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導讀
四月伊始樓市似乎進入復甦階段，在新盤不斷冒頭與政策利好的頻頻來襲下，樓市已逐漸迎來政策鬆緊時期。
其最明顯的政策變動來自「一口價」的鬆動，從三月底至今，龍灣樓盤無一例外打破了原先「一口價」無優惠政策，小到優惠97折，大到9折優惠。
小編就近期開盤項目做了統計，發現市區內僅龍灣區有鬆動跡象，甌海、鹿城樓盤依舊「咬死」一口價無優惠。
「一口價」鬆動涉及樓盤統計表
也就是說，目前溫州市區新房市場上存在2種優惠方式。
第一種，像龍灣樓盤這樣，在房管網上明確打折，合規、清晰。
對開發商來說，好宣傳、不違規，從龍灣來看，近期蒲州-科技城-永中所有新盤都採用這種方式打折，說明：開發商喜歡這樣打折。
對購房者來說，好算帳、不迷糊，優惠按總價百分比算、說優惠多少就是多少，並且在買房時立刻享受，換句話說：購房者也喜歡這樣打折。
另一種，像甌海、鹿城樓盤這樣，在房管網上明確無優惠但私底下打折，送車位、送裝標、送家電……等等。
對於購房者來說，最大的隱憂在於算不清帳。所謂幾十萬返現和油卡實際值多少錢？什麼時候能返還？幾個月甚至幾年的等待周期也存在很大風險，甚至部分開發商所贈油卡竟被限制使用。
目前來看，龍灣的政策似乎更加具有優勢，起碼是給開發商、購房者提供了一種選擇，不知道甌海、鹿城後期是否會效仿龍灣？
話歸正傳，據溫州房管網信息，4月28日（本周四），坐落於甌海區婁橋街道玕西村、玕南村的祥生·公園道（備案名：祥園）將迎來三期加推，項目毛坯均價約為24228元/㎡（裝修標準：2080元/㎡），依舊執行一口價、無優惠。
祥生·公園這個項目的競爭力何在？這樣的價格性價比如何？是否值得購買？我們做了以下分析。
祥生·公園道區位示意圖
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區位分析
01
城市大區位
首先從城市大區位的角度來分析，祥生·公園道位於甌海中心區，是溫州目前城市化最高的板塊之一，認可度很高。
作為一流的人居板塊，其內部還匯聚了甌海區府、圖書館、市民廣場等市政配套以及星級酒店、高端寫字樓與商業綜合體如：雲天大廈、大西洋銀泰百貨等，在多項利好下，為整個甌海中心區注入了新鮮的活力。
甌海中心綠軸 圖片來源：溫州日報
02
城市小區位
聚焦甌海中心區內部，以甌海大道為界呈現出了北區、南區的明顯分化。
中心區北側匯聚了公園、市民廣場等市政配套，無論從教育資源還是居住氛圍來講，都相對濃厚一些，而南側主要匯聚了商業、商務等配套，這部分的發展相對滯後一些。
甌海大道以北，其整體的介面相對更加整潔豐富，匯聚了甌海區政府、市民廣場甌海區圖書館、博物館等市政配套，中梁億象商業廣場、以及一些高品質商品房，引入了甌海第一流的外國語學校。
甌海區外國語學校 圖源於網絡
甌海大道以南，其整體的介面也在迅速煥新，奧體中心（在建）、新興住宅區（如翰林九境）、君康中心（在建，建築高度約339米）正拔地而起，但和北側相比，教育資源上相對弱勢。
03
周邊環境
祥生·公園道雖說處於甌海大道以北部分，但準確位置落於甌海中心區西單元，一條婁東大街相隔，一公里左右的距離與區府核心板塊對望，可以就近享受一些配套設施，但不在外國語學校施教區範圍內。
樓盤周邊的環境相對不成熟，還有部分未開發空地以及一些老舊建築、菜籃子水果批發市場，並且這片區域原先屬於大面積舊村，大拆大建後整體面貌雖說有了一定改善，但周邊新建住宅的安置房比例會較高，相比於甌海區政府周邊堆積的高質量商品房，其居住環境會稍差一些。
但其城市介面也在不斷改善當中，樓盤周邊規劃了九年一貫制學校，同時還規劃建造了秀嶼濱水公園（規劃），增加了生態人居生活的氛圍，也提高了城市的配套能級。
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市場分析
為了更好的對比祥生·公園道周邊在售的項目情況，我們就此統計了下表。
從整體的數據來看，周邊在售樓盤的帶裝均價都在2.5萬元/㎡-3萬元/㎡左右，樓盤的均價基本上也逐期小幅度上漲。
從周邊在售項目的去化情況中可以了解到，除了榮安御甌海已賣了近九成外，其餘項目去化比較緩慢，祥生·公園道的一期成績不錯，去化達到6成左右，二期也達到3成左右，但加推周期拉得較長。
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房源分析
祥生·公園道本期推出7幢、9幢，共計191套房源，本期房源總建面約20808.61㎡，面積段為建面約89.35—128.21㎡。
祥生·公園道 鳥瞰效果圖
本期樓座定價相差並不大約274元/㎡，7#比9#的售價略高一些。
整體上來看，兩者位置在小區內部也並無太大差別，都是靠近馬路一側分布，少部分房源會受到一定的噪音影響。
祥生·公園道 一房一價
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相關資料
樓盤介紹
樓盤名稱
祥生·公園道
開發單位
溫州祥生廣甌置業有限公司
樓盤區位
溫州市甌海區婁橋街道玕西村、玕南村
用地面積/建築面積/綠地率
28763.12㎡/86288.83㎡/35%
計劃交付時間
2023年5月30日交付（具體以實際為準）
展廳地址/售樓電話
祥生公園道營銷中心(甌海區婁橋街道建設大廈1F東門)/0577-55009999
房源介紹
項目名稱
祥園(三期)
預售許可證號
溫房售許字(2022)第024號
開盤時間
2022年4月28日
加推樓幢/加推套數/面積段
7幢、9幢/191套/89.35—128.21㎡
毛坯均價/裝修標準
24228元/㎡；2080元/㎡