来源：温州新地产 作者：陈叉叉
今天温州全城的视线都集中在瓯江路核心位置的老港区二期土拍上，王牌对王牌之战火花四射。
光“老港区”三个字就能奠定它的江湖地位，作为瓯江路最后几宗宝地，具有很强的辨识度。
去年12月28日，（温州时代）以35.48亿元竞得该地块，溢价率12.71%，楼面价为17956元/㎡。
一期老港区（时代滨江上品）与二期地块相比，最大的区别是，一期以“住宅为主，商业为辅”，二期地块正好反过来，以“商业为主，住宅为辅”。
难怪有网友戏言：“二期为一期做配套，助攻一期”。但二期强大的综合功能加分不少。
近158亩体量、有一栋330米超高层、10万方以上商业综合体, 高端住宅区及产权式酒店。匹配了大量商业，开发成本进一步提高。
（项目效果图）
(一二期对比图）
还有人戏言，上图中左下角的那个安置房，上辈子拯救了地球吧，竟然占据了这么好的地段，与大佬们的商品房同享“日月光辉”。
PART 1
老港区二期地块， 吸引了 华润置地，时代，东湖集团（这家联合了宝龙等） ，等几家报名。经过竞价，最终由时代 以 43.73 亿竞得该地块，溢价率 27 %，楼面价8527元/㎡。
报名房企很有意思，华润置地沉淀了丰富成熟的商业综合体操盘经验。时代是一期在先，也想寻找机会包揽二期。东湖集团融合了强大的多家房企。
这宗地块既然被称为是“王牌之争”，整场土拍充斥着满满的火药味，报名房企的实力都是“硬核级”装备，报价环节也直接省去一般的地块每轮300万的报价，直接每轮报价规定最小单位是1000万。
地块从9点10分进入报价，起始总价34.43亿，截止11点5分，报价38.43亿，接近2小时的报价，报价总额正好增加了4亿，截止11点14分，报价38.73亿，溢价率12.49%。
看了二期地块的指标，叉叉简单拎出来关键的五点：
（1）容积率也够刺激的，在3.5一5.5区间；
（2）其中瓯江路沿线江景一排03-01-14地块，规划了330米的超高层；
（3）规划了产权式酒店；
（4）产权式酒店销售和超高层建筑工程进度相互牵制捆绑；
（5）简单的说,03-01-11、03-01-17地块以住宅为主，03-01-14、03-01-19以商服为主。
（老港区二期实景图）
PART 2
老港区地块地块位于鹿城区滨江商务区。北临瓯江路，南至江滨东路，东到加州路，西面为府东路（北延伸段）。
（老港区二期区位图）
总用地面积137513.98平方米，其中出让用地面积105167.76平方米。
03-01-11地块：1.5-4.0；03-01-17地块：1.5-3.58；03-01-14地块：1.5-5.5；03-01-19地块：1.5-3.5；
（老港区二期地块详情）
地块总价344300万起，保证金68860万起。
当地块竞价总价达到448300万元时，转为竞报保障性住房。
（老港区二期地块详情）
1、03-01-11地块：总建筑面积≤83004平方米，建筑高度≤150米（且住宅≥60米）。
2、03-01-17地块：总建筑面积≤89651平方米，建筑高度≤150米（且住宅≥60米）。
3、03-01-14地块：总建筑面积≤292171平方米，建筑高度≤330米（其中应设置两栋标志性塔楼，一栋300米≤建筑高度≤330米，另外一栋建筑高度≥130米）。
4、03-01-19地块：总建筑面积≤48177平方米，建筑高度≤150米（需设置一栋超高层塔楼，其建筑高度≥130米）。
（地块规划设计图）
PART 3
03-01-14地块集中式商业面积需≥100000平方米。03-01-14地块除330米地标性超高层建筑以外的其他办公部分以及03-01-19地块，可设置产权式酒店（建筑面积≤80平方米/套），产权式酒店计容总建筑面积≤98000平方米。
03-01-14地块集中式商业（建筑面积≥100000平方米）为整体产权，不得分割登记；03-01-14地块地标性超高层设置餐饮酒店功能（建筑面积≥60000平方米）为整体产权。
（项目效果图）
功能布局可在超高层建筑内部不同区域设置，但不得分割登记；03-01-14地块地标性建筑办公部分建筑面积中不小于10000平方米为整体产权，不得分割销售（转让），可整体转让；
其余办公建筑面积可分割销售（转让），最小分割单元建筑面积不小于200平方米。03-01-14、03-01-19地块的产权式酒店可分割销售（转让）。
（老港区二期实景图）
当03-01-14地块非超高层部分、03-01-19地块工程形象进度达到设计标高±0.000并符合预售条件时，可预售不超过03-01-14、03-01-19地块产权式酒店可售面积的50%。
在03-01-14地块地标性超高层建筑工程形象进度达到设计标高±0.000并符合预售条件时，可预售不超过03-01-14、03-01-19地块产权式酒店可售面积的80%，并允许销售超高层的可售面积。
在03-01-14地块地标性超高层建筑工程形象进度达到地上30层时，可预售03-01-14、03-01-19地块产权式酒店剩余可售面积。
（老港区二期实景图）
（近几年周边地块出让情况）
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