来源：温州新地产 作者：陈叉叉

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蒲州又要拍地了！关注度一路飙升

小伙伴们，蒲州又要拍地了：

3月29日，新城吾悦广场边上挂出一宗新地块（核心片区开发区西单元D-12地块），将在4月29日出让，占地51亩，起始楼面价11497元/㎡。

这一消息一宣布，地产群和购房群当天开始刷屏，关注度一路飙升。

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这宗蒲州新地块最终能卖多少钱？

年后回来，温州土拍热度升温，背后由几大市场运行推动土拍升温：

（1）银根放松，融资政策放松，政府开闸推出大量地块，有可能在第二季度形成高峰。

（2）房企资金充裕，金科，融创，新希望，德信，招商等多家房企布局温州拿地补仓。

这样的大背景下，不太可能出现像去年新城吾悦广场以及远洋世纪宸章，中南南湖地块这样捡漏的机会。

温州土地市场从19年第一季度开始，告别低溢价率的常态，土拍拍一场火一场，这一点从融创南塘地块，德信桃花岛地块的高溢价率，多家房企报名可以洞察先机。

桃花岛德信地块溢价率21%，竞价71轮，楼面价14541元/㎡。南塘桃花岛地块溢价率 34.8%，竞价157轮，楼面价17527元/平。

真所谓，忽如一夜春风来，千树万树梨花开，几场土拍将温州楼市又拉回到“回暖”的画风。

对于4月29日即将出让的蒲州新地块，我们“温州新地产”，也对这宗地块做了几大预判，你认为靠谱吗？

价格猜想

（1）在土地市场回暖的信号强烈冲击下，最近多家开发商活跃度高，拿地补仓意图明显，这宗51亩的蒲州新地块挂牌，起始楼面价11497元/㎡，规模适中，出现低溢价率或底价成交的可能性不高。

（2）蒲州板块价值潜力升级，加上彩虹湾，易初莲花超市，新城吾悦广场的商业体带动辐射，居住价值进一步凸显，让更多的购房者和开发商看到了蒲州板块的未来潜力。

板块优势显现，这种背景下，也给新地块的出让创造了很多天时地利的时机。

蒲州板块的微妙变化，各大开发商也觉察到了，对于板块内的地块拿地意愿无形中会加强，而且开发商目前“囊中充裕”，也从侧面反映了一个可能会出现的竞拍画面：该地块报名人数不少，竞拍过程应该比较激烈。

多个市场变动因子叠加，让这宗蒲州新地块充满了变数。

土拍，大家除了关心拿地房企之外，最关心的恐怕就是楼面价了。

本次土拍，“温州新地产”平台给粉丝网友们带来了一个大福利：

蒲州新地块不太可能低溢价率成交。

那么11497元/㎡的起拍单价，将有怎样的溢价幅度？这宗蒲州新地块最终能卖多少钱？

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蒲州区域格局被逐渐打开

近两年，品牌房企如绿城，多弗，新城，远洋等房企入驻蒲州板块，开发商对于该板块前景的看好可见一斑，城市资源也在不断的向这个板块倾斜。

区域格局被逐渐打开，众人拾柴火焰高，多家房企推动下，蒲州板块整体房价经历了跌宕起伏的历程。

如蒲州区域附近的留香园开盘惠后均价29798元/㎡（含精装），多弗绿城翠湖里惠后均价3.8万（含精装）；

黄屿板块二手房2.5万一2.8万，德信爱琴海岸北苑和南苑目前二手价格27000-28000元/㎡。

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蒲州新地块与周边项目大PK

这宗4月29日出让的蒲州新地块，大概率溢价率不低，当达到30%溢价率时，楼面价14946元/㎡，保本房价24800元/㎡（毛坯价格），如果以3000元/平的装修标准计算，均价达到约27800元/㎡（最终售价以拿地开发商的定价为准）。

这个30%溢价率的的楼面价和未来售价，乍一看，可能有些人没有概念，那么找个同板块位置相差不远的项目的拿地价做个参照物，对比一下。

与该地块位置最近的项目有远洋世纪宸章和新城吾悦广场。新城吾悦广场目前价格尚未对外释放。

远洋世纪宸章目前毛坯折后均价21300元/㎡。

从这个维度看，这宗新地块项目未来售价可能与远洋世纪宸章形成价格差。

当然远洋世纪宸章定价存在较大的价格优势也是有历史背景的，18年8月14日远洋轻松以11875 元/㎡拿下远洋世纪宸章，在去年下半年房企市场拿地筹码最高时，以零溢价率捡漏，成为18年主城区少数几宗零溢价率的地块。

零溢价拿到地块后，定价有很大的空间。

在这一点上，远洋还是比较明智的，选择了“以性价比打开销量”，事实上也获得了很好的销售量回报，一期开盘热销7成，成为18年的年度红盘。

纵观目前蒲州片区的几个新盘的进度：绿城多弗翠湖里预计上半年实景示范区开放，新城吾悦广场临时展厅已经开放，目前进度不快，预计5,6月份才有大动作。

远洋世纪宸章，一期开盘到现在三个月基本售罄，预计4月初二期开盘，据说104平的中小户型和139平的改善面积同步推出。

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