此前限價政策

集中供地暫緩？

對比去年四月多宗土地連續出讓，而今年四月份僅掛牌出讓了一宗地塊，或許預示著溫州取消集中供地。

這是好事，畢竟最近幾個月是政策密集發布期，市場會劇烈變化，與其早早掛牌後無法應對市場變化，不如「小步快跑」、根據實際市場情況按照溫州自己的節奏出讓地塊。

2022年 圖源於浙報傳媒研究院

2021年 圖源於浙報傳媒研究院

下面，就讓小編帶大家簡單了解一下這宗地塊。

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地塊簡介

我們先來介紹一下該地塊的具體信息：

該宗地塊位於位於龍灣區蒲州街道上江村，文昌路與興國路交匯處。

溫州市高新區HX-22-B04地塊具體位置

具體信息如下：

地塊信息

性質

商務用地B2兼容二類居住用地R2、商業用地B1（僅限零售商業用地B11、餐飲用地B13）

區位

龍灣區蒲州街道上江村，文昌路與興國路交匯處

出讓面積/容積率/建築面積

60102㎡；≥1.5且≤3.9；234397㎡

起始總價/起始樓麵價

118000萬元；5034元/㎡

建築限高

≤180米（其中住宅建築高度≤80米且≥60米）

該項目占地約90畝、體量巨大，並且後期會建造一個建築高度約150-180米的（超高層建築室外地面至屋面面層的建築高度≥150米，最高點的建築總高度≤180米）標誌性超高層建築，涵蓋商務、商業及二類居住用途的大型綜合體，為蒲州板塊又添一地標建築。

效果示意圖

值得注意的是，本次地塊掛牌並不是首次，該宗地塊曾於2021年7月26日第一次掛牌出讓，後終止出讓。原先起始價144000萬元，相較於這次重新掛牌起始價118000萬元，下調26000萬元。

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地塊點評

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大區位分析

先從城市的大區位上來看，這宗地塊位於龍灣區蒲州板塊內，在城市發展東拓西優的策略下，蒲州板塊作為鹿城、龍灣、甌海三區交界，向北接壤濱江CBD，向西連接醇熟的中央綠軸板塊。

在發展前景上也是一片欣欣向榮，近幾年富春未來社區規劃的落地、吾悅廣場大型商業綜合體的注入、「W」酒店超高層地標的引進......隨著重磅利好如過江之鯽不斷湧入板塊內部，可以說，蒲州在整個龍灣片區中屬最高端的板塊之一。

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板塊內部分析

從小區位分析，可以發現蒲州內部又產生了兩極分化。

發展較好的那部分（紅色圓圈圈出）屬於上江路東西兩側，區位上更靠近中央綠軸，所享用的資源配套更豐富，隨著吾悅廣場、新世紀商務大廈等配套的落地，加之新建高品質商品房的扎堆引入，無論是居住氛圍還是生活條件都更好。

吾悅廣場示意圖

而較差的那部分（黃色圓圈圈出）則在文昌路周邊，以老舊廠房、辦公樓為主，無論是周邊的配套還是城市介面來看都相對差一些，距離中央綠軸、吾悅廣場較遠。

本次掛牌的這宗地塊位於文昌路一線，目前來看，條件在蒲州內部並不算好。

但可以把目光放長遠一點，據悉文昌路沿線未來可能會進行拆遷，包括五金市場、紅連文創園在內都有可能拆除，未來也會有一定發展前景。

從交通上來看，地塊南側與s1線軌交緊鄰，其中s1線中還設立了文昌站預留站，如果後期站點開通，日常出行無疑會方便許多。

目前該地塊距離輕軌s1線三垟濕地站直線距離約1.5公里，距離甌海大道約680米、溫州大道約890米，滿足日常出行所需。

除此之外，沿江快速路一期東段在近期也正式投入開工，待文昌路快速路的修建完成，又將會是一個交通利好。

圖源於溫州發布

從其它配套來講，直線距離1.7公里左右便可抵達溫州吾悅廣場，1.4公里左右可到三垟濕地，無論是逛街購物還是去公園散步聊天，日常需求基本都能夠得到滿足。

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周邊環境分析

從總體上來講，地塊周邊的環境還在改善當中。四周基本上都是些商務建築與一部分老舊工業廠房。

地塊西側有小部分河流流經，雖然狹窄，但是也能提供視野上舒適感。對生態方面也有微弱的改善效果。

地塊現場實景圖

這宗地塊中除了商務商業用地還涵蓋了部分的二類居住用地，那雖說南側靠近輕軌，但是從規劃圖中可以看見，住宅全都集中搭建於地塊的北側，一定程度上減少輕軌帶來的噪音影響。

設計方案平面圖

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地塊細則

但值得注意的是，本次地塊中還帶有部分的安置性商務商業用房，多少會影響到大體商務商業的質量水平。

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市場環境

再來看看周邊樓盤的定價:

對比周邊樓盤，現在售商品房基本上都靠近吾悅廣場那一塊，周邊的配套總體上來講比該地塊更優質一些。

下圖統計了在售樓盤中最新一期的去化情況，可以看見，帶有「W」酒店超高層建築的融創凱迪中心雖說是上個月月底開盤，但是短短一個月不到的時間，去化率卻達到了五成左右。

其次，帶著未來社區標籤的未來之城，總體去化中也達到了七八成左右。

而本次出讓的地塊雖說在區位條件上比吾悅廣場差一些，但是其本身也涵蓋了部分商業綜合體在內，並且加上規劃中帶有超高層建築，等未來s1線文昌站建成落地後，該地塊也會有其自身優勢。

總言之，作為今年市區商品房首次出讓地塊，該地塊的關注熱度相當高，隨著相應的規劃、拆遷落地後，整個蒲州板塊內部斷層得到修復，無論是對於城市介面還是溫州樓市發展都是一大利好。