作為地產「技工」，時常有些煩悶。昨天去醫院，主治醫師有印象，對我這地產老狗又說，要少熬夜多休息，少動腦多運動，遇事少計較，心態放平和。我覺得都對！

知乎上遇到位中醫大神，說中醫是一種生活方式，正信正念，理論是中國人哲學思想，講究合乎規律，天人合一，能看透本質。

樓評君欲拜學，肝盛易燥，機緣未滿。

聊理想，挺虛的，樓評君是純粹的世俗人。能「跪著」把錢掙了，也不寒磣。故而，那個鮮衣怒馬的少年，學會了處世的隱忍。

樓評君對自己復盤一下，這個評價是如何獲取？哪一段經歷，造就了這專業的修辭。

（一）渠道「經歷」復盤！

畢業後，適逢經濟危機，小鎮做題家獨自來到魔都，進到「門檻」相對較低的銷售口，作為滬漂的一枚「小赤佬」，干起了忽悠老上海買周邊城郊和衛星城樓盤的勾當。

從熟悉上海地鐵到熟悉上海麻將，從背誦銷講到自學地產營銷書籍，幾個月後，樓評君迷失在月入過萬的快感中，所學的小語種和外貿知識也都還給了老師們。

為什麼說是靠「忽悠」，樓評君作為一個稚嫩的小白，當時壓根就不相信鋼筋水泥能增值。在營銷一線學到的「術」，大多是以術御道，地產老鳥大都也是視財如命，互相傾軋，更有些心機「上位史」，導致樓評君一度較排斥做營銷的同學。

對於住宅也好，商業或文旅也好，在客戶組團氛圍下，加上類似「藥神」張長林式的會銷洗腦，客戶看到的跑贏利息的收益預期，開發商看到的是房款本金，而渠道和代理商看到的是如何勾兌瓜分佣金點位。

從業歷程中，後來陸續對海南，大灣區，煙威青，雲南等也有一些接觸，對於文旅地產和渠道有了些感悟，一直做到上市公司的見習城市總，回首望去，物換星移幾度秋。

（二）門店「經歷」復盤！

入行中介是誤打誤撞的，去廣州是偶然事件，在老城荔灣區中原地產混了段時日，摸清了門店如何經營管理的。師父是個精明強幹的女領導，之前在案場做銷售經理，不曉得區經啥魅力給挖來的。

這段經歷，樓評君受益匪淺，也打下紮實底子，當時一二手聯動（市區業主導新區）效果不錯的，等做到管理崗位後，仍感懷那段時間的高強度歷練。

開店也是個意外，在山東做城改項目營銷，因為項目停滯的時間偏長，客戶自然會流失，偶然機會遇到供應商處理頂帳房，甩了組客戶，沒想到成了。在同事的攛掇下，開啟店老闆的人生。

店雖小，經營卻要面面俱到，門店經營著實不易，好在一線城市的底子，在三四線城市吊打對手，高峰期日均一套。

到做區域門店管理時，也就有了「大師兄」的稱號，區域業績長期霸屏。從長風街到南中環，再到綠洲、攬勝，太原三分之一的街巷都有腳步丈量，業務線管理很勞神，也感謝當年的兄弟們的厚愛。

後來在老李那做CEO，行業進入資本洗牌期，大勢不可逆，一切有為法，如夢幻泡影，如露亦如電。經歷也就「封存」了。

（三）案場「經歷」復盤！

置業顧問，也曾是樓評君的標籤，案場確實多俊男美女，自己是個例外。跟過住宅，做過別墅，支援過綜合體。從接受培訓，面對考核，再到培訓眾人，考核淘汰，售樓部更多像是軍營一樣，流水的兵，鐵打的營。

樓評君最初跟的專案師父，是策劃出身的老狗，受他影響開啟佛道雙修歷程。其實對營銷策劃線技能偏業餘些，由於審美不在線，寫報告不擅長，搬磚會摸魚，P圖用秀秀，市調只顧加妹子...所以底子很爛！

而那貨是侃天侃地，神機妙算，既能撥亂反正，力排眾議，也能混淆視聽，顛倒黑白，在他面前常被虐成渣，甲方也是被搞的一愣一愣的。他喜歡王志綱，於是能做地產「師爺」成了夢想，感覺活出了一種新境界！

到山西後，在地市和太原郊區跟過兩個項目，後來跟著邢總做了某商業地塊的大前期諮詢，收費不菲，地產前期諮詢策劃師慢慢成了心中的白月光。

（四）諮詢「經歷」復盤！

地產分析師（師爺），終於算是遂願了。所以在這件事下功夫一些，源於熱愛，一路堅持。在易居的機緣是外聘講師，當時也寫些行業預判，和市場監測部門多了交集。

接上房企市場監測的活後，作為地產老狗，充分理論結合實踐，那幾年有進入到「藏經閣」的感覺，潛心學習，不斷吸收，服務不同房企，也從服務中取長補短，完善分析維度。作為不安分的乙方，回懟甲方是日常。

到可行性分析，項目定位等，前後接觸過近百宗土地，不斷精進，看各類城市和不同公司報告，拆解架構。後來發覺，之前瞎敢掰扯的，竟有那麼多漏洞偏頗。

聽過看過些薛神的見解，雖陣營不同，以業內崇拜之敬。坦白的說，朗潤的專題報告很有價值的，自己也學習，有偷師學藝之嫌。

地產師爺，當真怒不得！

甲方一怒，乙方完蛋。師爺一怒 ，血濺三尺！樓評君之所以對房企也好，項目也罷，敢於點評的原因，無他惟手熟爾。

有老爺們疑問，你一個地產師爺，敢這麼跟我說話？反了你了！主僕不分？尊卑無道！

樓評君借用方敬齋的話，如果都說出來，我怕你受不了。做人做事有留余，凡事點到即為止。如果是噴子，何須談邏輯！

本身地產師爺和行業休戚相關，如果行業健康，樓評君這等師爺也光彩，深藏功與名！如果屢屢出現瑕疵，那師爺就是幫凶！

樓評君一個小小的師爺，幾十億幾百億的生意都是房企您的，您可以任殺任剮，本就是雲遊到龍城，無根無蒂，可別送美稱啊！

展顏消宿怨，一笑泯恩仇。大哥，怒不得！

也許老爺們會覺得搞得挺好的，周圍眾星拱月，擁護其決策英明神武，但往往耳順的都是交情，不是交心。凡是兼聽則明，尤其是地產項目周期長，切要把脈精準。

太原本身供過於求的市場下，更需要尊重市場發展規律，先慢後快，謹防項目掉入先快後滯的准現房境地。

關鍵一：拿地先評估，適配不冒進！

關鍵二：前策重規律，納諫兼聽明。

關鍵三：戰略不宜改，戰術可靈活！

於是有讀者會問，老爺們當如何破局？

答曰：目標仰望星空，做事腳踏實地！

師爺箴言：善權善決，謀勢謀智。君子生非異也，善假於物也。勸君兼聽納諫，尊重樓市研判，重視前期定位！

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作者：張明 圖片：來源網絡 侵刪

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