恆大第一個文旅項目海花島正處於風暴中心。在2021年度「中國十大醜陋建築」評選中，海花島建築群位列榜首，被評為「資本任性妄為，破壞海洋生態，形態怪異雜亂」。去年元旦試營業以來，海花島的經營狀況不容樂觀，淡季虧錢，大幅裁員。 今年1月初，恆大被責令拆除未辦理環評文件就擅自開工建設的39棟樓，樓群的規劃許可證也被撤銷。
這是一次陳年積弊的爆發。海花島從開啟到運營歷經十三年，從萬眾矚目走向內憂外患。它顯示出一個地產集團進軍文旅行業的勃勃野心，暴露了文旅地產開發模式的種種通病，也見證了海南以填海造島為環境代價的狂飆時代的落幕。
作者｜林枳
編輯｜丘濂
頂級海島，
慘澹經營
一座人造的「海上王國」靜靜矗立在海南島西北角。
俯瞰之下，恆大海花島形態宛如海上盛放的花朵，總面積約7.8平方公里，相當於十幾個故宮大小。最大的1號島是五朵花瓣造型，2號島和3號島形似樹葉，入海大橋則像花的莖杆，把這座海上王國與城市陸地連接起來。
這是恆大集團的第一個文旅項目。恆大宣傳材料中顯示，2012年大年初一，董事局主席許家印夜不能寐之時，搜集了樹葉、花朵等素材，對著大海反覆構思，畫出了海花島的草圖。海花島全部依靠填海來形成離岸島嶼。按照規劃，1號島上設有主題樂園、購物中心、博物館、酒店、溫泉城等休閒度假設施，2號島以民用住宅和度假公寓為主，3號島蓋有私家海濱別墅。
海花島效果圖
海花島地處海南的儋州市，北宋著名詩人蘇東坡曾被貶黜至此。在旅遊業鼎盛的海南，儋州顯得落寞。東海岸的三亞、萬寧、文昌憑藉四季如春的溫暖氣候，受到大量遊客青睞，而西海岸的儋州四季分明、冬天氣溫低，導致遊客不能下水，不具備旅遊開發潛力。它長期把石油化工、鋼鐵建材等重工業作為支柱產業。海花島南起排浦鎮，北至白馬井鎮，兩座貧窮的小漁鎮人口數萬、資源貧瘠，分別只有一間鎮級衛生院，基礎設施非常落後。
因此海花島曾被寄予厚望。 2009年，許家印啟動海花島項目。當時儋州市政府一份文件曾經展望，海花島項目的建設將極大促進儋州市乃至整個海南省旅遊業的發展，項目的建設將增加逾10萬個就業崗位，建成後到訪的客流預計每年達200萬人次，相關產業的進駐將為儋州市長期穩定稅收起到巨大作用。 而恆大方面計劃總共投資1600億元，將海花島打造為世界規模最大、檔次最高、配套最全的「全球人最嚮往的頂級旅遊勝地」，滿足自住、度假、養老、投資等各層次需求，「締造一場永不落幕的海上盛宴。」
和其他文旅項目的商業模式相似，海花島如此大體量的資金投入，是想要以2、3號島房地產銷售為引擎，帶來資金的快速回籠。前員工李佳航（化名）介紹，1號島旅遊項目的門票收入和商鋪招租都利潤單薄，回款周期漫長，但文旅一旦發展起來，也能拉高2、3號島住宅區的房價。
海花島上的住宅區
IC Photo
海花島的開局似乎非常順遂。2015年11月，海花島的廣告在央視的6個頻道持續投放，平均每天播出數十次。海花島地產開盤時吸引了十多萬人過來看房，僅僅用了10天時間，就賣出近3萬套房源，成交金額達到122億，平均每3.2秒賣出一套房，刷新世界房產銷售的最高紀錄。
但緊接著，海花島就因為觸碰了生態保護的紅線而遭遇了危機。2017年8月10日至9月10日，中央環保督察組對海南省開展第一輪督察，批評儋州政府及海洋部門對恆大海花島「化整為零」違規審批——根據《中華人民共和國海域使用管理法》，50公頃以上的填海項目要報國務院審批。 而當時儋州政府及海洋部門將填海項目拆分成36個面積小於27公頃的子項目瞞天過海，使得不過關的項目得以推進。
2018年9月，因恆大未辦理環評文件，擅自開工建設2號島39棟樓，儋州市環保局對恆大處以罰款5萬元。 2020年，海南省責令儋州市落實海花島39棟住宅建築整改。2020年5月，儋州市對39棟住宅建築下達停工令並收回其預售許可證，項目全面停工停售。今年1月初，一份由海南省儋州市綜合行政執法局發布的行政處罰決定書顯示， 39棟樓因項目違法取得的規劃許可證已被撤銷，現責令相關開發商限期10日內拆除。1月4日，恆大申請了行政複議，目前仍在處理當中，樓尚未被拆除。
39棟違規建築及周圍的大片荒地
黃昱
停工半年後，39棟樓的網簽備案登記系統也被儋州市政府關閉，恆大海花島公司已與全部業主解除328套購房協議。恆大提出了退房和換房兩種處置方案。島上的居民告訴我們，如果是退房，就只能按照購買時的價錢退款。海花島的首期公寓價格為5688元/平方米起，到2020年價格已漲至2萬元/平方米以上。換房的話，剩下的房屋都是「邊角料」，戶型、樓層、朝向總有一個方面不盡人意。儘管如此，據這位居民了解，恆大挨家挨戶找業主來商討，已經基本完成了安置工作。
身陷於「環保風暴」中，海花島不斷停工、繳納罰款、繼續違規建設、再停工，循環往復，工期一拖再拖，至今未能全部建設完成。恆大對海花島投資了810億元，剛超1600億投入計劃的一半。
遊客不多的水上王國
海花島旅遊度假區
2021年開始，海花島1號島的部分項目開始營業。不過根據恆大內部人員對我們的描述， 在「候鳥」過冬的旺季，1號島尚能保持自負盈虧，淡季則處於虧損的狀態。現在1號島的很多遊樂項目仍未開放。世界主題樂園內部沒有完成裝修，海洋樂園開放了60%左右。水上王國雖然開放了，但海花島的氣溫不比三亞，冬天不能下水。來此體驗過的遊客在社交平台上留下「有些地方超級冷清、荒涼」、「沒什麼值得玩的」等負面評價，這都與恆大最初「頂級海島」的設想，相去甚遠。
地產涉足文旅：
野心與困境
恆大涉足文旅地產的背景，是一系列房地產企業在文旅領域的蜂擁而上。城市中的土地日益稀缺，存在拿地困難、成本高等問題，而偏遠地區的土地則較少受到規劃用地的約束。文旅項目的開發被認為又能帶動當地的經濟發展，帶來土地升值和超過住宅地產的長期收益，地方政府因此為地產商提供寬鬆的審批和低廉的價格。2013年到2014年，是文旅項目在全國開花的爆發期。根據《2021-2022年中國文旅地產發展報告》顯示，2013年全國文旅地產項目高達5299個，同比增長135%。
然而房地產企業來做文旅，其劣勢就在於地產「掙快錢」的特點與文旅行業前期投資大、建設周期長、後期運營成本高、投資回報期長等屬性是相悖的。尤其是在海花島的案例中，許家印要求「應有盡有」，因此選擇一種大而全的方式，規劃中海花島囊括了國際會議會展中心、博物館群、主題樂園、國際購物中心、現代酒店群、五國溫泉城、華夏影視基地等28大業態，可以說包含了國內外文旅類項目能想到的所有業態形式。 這樣多的承載內容，就更加暗藏著不穩定因素，也容易暴露一家房產企業專做文旅的不專業性。
囊括過多業態的海花島
海花島旅遊度假區
中國主題公園研究院院長林煥傑就告訴我們， 恆大想通過眾多業態的布局把遊客留下來，但客流量終歸是有限的，很難支撐如此龐大項目的日常經營。這一是由於海南的交通限制，無法吸引大客流量；二是遊客們的身體成本、時間成本和金錢成本都有限，不能在短時間內體驗完所有業態。「剛試營業時，會有一個蜜月期，但難以獲得長遠發展。」
在林煥傑看來，眾多業態中定位尤其失誤的是恆大主題樂園「童世界」。根據恆大官網顯示，恆大童世界主題樂園是專為2-15歲的少年兒童打造的全球唯一的全室內、全天候、全季節的大型童話神話樂園，以中國文化、中國歷史、中國故事為核心內容。許家印提出，要把「童世界」打造成世界規模最大的主題樂園。「標準之一是要讓少年兒童3-7天才能玩遍所有項目，恆大童世界的規模必須達到迪士尼的1.5倍，裡面設計有33個大型遊樂項目。」 但林煥傑指出，其中最重要的問題是「童世界」目標人群覆蓋面太小了，2-15歲的少年兒童既沒有太多時間娛樂也沒有支付能力。事實上，恆大在全國布局有15個童世界的項目，至今都沒有一家正式迎來開園。
童世界主題樂園
海花島旅遊度假區
競相上馬的文旅項目還有一個共通的缺陷就是差異性不足。遍布全國的水鄉古鎮、帶有玻璃棧道的山水景區就是證明。就拿海花島提供的主題樂園類的遊樂項目來說，差異化的關鍵在於打造IP，而恆大作為地產集團的先天不足在於沒有專屬IP。因此恆大的設計團隊使用古典神話故事作為故事線，這是由於電影和文學IP需要付費和授權，神話故事這類公共IP不涉及版權問題。林煥傑表示，這種做法的問題是不能自帶流量，不像《哈利·波特》《阿凡達》這些電影，它們在沒有進入主題公園，已經在觀眾心中占據位置。
一方面文旅項目指望旅遊設施建設是否能盈利，是個結果並不明朗的持久戰，另一方面它要依靠房地產銷售來獲取利潤卻是一目了然的——2017年中央環保督察組反饋完情況後，《光明日報》針對海南填海問題評論：「圍填海成本一般為每畝15萬元至20萬元，轉手拍賣給開發商，每畝地價動輒數百萬、上千萬元，開發商再以『海景房』為賣點，每平米幾萬元賣給購房戶。這樣暴利的生意，如果不加以約束，只怕還會產生更多問題。 」海花島「化整為零」式的填海審批已然違規，而再有一重違規則是在文旅開發的旗號下，將過多的土地用於了住宅建設。這種文旅項目的房地產化，也是文旅項目存在的普遍問題。
海花島在填海作業中
根據中央環保督察組調查結果，在海花島填海形成土地後，儋州市政府把批准填海用途面積約31%的區域由旅遊基礎設施用海調整為住宅用地，用於商業地產開發。另一份有關海花島控制詳細規劃實施評估報告顯示，在已經建設了住宅的土地，特別是在2號島上，住宅基本是按照原「控規」容積率上限開發，開發強度過高，教育、醫療等公共設施建設滯後，不能滿足人們生活需求。
遠處2號島聳立的高樓
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2019年，儋州市政府為落實中央環保督察組的意見，開展了關於海花島「控規」的修編工作，將未開發區域的純商品住宅用地部分調整為商業、酒店等產業用地，部分用地配齊完善了教育、醫療以及公共綠地等公共服務配套設施，其餘部分用地做留白處理，並降低了開發強度。儘管如此，一位在2號島上買房的居民就和我們反映那裡現在的居住體驗依舊不夠理想，「在2號島的入口處，一眼望去，聳立著的都是20層左右的建築，又高大又密集，給人一種壓抑感，反而是度假感比較弱。」
難以修復的破壞
2021年底，海花島憑藉已經對外營業但仍舊建設未完成的面貌，登上了當年「中國十大醜陋建築」的榜首。 主辦方給出的上榜理由是：「資本任性妄為，破壞海洋生態，形態怪異雜亂，是炫富、媚俗文旅項目的典型。」
形態怪異雜亂，是不同業態的建築之間沒有協調統一的結果。恆大前文旅設計師劉東（化名）告訴我們，好的解決方法是讓不同業態建築群的天際線或表面有聯動，但恆大文旅設計院當時按照業態分為七八個部門，各自為戰，沒有部門去進行整體溝通。並且許家印堅持全部使用世界知名的國外設計單位來做概念方案。負責主題樂園落地設計的深圳天築團隊副總經理劉鵬就對我們說，國外設計師在設計中國區時存在弱項，不了解中國傳統建築中的榫卯結構，在網上找一些圖片照葫蘆畫瓢，還分不清日式建築和中式建築，天築只能重新進行概念設計，在其中加入敦煌莫高窟的飛天元素、蜀山劍客的故事等等。
從海花島的宣傳片來看，海花島1號島的建築風格五花八門。商業街部分包含嶺南風情飲食街、明清風格飲食街、日式京都文化街，酒店包含西歐古堡式酒店，溫泉城包含了土耳其、義大利風格，博物館群則是現代化的抽象造型，還有部分福建民居、徽式建築點綴其間。 清華大學建築學院副教授、「醜陋建築」評委周榕評價，這是將不同地域、不同歷史時期的各種風格類型的建築胡亂拼湊在一起，構成與海南歷史、文化、生態毫無關聯的大雜燴式建築群，帶來的是一種視覺污染。
風格雜亂的建築群
海花島旅遊度假區
周榕告訴我們，近年來隨著文旅項目的遍地開花，這一領域也成為了醜陋建築的重災區，文旅項目多次走上醜陋建築的評選榜單。 究其原因，一是由於這些項目都處於「天高皇帝遠」的位置，地方的規劃審批都不嚴格；另外則是消費者也不把那裡當成自己日常居住的家園，反倒懷有一種獵奇的心態。於是「獵奇化」就成為了很多文旅建築設計的初衷，一味求大、求高、求洋、求怪，比如早期的象形仿生類建築。還有些景區採取「以丑引流」的建設方式，重慶武隆白馬山的遊樂項目「飛天之吻」是一個典型代表。建築的主體形象是以仙女和王子形象建造的兩座雕像，它們手上托舉著圓盤觀光艙，飛行裝置啟動後，遊客隨著雕像轉動緩緩上升，最終仙女和王子在52米的空中相遇擁吻。仙女和王子因為外觀醜陋走紅短視頻平台，被網友調侃為「巨人上菜「、「土味奇葩」，獲得極大曝光量。
無論是在景觀視覺，還是生態環境上，這樣的文旅項目都給當地的綠水青山造成了嚴重的破壞。就像海花島，它啟動於2009年，當時海南的填海造島項目正處於「大躍進」時代，一共填出12個人工島。 海花島在眾多海島中是規模最大，破壞性最強的人工島，對周圍的海洋生態造成了難以撫平的傷痛。
外觀醜陋獵奇的「飛天之吻」
武隆白馬山景區
在海花島出現之前，儋州的自然生態資源很豐富，海花島附近有磷槍石島（大鏟礁）珊瑚礁自然保護區、新英灣紅樹林保護區、白蝶貝自然保護區。海花島的建設侵占了這些保護區，導致大面積珊瑚礁和白蝶貝被永久破壞。有學者在發表的論文《海南儋州海域造礁石珊瑚種類組成及動態變化研究》中稱，海花島所在的儋州海域活造礁石珊瑚覆蓋率急劇下降，由2012年的42.92％下降至現在的22.24％；活造礁石珊瑚死亡率高居不下，長期維持在35％左右。
紅樹林是構築海岸防護林體系的首選防線，對抵禦海嘯和颱風作用巨大，也是很多海洋動物的棲息地。2004年12月，印度的瑟納爾索普漁村遭到海嘯襲擊，幸運的是，漁村海岸邊生長著一片茂盛的紅樹林，距離海岸僅幾十米遠的172戶家庭因此得以倖存。但海花島的填海造島項目會改變潮汐方向和水動力，生活在灘涂中的紅樹林因此面臨生存危機。除此之外，海花島的懸浮泥沙會對海水澄澈度產生持續性影響，施工過程中產生的污水直接排入海域，造成海洋污染，來往的運輸船隻影響白海豚等海洋動物的生存。
在海花島周圍，一塊塊死去的珊瑚礁
中國綠髮會
廣州珠灣人和生態研究中心（CECA）總幹事助理楚君（化名）一直關注著海花島建設的進展。海花島集中體現了多重問題，包括填海造島影響生態、化整為零逃脫審批、被處罰後依然違規開工。 「最近2號島的39棟樓引起了很大討論，其實是已經走到消費者這一環，海花島才發酵得到更多人的重視。」海南仍有很多生態問題沒能進入公眾視野，比如三亞新機場的建設未批先建，影響白海豚和珊瑚的生存環境，還有其他開發項目的圍填行為導致大量紅樹林被砍伐等等，「這些沒有得到輿論響應，不代表生態影響不嚴重。」
左邊是用于海花島生態修復的珊瑚，幾乎全部死亡，右邊是野生的珊瑚，已經白化卻還頑強活著
中國綠髮會
2021年12月21日，儋州市人民政府發布了《關於中央第三生態環境保護督察整改任務完成情況的公示》。其中提到，2020年底前已完成海花島生態修復中期評估工作、前期修復資金投入審計工作，已設立海花島生態修復資金專戶。根據審計結果，海花島生態修復需繼續投入1.77億元，恆大海花島公司已繳納500萬元。楚君建議，對於填海造島工程的處置方案和生態修復工作的結果，相關部門應該予以公示，接受監督，並讓公眾參與討論，防止更多「海花島」的出現。
微信編輯｜俞冰如
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文章來源: https://twgreatdaily.com/39dc282834d74def1ef01134bb39f2e9.html