以微見著洞察趨勢 客觀行文理性參考
太原樓評 | 業內視角
339篇/文3168字/閱讀15分
導讀
太原似乎養成了一種社會「現象」！交房不維權就像上了份子沒吃席一樣。
太原天氣一下子降溫下來，樓評君又來醫院排隊候診，碼點文字，緩解焦慮！
伴隨天氣的降溫，金九基本到了尾聲。十月對太原來說，往年都是銷售旺季，
也是交房集中月，也是施工期的尾巴。
可是今年…
轉眼間，夏日逝去，薄秋已來。涼涼的風，朗朗的夜，慘白的月色下，策劃狗伏案關注公司裁員計劃，銷售狗圍爐夜談，心中思考著以後干點啥？
以往的專注，曾經的篤定，信仰的堅持都在逐步崩塌。大家都清楚，面對行業的波動，很多人都無能為力。
如學校三改其稱且前途未卜，如貨不對板明顯降檔，如表演式復工，你親自遞煙給「演員」！曾經許過的諾言，地產人往往通過跳槽和歇業來消減罪惡感…
什麼旰食宵衣，什麼焚膏繼晷，什麼通宵達旦，這一切回頭望去如此荒誕。
遠方的老馬在群里喂雞湯，說地產人是孤獨的，充實堅定的，滿懷希望的，可他在積極找副業…
昨天，樓評君問了個問題，為什麼交房維權似乎成了行業常態？
或言企業窮困，質量普遍下降。或言房價每日下跌，情緒無處安放。或言百姓被煽動，謀求利益當槍使。最不可思議的是房價漲了，業主維權要求開發商匹配檔次做升級！
於是，樓評君思考，作為樓市「弱勢」群體的業主，究竟受了多大的委屈？他們到底是怎麼思考問題，是否真的是老百姓行為常是「老敗興」了？
於是樓評君把業主的思想和行動歸結在三個階段，嘗試解析下現象背後動機。有時會怒其不爭，或許源於經常動氣，今兒又來醫院裡養肝續命！
（一）購買期房階段！
準備倉促，重視不足！
時下樓市銷售和保險已有很多相似度，很多的購房消費不一定是純正的剛需，消費目標性也就沒有那麼明確，獲取項目消息源很多，有時候客戶貪戀「小恩小惠」，比如剛需盤看房免費車接車送，豪宅贈你名包名表。
導致的結果就是購房身份早早被鎖定，等到真正出手的時候，購房折扣談判的籌碼已經「喪失」，往往會比鄰居買貴，出了高價中了營銷「術」的套路，等到塵埃落定後，才有恍然大悟的感覺！
免費往往是最貴！由於地產營銷並非真不二價，存在一定的議價操作空間。當購房付款時分為A和B兩塊的時候，本能的警覺應該發覺了問題的，可是看到別人也這樣，內心就順從了。
當代理銷售和接送渠道說，有這附加值那附加值，樣板間都是一毛一樣，普通購房者對待百萬的物件，似乎並沒有那麼重視，更沒有帶個律師和接待錄音以及拒絕透露信息權利的覺悟。
業主們可知自己的錄音往往會在夕會時當眾播放，自己的信息檔案里連血型星座喜好都背調的清清楚楚，而購房者對於項目的了解僅限於聽銷售說！
到簽約，大部分人會看看合同里是否寫明附加承諾，補充協議。可面對全裝修上面國內知名品牌的模糊表述，房證同交也不著筆墨，延期賠付並未達標。
這些本應該確保的權益，起初就沒仔細閱卷，在購房決策時候，往往購房者接觸的都是利益相關方，於是偏聽則暗！
（二）期房延期階段問題！
群內熱鬧，無人出頭！
關於期房業主群，其實樓評君也一直不曉得怎麼建立起來的。姑且就合理吧。業主群里究竟是什麼人構成，屢屢是需要排查「內奸」身份，現實版狼人殺。
太原去年有百餘宗超期二年的土地通告，今年又有56塊延期開工督促公告，
項目延期的病症已經呈現出加重趨勢，恆大，富力，融創等均有表演式復工！
搬磚的師傅從未得如此厚待，如今每天被人拍照，鏡頭大特寫，還有采編「新聞稿」！估計演完還能悠閒抽根煙！
以前自己在人群中，似木頭似石頭，平凡又普通，業主從不知道哪個是我！現在卻是地產界大明星！表演藝術家！
樓評君想，建築業之歌可以選「浮誇」！
在延期的項目中，普遍業主投鼠忌器，表現就有點「資產階級」軟弱派風氣，既想伸向正義，又覺得休戚相關，不能搞得太大引起了注意。
畢竟期房階段維權不慎，確實有業主「倒下」，如武漢中海地產聚眾喊口號的多名業主因擾亂公共秩序被拘。
戀愛嗎？買房嗎？送進去的那種？
放在太原期房階段，有理有據的業主，往往在群里滔滔不絕，大義凜然，到了對峙環節，則小心翼翼的試探，大部分侵權常默默受著，不起訴不聚集，生怕撫了逆鱗，人家直接撒手躺平。
有小部分業主深諳謀可寡而不可眾。不聲不響的該保全保全，該立案立案，該投訴投訴，自己解決了問題，卻無力能渡眾生，最後默默退了群。
（三）現房交付階段問題！
大局已定憂慮消減，重參與目標不明。
交房維權潮似乎成了一種不太理性的行為，不可否認，房子這個商品，樓評君不同城市有多次置業經歷，確實存在不少問題，是品控問題多發的行業。
這些問題其實要分級對待的，有些問題可能板子不僅僅會打在房企屁股上，還有可能會落在老爺們的臉上。
如果業主都常態化維權，逢交必維權，那就主管單位也真的會懶得管。一個是普遍共性宜疏不宜堵，難以達到根治療效，其次管理有成本，物力人力難以覆蓋這麼大的範圍。
一個城市如果有一兩成的榜樣和典型，過半的項目基本達標，少量的問題項目，才能有效樹立引導行業新風氣。如果各個房企之間大家交房比爛，那…
具體來看一下交房維權的分類：
一，延期交付未履約賠付。
這個就跟跟老賴要帳差不多，集體行動一般效果不大。建議走獨立起訴，而不是群體，這種案子不一定非的需要律師參與，因為白紙黑字，事實清晰。也不用理會對方不可抗力因素搪塞，會不會酌情處理那是法官的判斷了。
其次看程度，延期如果一兩個月也就免得折騰公共資源，協商適度補點物業費就好了，如果延期以年為單位，穩贏。
二，強制交房類整改問題！
被太原業主以「敘利亞」式交房推上熱搜的富力，以及有負眾望的國企建投某項目都存在這類問題。
這原本不是個問題，畢竟有交房驗收標準，如若不符合信箱投訴，媒體曝光。
三，消失的「承諾」等問題！
這本身源於期房制度下，存在一定比例的不可控因素。如立項和施工期，出現審批要求上的變化，建築結構會微調。
其次配套建設滯後，最後要麼申請改控規，要麼就擱置著。比如遠大就這麼耍，業主等的商場估計會變成住宅公寓！
最令太原業主病垢就是配套學校問題，不管是什麼屬性的房企，央企也好，國企也罷，更不用說民企了都普遍波及。
中鐵諾德城、保利、華潤、綠地、富力…還有那屢屢熱搜的華僑城煤氣化。
或有學校「消失」，或有孩子都大了學校卻還沒蓋，或有改名成癮！
面對這些實事清晰的問題，普遍業主交房後必定大鬧一番，可訴求是什麼？要實現什麼？被侵權的民事補償定多少？
（四）項目降價維權問題！
確實有過多地出台過「限跌令」，比如跌幅不超15%，不低於備案價10%的相關規定，也提出過不得低於開發成本，防止惡性降價，開啟擺爛人生。
這個問題樓評君五月份參與「穩樓市」政策起草時，薛神也著重強調房價跌幅需要有所干預，謹防項目無法接替開發。
太原在這個問題上，碧桂園和中海的項目都曾經引起了業主不小的騷動。交房後也有些項目業主以此來售樓部小聚。
樓評君認為業主的情緒是可以理解的，只不過甄選的時候就應該有價值預判。
如果一個項目定價確實不合理，明明只值一萬六七，賣到了三萬六，自己送人頭交「智商稅」，就不要怨天尤人了。
如果項目本身定價沒問題，在市場波動中合理性調整，把一兩成的利潤空間讓渡出來，還按期保質的把房交了，也沒必要參與這種類型的業主聚會。
但如果地價八千，房價也降到了八千，明顯有想跑路節奏嫌疑，那就該時刻關注監管帳戶的餘額，保持高度警惕，呼籲部門關注，盯緊它，確保專款專用。
馬上三點了，樓評君要去排隊抓藥了！生活總是這樣，牢騷太盛肝不好，萬物長宜放眼量。歇筆於迎澤公園！
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作者：張明 圖片：來源網絡 侵刪
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