。

2，全省拿地，逆周期判斷，冷門城市放量。

3，全省新房，高庫存塑產品，低庫存剛需！

4，全省二手房，省會套量反超，地縣不暢！

回頭看一下，樓評君在近四五年內，服務過的山西地縣城市的開發諮詢，也已經陸續進入市場並交上了收官答卷，本著不影響項目發展的原則，在部分項目進入清盤期後，可以作為市場諮詢顧問案例，在預判和市場的測驗的案例解析。

諮詢顧問，專注趨勢！

顧問服務，其實是一個難以量化的標準，更多的是通過了時間的捶打，不拘一格的各類屬性地產項目的服務中逐步豐滿了認知維度，當然也需要時刻的思考和學習的習慣，以及大佬的點撥和機遇的賦予。

起於營銷，有了在不同維度視角看主管部門、房企、銀行等各類地產相關的機構的立場和解題思路，無論是新房還是二手房，或者城市周期變化，最初的頻繁城市更迭的經歷，有了更多城市研究的基底和判斷模型。

房地產從銷售產品，到產品的內容安置，突破了過去住宅和商業為主的領域，產城類、文旅類、康養類等注重運營的需求，無論是低端的分租房，或者規模的長租公寓，民宿託管，還是資管優化等領域，都是延續從重資產到重運營的行業轉型期。

當然，房地產行業的結構變化，並非原領域完全停滯，由於普通商住規模縮小，部分房企的出清，留下精英房企逐步以穩健路線為主，耕作於熟悉的城市和板塊，在遭遇經營風險和判斷盲區上，優勢底色更好一些。

在行業下行這幾年，樓評君收入也是銳減的。依舊在這賽道和堅持公號的更新，大概是對趨勢研究的熱愛，可抵蕭條時歲月的漫長，留點印記，不畏世間行業的無常。

從全國看，山西有東北化趨勢，樓市風險趨增；

從省內看，省會是地縣的車轍，抗不過周期性。

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主業：產品定位/開發諮詢/企業培訓

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作者：張明 圖片：來源網絡 侵刪

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