来源:温州新地产 作者：陈叉叉
PART 1
本轮高频率的土拍，同时也释放了一个信息：温州土地市场正以“点线面”势，各板块全面铺开，比如辐射老火车站周边的城中板块，19年频繁有地块挂出或出让，像今天这宗出让的温州市城市中心区D-28-1地块，位于锦江路与惠民路之间。
温州市城市中心区D-28-1地块， 吸引了世茂、中梁、招商、金茂、碧桂园、荣安、平安、万科等多家房企报名。经过竞价，最终由 万科 以 10.19 亿竞得该地块，溢价率 19.32 %，楼面价 18034 元/㎡。
报名的房企中出现了世茂和中梁，世茂在上个月5月15日收获一宗周边站南地块，中梁在地块的北面有鹿城中心。
在大家以为要达到30%的封顶价时，土拍在第34轮结束了。
PART 2
地块位于温州市鹿城区南汇街道，位置不错，属于市中心地块，北临锦江路，东面市惠民路主干道，交通便利。
距离最近的商品房新盘是北面隔一条锦江路的中梁鹿城中心（安置+商品性质），目前诚意金已经缴存。东北面是锦江家园安置房。
地块西面和北面围绕着2个学校，北面是温州秀山中学（锦江校区），西面是秀山小学。
周边辐射下吕浦商圈，生活配套成熟，人居氛围浓厚，但是城市界面一般，分布多个老龄房或者安置房，缺少高端住宅集聚性。
（城市中心区D-28-1地块位置）
温州市城市中心区D-28-1地块，占地35.31亩。
容积率2.4，地上总建筑面积≤56503平方米，其中各兼容功能的面积≤16951平方米。
建筑高度≤100米（且住宅建筑高度≥24米）。
（地块详情）
本地块起始价为人民币85400万元，保证金17080万元，起始楼面价15114元/㎡。计入配建幼儿园后实际起始楼面价17246元/㎡。
当地块竞价总价达到110900万元时，进入竞价保障性面积。
PART 3
地块分析：
（1）地块容积率仅2.4，有利于未来产品排布，打造更舒适的居住空间。温州新盘容积率普遍在2.6以上，这个2.4的容积率堪称一股清流啊。
（地块规划方案图）
( 2 )地块占地35亩，体量不大，但是位置优越，适宜打造“小而美”的精致中高端楼盘。隔壁中梁鹿城中心面积段较为清爽，就130平和143平两个户型。
但是周边旧房集聚，缺乏高端豪宅的集聚效应，不适宜打造超高端豪宅。
( 3 )地块需配建一处12班幼儿园。
（城市中心区D-28-1地块实景图）
PART 4
19年上半年车站大道火车站附近辐射范围内，频繁有地块出让。
18年中梁竞得的鹿城中心，成交楼面价9716元/㎡。
5月15日，世茂大战6小时，18417元/㎡竞得62亩的南汇街道站南地块（S1线惠民路站西侧），溢价率28%。
站南世茂新地块高价拍出，今天这宗锦江路新地块也是高价拍出，显示了开发商对市中板块前景预期看好。
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