來源：浙江省水利廳

要知道，甌江口2017-2022年賣地收入（僅計占大頭的商品房宅地）總共才約151.4億元，勉強趕上罰款，這還沒算上各類基建數百億級別的前期投入。別以為賣地多賺錢，起碼目前甌江口還是妥妥的「虧本生意」。

一句話：甌江口二期如果不能開發，那溫州真是虧到姥姥家了！

還好，甌江口二期好消息不斷，給溫州人帶來了希望。

「通路」，作為土地出讓「三通一平」的重要前提，往往是圍墾地區開啟板塊開發的標識性事件，甌江口二期開始造橋路、說明正式開發或許不遠了。

實際上，甌江口二期開發提上日程早已不是秘密，去年初發布的《溫州市「十四五」規劃綱要「六重」清單》明確指出該項目將在十四五期間實施。

來源：《溫州市「十四五」規劃綱要「六重」清單》

不僅如此，今年2月份「甌江口海塘安瀾千億工程」也獲省發改委批覆，走出關鍵一步，甌江口二期腳步越來越近。

市規劃處發文稱「有效解決淺灘二期圍填海歷史遺留問題，為溫州國家海洋經濟發展示範區社會經濟高質量發展提供安全保障和品質空間」。

來源：溫州市水利局官網

種種利好預示著：甌江口將迎來一個新的時代。

從徵求意見稿來看，甌江口二期定位為高標準建設新區、產業發展儲備區，具體項目包括發展保稅加工貿易產業的高端智能製造城、中德科技產業園等，集中布局了大量工業、商業、市政配套、城市公園，能夠助推甌江口更上一層樓，真正建設起一個「東部新中心」。

來源：《甌江口淺灘二期處理方案》

Vol.2

或許有人認為：甌江口並不缺地，淺灘二期可以不開發，不得不說：這種論調已經落後了好幾年。

一方面，甌江口真的缺地。

從亮相的第一天起，甌江口就成了溫州招商引資的主平台之一。

據悉，包括威馬新能源、唯品會、蘇寧採購、中車四方軌道、溫州水果批發市場、浙江鹽業集團、瑞萊克斯、曼瑞德、一能電氣、賽德電氣、源泰機電、新光機械、金龍光電、豐菱電器、楠江科技、宏豐特種材料、新盟包裝、金馬文具、保稅物流中心等產業機構陸續入園落戶甌江口。

其中威馬汽車新能源園區獲批約1000畝，唯品會約400畝，蘇寧採購約160畝……不少都是用地大戶。

威馬新能源汽車智能產業園實景圖

要知道，甌江口一期攏共約3.05萬畝圍墾，可供城市開發的僅約2萬+畝，工業用地只占其中一部分。因此，在這樣的招商力度下，甌江口一期工業用地捉襟見肘、所剩無幾，據說已經沒有多少地留給未來的工業開發。

所以，甌江口二期開發勢在必行，從規劃圖也能看出甌江口二期東北側規劃了大體量、連片的工業用地，可解甌江口「燃眉之急」。

另一方面，甌江口亟需進一步升級。

從整個城市的戰略高度來看，甌江口被定位為「溫州高質量發展的主引擎、主戰場、主陣地、主窗口、主渠道」，以及「溫州都市區發展東拓的主平台」。

定位這麼高，自身實力也得匹配得上，而溫州確實在甌江口傾注了大量資源。

除了前文提到的一百多億天量罰款、數百億基建投資、和溫州最高標準的招商引資外，2023年S2線開通後，甌江口還將成為溫州東部諸多新興板塊中，唯一擁有2條軌交和換乘站（臨近的靈昆站）的板塊。

溫州軌道交通示意圖

6月份即將開通的北口大橋，以及洶湧而來的甌江新城，也將為甌江口帶來整個樂清南的資源（事實上，據甌江口項目案場回報，樂清購房者已成為主力客群）。

北口大橋實景圖

令人關注的是，甌江口正謀劃將洞頭區政府部分行政資源西遷至淺灘二期和一期交接地帶，推動形成「跨江連海」的濱海城區形態。

易言之：這一兩年將是甌江口發展的「關鍵時刻」，甌江口二期的順利推進則成為「關鍵信號」，直接決定了臨近郊縣、本區內部的資源是否進一步向甌江口轉移。

其中最重要的，就是「人口」的轉移。

Vol.3

目前看來，整個甌江口開發了大量商品房項目，第一批商品房如甌江國際新城已經陸續交付，但入住率普遍不高，整個板塊的居住氛圍比較差，亟需導入人口。

甌江國際新城交付實景圖

但讓人擔憂的是，有2個因素阻礙了人口向甌江口遷移。

其一，是甌江口房價迅速上漲，部分新盤帶裝均價約1.6萬/㎡，這已經和龍灣永中部分項目「打血折」後的售價差不多，削弱了市場競爭力。

其二，溫州是一座缺少外部人口流入的城市，不像杭州有大量外地人口湧入；相比外地人口，本土人口的「鄉土」觀念更重，更願意在家附近置業、而不是遷移到新區，這對甌江口的吸引力提出了更高的要求。

對於甌江口來說，吸引市區或者瑞安、平蒼的客戶常住難度較大，本區的靈昆、洞頭，以及毗鄰的樂清南部，才是最應該爭取的對象。

S2線和北口大橋的開通，將成為甌江口虹吸樂清南人口至關重要的一步；而迎來洞頭區府，也將大大有助於甌江口進一步吸收靈昆、本島的人口。

在這種「困難重重、時不我待」的背景下，甌江口二期若能順利開發，無論是哪個方向來看，都將大大有助於甌江口的發展。

甌江口實景圖