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太原樓評 | 業內視角
344篇/文3097字/閱讀15分
導讀
恆大跌倒，保利吃飽！
睥睨群雄，稱王登頂！
馮叔說，能力要與慾望匹配！
山西保利，自從2014年入晉後，由於沒能趕上城改紅利的班車，於是選擇另闢蹊徑進舉榆次，謂之曰太榆雙城計。
好在隨後拿地西中環科大地塊，百合入市後在太原算穩住了局面。2015年憑藉香檳國際和百合成功苟在TOP5之列。
2016年雙城計策初步實現，榆次的壹號公館，太原的梧桐語。不過榆次新項目體量比太原更大，明顯傾斜過重，產品線偏弱，品牌溢價不足暴露出來。
為了發展的糾偏回歸，2017年保利大膽嘗試了兩個改善項目，一個南站的茉莉公館，一個和平公園對面的海德公園。
一字之差，品質就不同了，兩個項目的建築量過百萬方，重心也回歸了太原。
至此，山西保利根基才算是真正站穩。17年樓市大暖，萬科城帶動下南站片區熱度極高，踩上了時代的風口，茉莉公館賣出了極高的「溢價」，一萬六的成績，這個價放現在也很優秀，和天珺不相上下。
臥薪嘗膽了數年，終於發現了自己的優勢，就是在改善級到輕奢豪宅間，有較強的客群號召力。保利果斷選擇放棄和富力這個「蔫壞」同學在剛需市場搞競爭，選擇在改善領域的重點對手就是萬科！
萬科你在太原哪裡搞，我就追著你哪裡跑。選擇好的對手，往往自己也會變優秀。晉陽湖畔，陸續進入到「大亂斗」模式，各大房企紛紛入駐，保利也布局輕奢的西江月，和改善級別的西湖林語。
顯然，保利還是保守些，看萬科的首筆，中央公園直接上到豪宅，起步就249㎡，自己玩大寬廳時候人家已經雙面廳了。
在千年老三位置徘徊了數年，2019年是山西保利擴展最迅速的一年。敬老闆說，兄弟們，這是山西保利擴張最快的黃金期，抓住機會，未來很難有這樣的發展速度了。這個時候的山西保利，清晰且理智。
在太榆雙城擴張戰略下，刁鑽的保利，選擇了太榆市占的賽道概念做突破，提出了2019年保利在太榆雙城的市占率達到第一，是太榆銷冠。這個田忌賽馬的思路也是沒毛病，邏輯也是無懈可擊。
自此，山西保利說自己蟬聯冠軍，反正太榆和太原的概念傻傻分不清楚，何必較真呢。畢竟到了2021年，保利確實是穩穩的坐上了第一把交椅！而且是範圍不局限於太原，太榆，還有整個山西！
人在爬山登頂後，往往發現競爭者消失了，會有些春風得意。於是「王者登頂」「豪宅盛典」等狷狂的宣傳詞彙出現了，中庸的山西保利也就有點飄了！
居安思危是要有的，何況榮耀總是昨日，並不是日日笙歌就是太平景色，畢竟企業終究還是要面對真實的市場環境。
援引《投資時報》研究員觀點：保利發展頻頻發債融資或與該公司頻繁現身各地土拍市場，逆勢擴張拿地有關，與當下各民營房地產公司謹慎拿地並不同。
7月18日斬獲廣州3宗地塊，9月15日競得杭州一宗地塊，9月23日以聯合體形式摘得上海兩宗地塊....據保利發展發布的公告顯示，自上月披露以來新增加房地產項目10個。
中指研究院數據顯示，今年前8個月，保利權益拿地金額為478億元，位列第二，僅次於華潤置地。
儘管仍積極拿地，但銷售已出現下滑。
據保利8月銷售情況簡報顯示，前八個月簽約面積1693.49萬㎡，同比減少26.25%；簽約金額2817.05億，同比減少24.72%。
據保利半年報顯示，上半年拓展項目37個，公司盈利能力在下降。上半年實現營業收入1107.23億元；歸母凈利潤108.26億元；扣非歸母凈利潤101.25億元，同比微增0.76%。毛利率方面，上半年為25.55%，同比下降6.95個百分點；凈利率為13.47%，同比下降2.85個百分點。
都說央企不差錢？實際如何呢？
保利發展控股（600048.SH）9月19日，召開了今年第二次臨時股東大會，會上審議通過了諸多議案，其中兩項分別為擬向銀行間協會申請新註冊100億元債務融資工具以及擬發行不超過99億元的公司債券。
理由是「為加大融資儲備，發揮融資優勢」以及「為保障補充低成本、長期限資金，優化債務結構，償還到期舊債」。
頻繁大舉融資似乎顯得保利發展囊中羞澀，但據半年報顯示，截至6月末，該公司帳上的貨幣資金高達1571.03億元。
截至今年6月末，保利發展扣除預收款的資產負債率為66.45%、凈負債率為 64.14%、現金短債比為1.41，符合「三道紅線」中綠檔企業標準。
為啥說山西保利有點飄了呢？
說一個觀點，任何屬性的房企都是經營性企業，經營就要遵循市場規律，符合市場的需求，接受市場的批評，並不會因為是NO1了，就可以跳出三界外，不在五行中。
只有山西保利做到，腳踏實地，直面問題，才能真正踐行「和者築善」的宗旨。
1，山西保利必須直面的學校問題。
從保利的第一個項目，香檳國際保利就出現名校學位未能兌現的問題。雖然闡述為營銷不當承諾，最終協調劃片入學，既然有前車之鑑，此類問題應該避免再次出現的。
然而...這種情況在太原屢屢重複上演！
2，山西保利必須認真對待交付品質問題。
典型項目如——作為保利高端盤的茉莉公館，業主交房並不「遂心」。且不說處罰問題，茉莉三期交房堪稱「驚悚」，草草應付，就連工作人員也忍不住吐槽，真對不住這一萬六的價格。
3，山西保利必須整頓物業投訴問題。
這種物業問題，雖然也不是什麼大問題，最後也能整頓吧投訴處理了。作為品質物業管理，何必出現這些但是呢，完全可以讓這些問題不必發生。
4，山西保利需要思考定位精準問題！
最後聊一下在售項目和待售項目問題，不說雲上上院這類剛需盤了，僅僅對「豪宅」項目做點樓評觀點，可能也未必能做全面。
A，保利天悅：強搶地王，地段屬於強弩之末，本屬於海德府的加強版，為了面子硬生生給了最好的資源和裝備，有錯位錯配之嫌，雖然賣的也還算不錯，但是有一種用了吃奶的勁，換回是常規的果，有點強行拖拽。
B，保利天珺：本應是城市的地標豪宅，明顯過於保守了。這地塊的素質可攻可守，但是優先選擇進攻戰略，地塊屬性滿足差異化的實現可能性，完全能躋身真正的豪宅，樓評君認為屬於優勢挖掘不足，伴隨成長，即便沒有優厚待遇，地位也能反超天悅。
C，保利大都匯。
首先樓評君認為這個名字起的就不好，太原本來有個南中環國際大都會。其次，作為民族復興重任的央企保利，這種源於DC漫畫的名字，有指向紐約就很違和感。就像一面倡導支持國貨，推進位造強國戰略，一面又在精裝選材時清一色的進口洋貨，很期待解析大都匯的精裝中國產率有多少？
第三，這個項目和天悅一樣，屬於地段價值潛力已經過了勁。雖然是TOD上蓋，但容積率高，做高了公攤大，做低了採光差。
本來地塊不大，再出現高低配，那就堆積木一樣，體驗會很差，說是豪宅真是飄了。
敬老闆對外表示，親賢街是整個太原最繁華的地方。山西保利要做的就是「摩登」，唯有這個詞彙才能最好的詮釋親賢。
某媒體稿子給保利撰寫：大都匯非常可能問鼎房價天花板！這稿子一定是保利過審過的，所以.....哎，飄了，大哥，你是真飄了。
不要看濱河金茂府二萬多，自己前凸後翹的也不差。也要看到跟前還有個遠大。
產品如果沒有明顯越階，一定受周圍二手房影響，不遠處小高層陽光地帶才一萬三。
至於什麼親賢，長治路，南內環交匯處，要知道這周邊某寫字樓出租1㎡1塊錢都很難，繁華往往虛妄，真實僅僅是生活里的方便。
作為居住在親賢商圈數年的自己來說，眼中能有燈紅酒綠的茂業酒吧街，也有奢華的王府井百貨，但是生活中最常消費的依舊是打滷面和茶葉蛋。
最後樓評君給的價格參考在1.5-1.7之間。
至於原因嗎，隔壁不是有個華潤「地王」去看看他，那可是青年路小學的現房！
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作者：張明 圖片：來源網絡 侵刪
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