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杭州成功供地
溫州亟需抄作業
OUYUELOUSHI
昨天的杭州土拍，把小編的朋友圈徹底刷爆了。
一堆溫州地產人全程圍觀，上午仰望濱江「大殺四方」、狂拿10宗地，下午膜拜綠城「化身猛男」、獨攬6宗地，快活得像在過節。
來源：網絡
去年4月至今，杭州共經歷了4次集中供地，這次絕不是拍得最瘋的，但在溫州卻是關注度最高的。
為什麼？
感性上來說，「憋」得太久了，確實需要一點好消息提振士氣。
去年下半年以來，溫州新房成交一直沒有明顯起色；地市更慘，市區商品房地塊斷供約8個月、幾乎顆粒無收（刨除澤雅單元地塊後）。
2021年市區（鹿城、龍灣、甌海）
最後掛牌地塊統計
作為省會，杭州的土拍具有風向標意義，超70家房企參與競拍、凍資超千億、23宗地塊封頂成交，刷新不少記錄，標誌著房企重拾信心和行情回暖。
杭州行，溫州是不是就有指望？
理性上來說，現在樓市行情太複雜，溫州亟需杭州土拍為自己「指一條明路」。
早在今年2月份，溫州就發布了《第一期讀地手冊》，如今快5月份了，僅出讓了其中1宗地，還是國企兜底，其他地塊甚至都沒掛牌。
來源：溫州2022年第一期讀地手冊
溫州第一輪供地不容再緩，這次杭州成功完成供地、乾貨滿滿，足以為溫州提供經驗，「抄作業、找打法」。
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三大趨勢
揭示當前土拍邏輯
OUYUELOUSHI
縱觀杭州土拍，有3個明顯的趨勢，引得開發商、地方政府使出針對性的打法。
冷熱分化，房企有明顯的風險偏好
很明顯，這次杭州土拍冷熱分化非常嚴重，「旱的旱死、澇的澇死」。
數據上來看，新房限價高於3萬/㎡的宅地，22宗里15宗封頂，占比68.2%；低於3萬/㎡的僅6宗封頂，占比23.1%，底價占比53.8%。
限價越高、代表地段越核芯，以杭州來說，這些核芯板塊市場預期更明確、銷量更好；但從利潤上來講，反而是限價低、房價便宜的板塊利潤更高。
這啟示溫州：目前房企把風險偏好放在第一位，最重要的是賣得快、迅速回籠資金、活下來再說，利潤多少那都是次要的。
這就進一步要求溫州做2件事：第一件，出政策、降利率、綁學區等，推動新房市場去化，開發商才敢拿地；第二件，優先出讓競品少、賣得快的地塊。
在本次一期讀地手冊里，小編個人認為：鹿城的濱江CBD宅地熱度必定很高，因為板塊僅天樾璽在售，並且歷年銷量「秒殺」其他頂改板塊。
來源：溫州2022年第一期讀地手冊
甌海的上蔡宅地也不錯，周邊無競品，往遠了看也只有尾盤龍譽城和定位更高的半島九號，競爭少、預期明確，應該也不難賣，會受到開發商青睞。
來源：溫州2022年第一期讀地手冊
如果僅僅從區域供給來看，鹿城的楊府山宅地旁也長期沒有競品入市，但市區高端市場競爭激烈，搶的都是同一小撮客戶，如果定價高、也很難賣。
來源：溫州2022年第一期讀地手冊
至於其他地塊，不再一一贅述，總的來說，競品越少、前景越明確、宅地越純粹，就越容易成功出讓。
除此之外，還有一句真理可講：沒有賣不出去的地塊，只有賣不出去的價格。
本土房企崛起，越深耕、越敢拿地
這次土拍，杭州本土房企真是「殺瘋了」。
濱江+綠城，合起來拿了18宗地、僅這2家就貢獻約4成分額，包括他們在內、杭州本土房企貢獻約7成分額，創下集中供地以來新高。
來源：網絡
以為這是房企發瘋了？其實正好相反，這說明房企越來越保守了！
直白點說：現在幾乎所有房企都缺錢，既缺錢、又必須拿地、又要保證一定賣得好，怎麼辦？只能是選擇自己項目聲譽最好、市場調研最深入、品牌積澱最深厚的城市，「穩」字勝過一切。
這啟示溫州：重視那些深耕溫州的房企，患難才見真情。
本土房企里，時代、中梁、華鴻、新鴻、國鴻、宏地、大誠、華董等，前些年在強大的外來龍頭企業擠壓下，大多退守郊縣、極少在市區拿地，或許現在他們會迎來機會。當然，本土房企里也有不少出現了資金困難的問題，不可強求。
外來房企里，像華潤、萬科、龍湖、保利這樣深耕溫州、資金面健康並且項目銷量一直不錯的，也相對其他尋常房企更有動力參與溫州土拍。
華潤置地濱江CBD萬象系綜合體示意圖
國企成「壓艙石」，國企兜底、聯合拿地不可少
這次杭州拍地，有心人已注意到：國企起到了至關重要的作用。
來源：網絡
一方面，國企聯合濱江、德信等本土房企共同拿地，分擔房企資金壓力，讓房企更敢於拿地；另一方面，最壞的情況下，一旦房企退出，也有國企兜底，購房者更加放心。
還有一些難啃的「硬骨頭」，比如需要配建大量公配設施、商務商業建築、人才房的地塊，現在開發商視作累贅、避之不及，也只能由國企出手「兜底」避免流拍。
國企競得的溫州文昌路地塊效果圖
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三線城市供地集體難產
溫州刻不容緩
OUYUELOUSHI
看著杭州率先走出陰霾，溫州人可不能光顧著高興。
據說，杭州5月份很快要啟動第二輪供地，6月份可能就開拍，杭母又要「吸一波金」。
小編認為：現在全國樓市情況緊急，開發商資金捉襟見肘，像杭州、寧波等省內強市都是和溫州爭奪開發商和救命財政錢的對手。
不僅是杭州、寧波兩位「老大哥」，環顧浙江省內其他城市，台州、紹興、嘉興、湖州、金華、衢州、麗水、舟山沒一個好過的，本年出讓地塊很大一部分都是國企兜底，接下來也得加緊供地，都要和溫州「搶客戶」。
一年之計在於春，第一輪供地至關重要，直接影響房企和市民對溫州市場的信心，也直接關係到溫州今年的財政總收入、城市競爭力。
如果地賣不出去、溫州帳上沒幾分錢，溫州拿什麼去造跨江大橋、過江隧道、軌交地鐵？
來源：2022溫州政府工作報告
因此，溫州的土地出讓也要儘快理清思路、提上計劃、刻不容緩。