「地價上限」是2021年8月提出，實施集中供地的城市溢價率不得超過15%，初衷是為了給房地產市場降溫，實現控制地價、降低溢價率的目標。

然而，前兩年受市場下行影響，土地市場熱度已經處於低位。以溫州為例，今年第三季度，市區土地市場涉宅地塊0成交。截止9月底，市區成交宅地建面約180萬方，不到去年的4成（統計數據來源：溫州房產圈），主城區僅有14宗地塊有溢價成交。

據數據顯示，2023年前三季度僅3個城市的成交建面超過1000萬平方米，較2022年同期少4個（數據來源：CRIC）。考慮到房企拿地信心仍在低位，在這樣的背景下，對土拍規則進行調節也在情理之中。

取消地價上限是為了減少行政干預，讓土地資源發揮真實價值，增強對地方收入的支撐，降低一二手房價格倒掛的可能性，推進市場回歸正常化。

那麼，取消地價上限是否有實際性的作用呢？自2021年年初實施集中供地以來，供地政策發生了多輪變化和調整，整體呈現「松-緊-松」的格局。不過，不變的是房企依然存在疲態，整體效果並不明顯。

據數據顯示，59個樣本市（縣）2023年前三季度平均預供地完成率約68%（數據來源：CRIC），除上海、深圳、成都、鄭州、青島、長春等少數城市外，大多數城市未能如期完成預供地清單計劃。

簡而言之，一來相比前兩年，土地供應量有所下降；還有就是，房企拿地愈發謹慎，大量地塊缺少確定性的「意向買家」，導致不少地塊頻頻面臨逾期未供或者流拍的情況。

在當下的環境下，地塊多以底價成交，能成功出讓都已不易，更別說達到地價上限了，多數城市的地價限價政策名存實亡。

對於多數城市而言，土地出讓仍是一道難關，取消地價上限倒也不是很有利的政策，反倒是應該關注市場銷售方面的回暖。

另外，建議取消遠郊區容積率1.0限制，會帶來哪些影響呢？

首先，取消遠郊區容積率1.0的限制，意味著一些位於遠郊區容積率低的項目，可以做到獨棟別墅。

對於溫州而言， 一些主城區的邊緣板塊也許多了一分生機，比如仰義、藤橋、三溪、甌江口、濱海等把自己定義為遠郊的區域，是不是意味著將會有容積率1.0以下的地塊出讓？

不過話說回來，遠郊畢竟較為缺少城市配套，從自住、投資屬性來看，都較為缺乏居住舒適度跟溢價空間，即便是容積率低，那會有人買帳嘛？

當然，對於一些文旅項目也是利好政策，這兩年文旅項目盛行，那些容積率較低的項目可以光明正大地做舒適性墅區。倘若真的取消遠郊地區容積率1.0的限制，未來競爭壓力勢必會增加，一些在售或待售高低配墅區去化難度增加不說，就連低密產品的競爭也會加劇。

短期來看，取消遠郊區容積率1.0限制、取消土地最高價限制對土地市場情緒和房地產市場均將產生一定積極影響，但是並不能從根本上改變整體土拍市場遇冷的趨勢，樓市窗口期的整體趨勢還是需要時間驗證。

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