首發| 中國養老人才聯盟（ID gh_074a7e7622e8）
新冠疫情對整個世界的影響無疑是巨大的，各國政府、企業以及醫療組織，時至今日仍然奮戰在第一線。這場疫情也讓各企業、個人調整了對不動產，尤其是房地產的策略。
一方面疫情期間，更多的人選擇遠程辦公，導致商業地產價格下跌；另一方面為了抵禦金融通脹，中國的住宅市場卻迎來了一波上漲行情。70個城市出現了不同程度的上漲行情，國家統計局顯示，2020年上半年，房地產價格上漲超過10%，其中寶龍地產2020年上半年收入上漲40%，歸屬母公司利潤高達22.2億元，龍頭企業恆大、萬科等都出現不同程度上漲。
面對如此好的行情，中小房地產商卻陷入了「拿地難」的問題。在「房住不炒」大方針的影響下，這些中小地產商們不但融資成本增高，而且地價也越來越高，留給他們的市場空間似乎越來越小了。
融創董事長孫宏斌表示，未來中國的房地產市場集中度會越來越高，前10名的房地產企業占有率將超過30%-40%，小的房地產公司將逐步退出。地產行業將迎來更加精細化的管理，同時也需要更加專業化的團隊來運營。
於是很多中小地產企業開始尋找自己的「第二曲線」，在原有人脈資源、人才隊伍的基礎上，尋找新的增長引擎。
2019年11月下旬，國務院發布了《國家積極應對人口老齡化中長期規劃》，其中明確了應對人口老齡化的重要意義和目標任務，而且給出了詳細的應對措施。截止到2019年年末，全國60歲以上的老年人口為2億5千萬人，占比總人口的18.1%，65歲以上的人口增加945萬，比重上升0.64%。
人口老齡化已經成為未來中國的大趨勢，到2050年，我國60歲以上的老年人口將突破4.83億人，同時老年人口的總消費也將突破61.26萬億元，尤其是大健康產業，將取代房地產成為第一大產業。
為了應對即將到來的老齡化，自然資源部辦公廳印發了《產業用地政策實施工作指引（2019年版）》的通知，對工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地用於養老給予政策上的支持。
比如《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》中指出，民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構享有相同的土地使用政策，可以依法使用國有劃撥土地或者農民集體所有的土地。對營利性養老機構建設用地，按照國家對經營性用地依法辦理有償用地手續的規定，優先保障供應，並制定支持發展養老服務業的土地政策。
也就是說，民間資本如果進入非營利性養老服務，養老用地經地、市政府批准之後，可以辦理出讓（租賃）土地手續，補繳出讓金的方式獲得土地，而不必走招、拍、掛程序。
對於營利性的養老用地，以租賃、出讓等方式獲得土地，如果同一宗土地有兩個或者兩個以上意向用地者，應當走招、拍、掛的方式供地。當然房地產企業也要配套養老服務設施，同時做出養老相關服務承諾，可以將養老設施的建設作為出讓條件。
國土資源部辦公廳關於印發《養老服務設施用地指導意見》的通知（2014）也指出：對營利性養老服務機構利用存量建設用地從事養老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓(租賃)或轉讓的，在原土地用途符合規劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金(租金)，辦理協議出讓或租賃手續。在符合規劃的前提下，在已建成的住宅小區內增加非營利性養老服務設施建築面積的，可不增收土地價款。若後續調整為營利性養老服務設施的，應補繳相應土地價款。
企事業單位、個人對城鎮現有空閒的廠房、學校、社區用房等進行改造和利用，興辦養老服務機構，經規劃批准臨時改變建築使用功能從事非營利性養老服務且連續經營一年以上的，五年內可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質也可暫不作變更。
《國務院辦公廳關於全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若干意見》（2016）：統籌利用閒置資源發展養老服務，有關部門應按程序依據規劃調整其土地使用性質。營利性養老服務機構利用存量建設用地建設養老設施，涉及劃撥建設用地使用權出讓（租賃）或轉讓的，在原土地用途符合規劃的前提下，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協議出讓或租賃手續。企事業單位、個人對城鎮現有空閒的廠房、學校、社區用房等進行改造和利用，舉辦養老服務機構，經有關部門批准臨時改變建築使用功能從事非營利性養老服務且連續經營一年以上的，五年內土地使用性質可暫不作變更。
01
地產行業迎來的新機會
隨著各地住宅建設用地越來越稀缺，拿地成本越來越高，工業用地、社會福利性用地，以及涉及集體用地的點狀供地成為很多地產企業的首選。但是點狀供地地塊複雜，甚至涵蓋森林、旅遊、工業、商業、社會福利等多種土地用途，土地小而分散。
點狀供地的複雜性讓很多地產商望而卻步，項目占地大、容積率低、涉及到農轉用、占補平衡指標等一系列問題，一時間讓項目很難落地。而且點狀供地集中的康養、旅遊等項目投資大、回報周期長、風險高，所以過去在房地產市場行情比較好的時候，很多地產企業是不會考慮點狀供地的。
當樹枝上低垂的果實被採摘完之後，點狀供地中涵蓋的林業用地、農業用地、社會福利性用地等，逐漸被人們認識到是一種先天的優勢。地產商們通過轉讓、租賃、劃撥、託管等方式，可以獲得大片土地的使用權，甚至在點狀供地中獲得高額收益。
除了點狀供地，國有建設用地、社會福利性用地等，都有不同的機會。當然不同性質的土地，獲取途徑也不同，接下來的篇幅，我將針對對於不同性質的土地如何開發康養地產，尤其如何用於養等老進行詳細解讀。
02
國有建設用地
國有建設用地的土地劃撥，是成本最低獲的一種獲取方式，當然是有先決條件的，只有在屬於劃撥土地目錄的項目才有資格獲得劃撥的權利。如果您在這片土地上建設非營利性養老機構，而且這塊地還屬於公共管理當中的公共服務用地中的醫療衛生慈善用地，那麼你就可以無償獲得這片土地的劃撥。
這類非營利性養老機構，通常以政府為投資建設主體，當然政府也擁有養老機構的產權，民政部門會給予一定的建設補貼，還有運營補貼。一般情況下，政府通過招標的方式確定運營單位。運營機構擁有一定的經營管理權，通過收租金、服務費、政府補貼、慈善捐款的方式，獲得相應的收益。這部分收益看似非常微薄，但是如果能實現連鎖化運營，所獲收益不低於地產行業。
2015年，十部委發布的《關於鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》中也明確規定了，鼓勵民間資本進入養老事業，在明確產權的基礎上，通過承包、聯營、合資、合作等方式來實現市場化運營。
如果是營利性養老機構，就需要走招、拍、掛的方式獲得土地的租賃以及使用權。當然也支持在不改變土地使用性質的前提下，可以在補繳土地出讓金後，或者辦理租賃、協議出讓等手續。
現在很多地方鼓勵利用空置的廠房、學校等進行改造，改變建築的使用功能，用於經營非營利性養老服務項目，在這5年的時間內，不會增收土地租金以及土地溢價，土地性質也不用變更。
這種非營利性養老機構受到國家政策的要求，通常情況下規模都比較小，一般企業會利用自有用地，在不變更土地性質的情況下，建設養老機構。
對於這種商業、工廠、辦公用房等存量地產，做營利性養老機構，如果不涉及到拆遷，不需要走招拍掛的，可以走協議轉讓，或者補繳土地出讓金的方式，獲得土地使用權，之後再通過民政、規劃、消防等部門批准即可。
03
點狀供地
點狀供地是目前康養地產最主要的拿地方式之一，因為這種供地方式，地塊複雜，所涵蓋的業態也非常多，不再是地產行業拍地、售樓這種簡單粗暴的打法，需要有一個長期的規劃與運營，所以有一定的門檻。很多地產企業還承擔著鄉村振興、大健康、銀髮經濟等發展重任，所以在拿地的時候，可以獲得很多優惠政策。
比如2018年6月30日，浙江省人民政府辦公廳發布了《關於做好低丘緩坡開發利用推進生態「坡地村鎮」建設的若干意見》。在該意見中明確指出「實行點面結合、差別供地」，即開發建設項目實行項目區供地，項目區為單個地塊的，按建設地塊單個供地；項目區位多個地塊的，按建設地塊組合供地。
2018年10月吉林省旅發委發布「冰雪令」，包含土地政策、扶持政策、獎勵政策、惠民政策等7項務實舉措，其中在土地政策中尤其提到，凡投資鄉村旅遊項目，符合各類規劃的，可實現「點狀供地」；凡投資文化旅遊項目，可採取先租後讓的方式取得土地使用權；不屬於永久性建築的項目，只要與原土地使用人協商一致後，可直接建設項目，不需辦理建設用地手續。
這些政策都極大促進了「點狀供地」落地執行，我們拿廣西紅水河康養小鎮為例，此片地塊位於廣西省河池市東蘭縣紅水河兩岸，土地面積約9524畝，水域面積約2806畝。此片地塊主要以林業用地、基本農田為主，在明確開發範圍以及資源保護範圍之後，對紅水谷整個地塊進行綜合性規劃。
最後項目定位為少數民族文化、風俗等為特色的文旅、康養項目，項目融入了中國傳統的中醫藥、東蘭墨米、還有圖騰文化等因素。項目還策劃了民族工藝、土司文化等地方特色的文旅項目，開創了食修、泉修、藥修等為主題的七修文化。
通過盤活農村用地，統籌生態空間，挖掘生產力，激發內生等方式，幫助貧困地區人群自我脫貧。同時打造墨米文化，墨米稻田、墨米酒坊等，打造地域特色的產業文化。
一期通過七修度假公寓，果農產業鏈，旅遊等實現現金流回正，之後通過打造泉養、田養、藥養三個不同主題康養社區，滿足居民以及度假遊客的需求。
考慮到不同層次遊客需求及假日經濟的特殊需求，擴大住宿設施的彈性供給，利用村落民居改造提供適量特色民俗客棧及農家樂。這些面向普通大眾的旅遊住宿服務設施，為遊客提供便利的同時創造更多的就業機會，既突出當地文化特色，又滿足了旅遊住宿標準。
規划過程中，以客源市場為導向，以客源的現實和潛在需求為依據，檔次結構合理搭配，適合不同消費層次遊客的消費水平；住宿類型和功能多樣化，適合各類遊客的不同旅遊需求；區域布局合理，既相對均衡，又突出重點。
目前國內類似項目很多，比如杭州莫干山裸心堡、寧波九龍湖度假村、重慶歸原小鎮等，都採用點狀供地的模式，通過租賃、劃撥、或者託管的方式獲得土地使用權。
這些土地很多從村民手中流轉，在保持原貌的基礎上，稍加改動，既節約了土地成本，也減少了用地指標。因此「點狀供地」也受到當地政府的歡迎，可是在執行的過程中，很多地產開發商在公寓、別墅等短期盈利項目售出之後，後續投入便逐漸減少。
因此現在很多地方政府，嚴格管控土地的開發節奏，在承諾的規劃內容沒有建設之前，《商品房銷售（預售）許可證》等手續不予簽發，從而保證規劃內容的落地。
04
CCRC
CCRC的概念起源於美國，是指綜合性退休社區，涵蓋的有住宅、購物、老年大學、酒店、醫院等多種業態。目前這類綜合體主要面對的是中高收入人群，運營方式包括租賃、銷售等。其中最為典型的就是北京太陽城、上海親和源。
拿北京太陽城為例，獲得規劃用地3500畝，建築面積僅為70萬㎡，整個項目的容積率只有0.23，社區內主要為現代獨棟別墅、水畔聯體別墅、中式四合院、四層電梯公寓、電梯洋房等。
整個項目為住宅建設用地，因此所有的醫療服務中心、郵政代辦中心、超市、餐廳等都是為社區進行配套的。社區內多層住宅和公共建築均設有電梯和防滑坡道，便於老人出行，但電梯內部空間較小，對輪椅和擔架出行仍有一定障礙。居室室內不起高差，高插座、低按鍵，採用防滑地面，方便老人使用。在聯排和獨立別墅中，採用了兩代居的設計理念，首層設有南向雙親主臥，帶獨立衛生間，在樓梯、長走道處設置長明燈。
由於北京太陽城有很強的地產屬性，通過出售房產的方式獲取利潤，因此在後期配套服務上，很難兌現先期的承諾。比如在售樓時所承諾的太陽城醫院，由於運營成本太高，不得不於2016年開始歇業，因此先期承諾業主的為社區老人免費體檢、上門搶救、健康諮詢等服務，也形同虛設。
反觀親和源，採用會員卡的模式，在前期獲得流動資金的同時，後期還能夠獲得可持續性收入。會員卡模式既篩選了客戶群，同時通過年費的方式，實現社區中心的可持續性運營。
05
結束語
地產行業在近20年的繁榮發展之後，現在迎來了「拐點」，一方面城市當中存量土地越來越少，導致核心區域地價越來越高；另一方面，行業集中度越來越高，中小地產開發商生存空間越來越小。
相比較於住宅建設用地，工業用地、集體用地、以及社會福利性用地等成為地產的價格窪地，同時在國家相關利好政策引導下，大健康、銀髮經濟、康養產業等受到各地方政府的支持，土地也更容易獲批。但是在實際申報、獲批的過程中，由於行業有太多的失敗教訓，比如北京太陽城的民生問題，導致現在地方政府非常謹慎。
康養地產涉及養老、地產、服務業等，是一種復合型產業開發模式，這種模式雖然與房地產開發密切相關，但是更注重服務體驗，需要在地產開發過程中要充分考慮到後期的運營工作，這也是很多地產企業所忽視的問題。9月4日，歐英明德商學院將在北京將開展為期3天的高管班，我們詳細討論康養地產中的一些機遇與陷阱，還會詳細討論如何兼顧社會效益與經濟效益，如何避免踩「紅線」等，歡迎您的參與。
文章來源: https://twgreatdaily.com/IfS7CHQBd8y1i3sJHwbW.html