2022年蘇州市區首批次集中土拍於今天（05月09日）上午10：00準時開槌。
本次土拍有15宗涉宅地塊待出讓，總出讓面積為82.69萬㎡，起拍總價為226.09億元，於5月9日-10日兩天進行限時競拍出讓。
從今天的土拍來看，結果和我們之前預料的相同，蘇州3號公告土拍分化依舊，熱門地塊依舊受房企追捧，參拍房企較多且土拍熱度依舊，但是非熱門地塊參拍房企就門可羅雀，且多為國企托底。
今天出讓的7宗涉宅地塊中有5宗地塊均底價成交，新區獅山永和村地塊經過12輪加價後溢價12.5%成交，姑蘇區平江新城地塊經過3輪加價後溢價1.64%成交。
拿地房企為大悅城控股、蘇高新股份、蘇高新集團、恆泰商置、相城城投、蘇州城投，除永和村地塊和平江新城地塊溢價成交外，我們看到新區4宗地塊被國企底價拿下，相城渭塘1宗地塊被國資平台底價拿下。
3號公告土拍首日共攬金94.92億！
蘇州3號公告集中土拍首日看點
01
5宗底價、2宗溢價成交，蘇州土地市場冷熱分化依舊
今天出讓的7宗涉宅地塊中，除了新區獅山永和村地塊和姑蘇區平江新城地塊有加價外，其他5宗皆是底價成交。
這也意味著，蘇州土地市場在去年二批次土拍的降溫下繼續走冷，分化依舊。
本次土拍政策也有所調整，地塊保證金的比例由去年的30%下調為20%，也就是說此次土拍的保證金門檻有所降低。
而且本批次推出的地塊整體條件素質較好，本批次土拍也對房企資金要求放寬、降低競拍門檻，但從土拍結果來看，並沒有更高程度的調動房企的積極性。
原因大家都知道了，受疫情影響，今年第一季度，蘇州樓市成交量非常慘澹，4月，疫情反撲使得本就下行低迷的樓市更加雪上加霜。
疫情之下，人們在情緒方面尚且感到焦慮和對未來的不確定性，對於樓市的預期就更加沒有信心了。
雖然近期蘇州在政策方面有一定的鬆綁，但是傳導到市場、企業層面還需要一定的時間，疫情瀰漫之下遭受重錘的房地產市場將需要更長的恢復期。
而且在調控帶來需求萎縮的情況下，蘇州供大於求的矛盾已經十分明顯，雖然蘇州地價相對來說不高，但是銷售壓力卻很大。
再者房企資金面的緊張更是有目共睹，全國的地市和房市都在降溫，大多數民營房企在拿地上趨於「躺平」，哪怕說土地參拍條件降低，並不能解決房企資金艱難的這個根本性，目前房企資金緊張才是根源問題。
但不可忽略的是，蘇州土地市場分化依舊，但凡能進入搖號或者拍出溢價的土地，全部都是頭部價值板塊的優質土地，而那些底價成交的基本都是在庫存高企或地段不占優勢的板塊。
02
「國」字頭背景依舊是拿地主力
今天拿地房企為大悅城、蘇高新股份、蘇高新集團、恆泰、相城城投、蘇州城投。基本都是國企及政府平台，「國」字頭背景依舊是拿地主力。
從去年二批次、三批次蘇州集中土拍起，蘇州土地市場就呈現了明顯的「國進民退」現象，而這種狀況在今年的首場土拍延續。
究其原因，一是「錢」的問題，二是「市場」的問題。
從去年下半年以來，蘇州樓市持續走冷，今年2月中旬疫情來襲讓本就慘澹的蘇州樓市雪上加霜，樓盤銷售艱難，回款慢，加上房企融資困難，部分房企面臨資金壓力問題。
財務穩健的國央企在市場下行之時，所表現出的穩定性是民企也不能匹敵的。
除了項目開發、銷售端加劇了房企的擔憂情緒外，疫情的反覆給市場接下來的銷售增加了諸多不確定性，這讓房企在土地市場的投資更為謹慎。
儘管自4月11日以來，蘇州樓市相繼出台了一系列鬆綁政策，但是政策端到市場端的傳導需要一定的時間，加上疫情影響，房地產地產恢復進程放緩，房企心態發生了改變，尤其是一些身負債務的房企，不得不放慢擴大土地儲備了的腳步。
01
大悅城拿下新區獅山09號地塊
破中止價，板塊樓麵價新高
大悅城競得高新區獅山
吳前港綠化地南、渠田河綠化地西地塊
成交總價10.52億，成交樓麵價28125元/㎡
溢價率12.5%，
破中止價，進入一次性報價區間
歷經12輪報價
地塊出讓面積20772.7㎡，容積率1.8，建築面積37390.86㎡，為住宅用地。
永和村地塊位於獅山正核心位置，紅唐購物中心正南面，靠近淮海街，龍湖獅山天街、金鷹等大型商綜均在地塊周邊，同時距離地鐵3號線沙金橋站點較近。
地塊靠近新區實驗小學和新區實驗初中，優質的教育資源加持讓地塊更為眼前一亮。
新房市場方面獅山核心板塊在去年三次集中土拍中供地為0，導致獅山核心區新房供求失衡。
目前新房可以去關注下作為獅山城市RBD項目中一部分的星河盛世，該項目臨近3號線橫山站，商業上項目1號樓規劃鄰里中心，東側還有一個總部級別的研發辦公樓，距離較近的學校就是成大實小（已掛牌新區實驗）和新區一中濱河路校區。
從2019年至今，星河地產已二度進駐獅山，在星河盛世之前，就已落子星河胥江新著，該樓盤市場表現也是可圈可點，深得市場認可。
目前為止獅山地塊新房價格在3-4萬元/㎡的價格區間浮動，目前獅山核心區域的二手房掛牌價天花板已經突破了9萬元/㎡。
無論是從宜居程度還是教育資源方面來看，大悅城今天拿下的永和村地塊都堪稱亮眼，而且該地塊的樓板價也是創下板塊新高，比之前九龍倉拿下的蘇地2017-WG-82號地塊樓麵價更高（成交樓板價：27075元/㎡），該地塊就是後期九龍倉及中海分別開發的邂灣瀾庭（在售）和中海上賢府（售罄）。
根據規劃條件，地塊為全裝修成品住宅，住宅裝修成本不低於2000元/㎡。地塊形狀方正，體量較小，住宅總套數不超過220戶，戶型面積不小於140㎡，適宜打造中小型高端改善住區。
02
蘇高新股份競得新區大陽山10號地塊
底價成交
蘇高新股份競得高新區大陽山
橋街道華山路北、朝紅路西地塊
成交總價6.85億，成交樓麵價13000元/㎡
溢價率0%
歷經1輪報價
蘇地2022-WG-10號地塊，位於高新區楓橋街道華山路北、朝紅路西，地塊出讓面積43924.1平方米，容積率1-1.2，土地用途為城鎮住宅用地。地塊起拍總價68522萬元，起拍樓麵價13000元/㎡，最高限制樓麵價14900元/㎡。
地塊規劃條件為總戶數不超過420戶，住宅戶型面積不小於100㎡，低於110㎡的戶型不超過住宅總計容建築面積的45%，其餘戶型面積不小於120㎡。裝修成本不低於1500元/㎡。
地塊內部地形較為複雜，預計後期施工難度較大。地塊一路之隔是龍湖中銳景粼天著、白馬澗花園等新老小區，周邊有白馬澗小學、有軌電車1號線站點、白馬澗景區等配套。
地塊附近在售新房有山雲庭、山雲軒兩盤，且該地塊與這兩盤容積率規劃比較接近，最大容積率均在1.2左右，參照山雲庭、山雲軒產品，該地塊後期大機率也將打造純洋房類住區。目前片區新房在售均價在25000元/㎡左右。
03
蘇高新集團競得滸關城鐵11、12號地塊
底價成交
蘇高新集團競得高新區滸關城鐵
南津橋路綠化用地北、桑園路西地塊
成交總價1.86億，成交樓麵價9923元/㎡
溢價率0%
歷經1輪報價
蘇高新集團競得高新區滸關城鐵
大同路東南、安楊路西南地塊
成交總價24.36億，成交樓麵價14000元/㎡
溢價率0%
歷經1輪報價
蘇地2022-WG-11號地塊出讓面積12511.7㎡，容積率1.51，建築面積18910.78㎡，為商住用地，需設置計容建築面積4000-4500㎡的酒店。
地塊周邊有文星小學、高新區第五初中、滸墅關中心小學、滸墅關中學、蘇州大學附屬第二醫院、金輝淺灣商業中心、興賢商業廣場等配套。
市場方面，去年首批次中，中建智地以20.1億競得滸墅關48號地塊（地塊案名：虹溪璟庭，待入市），樓麵價12929元/㎡，溢價率1.01%。另有在售項目融創泊岸時光印裝修小高層均價24033元/㎡。
蘇地2022-WG-12號地塊出讓面積86983.4㎡，容積率2，建築面積173966.8㎡，為住宅用地。
地塊雙面臨河，可享一線水景，緊鄰在建中的地鐵6號線城際路站，距離地鐵3號線惠昌路站800米左右，交通便利。
周邊有文正小學、文昌實驗中學、金閶新城實驗小學、金閶實驗中學、蘇州第十中學等學區，商業配套方面有宜家、永旺夢樂城、富鄰商業廣場、興啟坊商業廣場等。
市場方面，尾盤路勁璞玥風華裝修高層均價30447元/㎡，南山保利雲熹裝修高層均價26959元/㎡。
04
恆泰競得相城高鐵新城13號地塊
底價成交
恆泰競得相城區高鐵新城
相城大道東、陶村街南地塊
成交總價23.79億，成交樓麵價13682元/㎡
溢價率0%
歷經1輪報價
蘇地2022-WG-13號地塊出讓面積60314㎡，容積率2.88，建築面積173929.5㎡，為商住用地，其中商業占比11%。
地塊距離地鐵2號線蘇州北站不到1公里，周邊有相城小學、南京師範大學蘇州實驗學校、高鐵吾悅廣場、圓融廣場等。
市場方面，2021年4月8日，金茂通過一次性報價，以48.2億競得齊門北大街東地塊（即鉑悅春和萬象），樓麵價16370元/㎡，溢價率13.92%。新城芯城匯當前高層備案價26432元/㎡。
05
相城城投競得相城區渭塘14號地塊
底價成交
相城城投競得相城區渭塘
渭中路北、鑽石路東地塊
成交總價8.43億，成交樓麵價10457元/㎡
溢價率0%
歷經1輪報價
蘇地2022-WG-14號地塊出讓面積35055㎡，容積率2.3，建築面積80626.5㎡，為商住用地，商業建面不小於500㎡。
地塊周邊有珍珠湖小學、渭塘實驗小學、渭塘第二中學、相城第三人民醫院、東方時代廣場、鑽石鄰里生活廣場、珍珠湖公園等，生活配套齊全。
市場方面，去年首批次中，萬科通過一次性報價，以11.1億競得四季星光項目，樓麵價12246元/㎡，溢價率11.33%。
保利天樾人家毛坯高層均價20614元/㎡。
06
蘇州城投競得姑蘇區平江新城3號地塊
溢價成交
蘇州城投競得姑蘇區平江新城
蘇錦街道廣濟路以西，日益路以南03-05地塊
成交總價19.11億，成交樓麵價18295元/㎡
溢價率1.64%
歷經3輪報價
蘇地2022-WG-3號地塊出讓面積40167㎡，容積率2.6，建築面積104434.2㎡，為住宅用地。
地塊位於平江新城，板塊內有平江新城實驗小學、御窯小學、草橋中學、相城區第三實驗中學、蘇州大學附屬第一醫院、平江醫院等教育醫療資源；
蘇州城市生活廣場、天元辰廣場、寶隆廣場等商業綜合體環伺，可以滿足日常消費需求；景觀資源方面，有虎丘濕地公園、平江體育公園等。
市場方面，北側緊鄰去年三批次中，天地源18.2億競得的1宗宅地，即平江觀棠雅苑，樓麵價19263元/㎡，溢價率7.01%。
板塊整體成交均價在3-3.2萬元/㎡之間，雖然平江新城板塊的房價在幾個新城板塊中最高，但是在售新盤的去化表現一直可圈可點。整體而言購房需求穩定，多自住購房需求為主。
集中土拍首日出讓的7宗涉宅地塊，在本批次出讓的地塊中素質條件還不錯，多處在核心位置，比如說新區獅山 、姑蘇區平江新城、相城區高鐵新城、滸關城鐵等。
7宗涉宅地塊有5宗底價成交，熱度明顯較低，集中土拍首日，蘇州共計攬金94.92億元！
從今日成交房企來看，大部分是國企底價拿地，而且地塊分化嚴重，比如新區獅山地塊破中止價，甚至創板塊樓板價新高，平江新城地塊則低溢價成交，而其他非熱門地塊或因板塊庫存高企、地塊本身開發難度等因素，導致底價成交，整體呈現冷熱不均。
2022年蘇州首批次集中土拍仍在繼續，明天園區婁葑、湖東、車坊三宗地塊將成為焦點，而吳中尹山湖、木瀆、度假區以及吳江城南、盛澤等板塊將會熱度不高，市場整體表現將是分化依舊。
但明天出讓的8宗地塊依舊整體素質不差，究竟花落誰家也是值得期待的，後續我們也會持續關註解讀！