2022年，是樓市異常艱難的一年。
近期政策暖風來襲，歷史的車輪把房地產又帶到了關鍵路口。
2023年，樓市能否穿越周期，又將駛向何處？
蘇州樓市能否在新的一年迎來新氣象，全面復甦，擁抱春天？
由蘇州房地產行業協會指導，克而瑞蘇州機構、克而瑞蘇州房產測評主辦的《向春—2023年蘇州房地產發展論壇》如約和大家在線上見面。
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克而瑞研究中心副總經理楊科偉先生，克而瑞蘇常區域總經理、首席分析師戈文問先生給我們帶來精彩的樓市解讀，2萬多名網友在雲端赴約。
蘇州樓市
悲觀者正確樂觀者前行
克而瑞集團研究中心副總經理楊科偉以《2022年全國房地產市場解讀與未來展望》為主題對2022年全國房地產市場進行了總結，並對2023年樓市走向進行了展望。
回顧2022年，中國房地產行業經歷了前所未有的挑戰，在多重超預期因素影響下，行業呈現出市場銷售大幅回落、多家企業債務違約、城投托底土地市場等特點。雖整體的政策走向為穩信心，但多種因素疊加下市場的整體信心仍然不足。
在迎接2023年房地產行業的新發展模式之下，正如需要修復購房者的信心一樣，房地產行業在蓄力復原、尋找出路。
市場止跌在即，即將完成築底。悲觀者正確，樂觀者前行。
從楊科偉先生的解讀中，我們看到了2022年全國樓市的發展新方向。
2022年政策三部曲 2023年仍將加力寬鬆
2022政策三部曲:鬆綁刺激購房者—保交付促復工—保企業化風險。上半年政策放鬆效果不佳，三季度停工斷貸成政策轉折點，四季度政策轉向保主體，銀行授信、債券審批、股票增發全面推進。
但從當前來看，多數房企融資難的基本面尚未改變，預計2023年政策端依然將著力於穩市場+保交樓+多管齊下救企業。
行業規模重回2015
2022年整個房地產市場的規模回到了2015年。
全年百城新房成交下挫四成、二次探底，城市規模普降，僅上海銷售金額正增長，部分城市第四季度出現「企穩」信號。
重點監測城市熱銷項目主要特徵為價格低、地段好，部分學區因素加持，產品品質好、階段性優惠等。
北上廣二手房成交重回三年前，深圳跌至16年來新低。斷貸停工後津渝鄭等「買舊不買新」，三季度二手交易表現好於新房。
土地成交規模同比下降近四成，「保底」成交仍是主流，溢價持續低位、流拍波動回落，多城成交量價同比大降，僅個別城市同比上漲。
百強企業業績降幅超40% 穩者更強
2022年，房地產百強企業銷售業績下跌超過40%，和全國樓市的下降幅度保持一致。
2020年和2021年全國千億房企達到40家以上，2022年僅餘20家。
各梯隊規模房企集中度逐年降低，房企梯隊分化及行業競爭加劇；央國企及部分優質民企韌性強，強者恆強、穩者更強。
2022年房企融資總量下降38%，年底政策回暖下迎來融資小高峰，2022年以來央企房企及優質民企成為了融資主力。2023年一季度仍是債務到期高峰，境外債規模缺口持續拉大。
分化主導，以自身稟賦穿越周期
2023年，上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、廣州、長沙、蘇州等部分城市有望率先二季度築底，前低後高、規模回升，城市基本面依然是區域市場穿越周期的最強保障。
房企將重構新的開發模式：採取項目封閉制、融資透明、預售制度變化、分類管理。
市場止跌在即，即將完成築底，悲觀者正確，樂觀者前行。
蘇州樓市
寒冬-破冰-向春
克而瑞集團蘇常區域總經理、克而瑞蘇州房產測評首席分析師戈文問先生以《行至水窮處.坐看雲起時》為主題進行了演講。
就蘇州城市發展新篇章、市場疊代新變化、客戶需求新氣象、趨勢格局再革新等維度進行分析和解讀。
在戈文問先生的解讀中，我們看到2023年蘇州房地產市場深度調整中邁向了新的篇章。
PART.1城市發展新篇章
揚長處 補短板 蘇州城市價值進一步提升
1.「市域一體化」帶來城市空間重塑，從而帶來城市板塊價值重塑
2.蘇州「大交通元年」，城市道路和公共運輸建設速度明顯提檔
3.「豐」字形鐵路網正式成型，助力蘇州打造區域交通樞紐中心
4.全市經濟與人口量級「由大轉強」，未來仍有較大提升的空間
5. 商業與公共服務發展提質，中心城區凝聚力和輻射力不斷提升
6.重點發展「數字+總部」經濟，打造全球高端製造業基地
7.蘇州基本面決定其房產價值長期值得看好
PART.2 市場疊代新變化
深度調整期下的市場挑戰與新生
變化一：四限一再放鬆，但底線還在
蘇州樓市政策工具箱應出盡出，四限政策全方位寬鬆，利率已達歷史低位，但仍有邊際放鬆空間
變化二：土拍超級分化，價刷新高與量創新低並行
成交樓麵價1.46萬元/㎡創歷史新高，土地成交建面和金額均處低位水平，市區土拍冰火兩重天，近8成地塊底價成交，整體溢價率歷史低位，地方國企已經成為拿地絕對主力，少量民企拿地，城投托底地塊數量較多，入市時間慢，開發能力弱，未來整體入市節奏相對比較慢，合作機會較多。
變化三：新房市場迎來十年以來的低谷期
供求量均是歷史低位，全年推盤量基本腰斬，供應1.4萬套，去化率47%，均是歷史低位，蘇州核心板塊基本即開即清，次核心板塊韌性較強，大部分去化都超過5成，其他板塊基本全線低迷、去化艱難。
變化四：剛需客群收入銳減，二手房進入高庫存時代
掛牌量攀升，價格明顯下跌，市場進入長期盤整，政策鼓勵需求增加，實際累計風險加劇。
疫情封控，經濟低迷，對剛需客群的影響首當其衝，導致二手房成交創歷史新低，從而拖累新房成交；市場仍舊以改善主導，園區、姑蘇、新區以房換房格局基本形成。
變化五：國企挑大樑，民企巧謀生
地方國企成為拿地主力，規模性民企近乎退出土拍，越來越多深耕蘇州的品牌民企曲線謀生，短期來看市場將繼續以國央企直接拿地開發、城投+品質（含民企）房企合作兩類為主。
變化六：產品進階，大平層爆發，限價以來，蘇州好產品元年
土地出讓精細化要求，產品套型面積向上、裝修配置更優，板塊定位定型趨向明顯，拉動產品品質普遍提升，核心地段的頂級產品系頻出，產品競爭日趨激烈。
變化七：縣市內外向型分化 城市市場梯度明顯
土地市場：全線低迷，地方國企托底為主，成交大幅縮水，崑山、太倉土地價格結構性上揚，常熟、張家港價格下跌。
新房市場：環滬城市韌性相對較強，崑山均價呈結構性上行，崑山跌幅較小，太倉其次，常熟、張家港同比下跌約30%-40%。
PART.3客戶需求新氣象
購入時機與產品選擇趨向多樣化
2023買房嗎？
2023年，隨著時間的推移，願意入市的客戶將逐漸增多。改善客群先出手，剛需客群在二季度增加，學區房群體受報名時間影響，上半年需求高於下半年。
誰打算買房？
從市場數據、客戶調研兩個維度，改善類客群是市場需求主力。
選擇買哪裡？
市場下行背景下，核心板塊市場熱度高，四大新城板塊號召力提升，成為改善客群、部分剛需客群的首選板塊。
產品怎麼選？
更注重「綜合價值」：地段價值論仍然通用，產品品質提升至第一梯隊；
更注重「差異化」：業態、定位的差異化可吸引定向客戶；
更注重「適配性」：對功能要求、空間感取捨、附加值設置具有更高要求；
更注重「品質控」：對精裝品質有更高要求；
更注重「生活運營」：社區內部景觀及配置，通過生活場景運營觸達客戶需求；
更注重「確定性」：行業震盪客戶尤為關注確定性
受訪客群有超四成的客戶僅考慮購買現房，超六成的客戶表示首選國央企，改善客群是「新房擁護者」，剛需客群易被價格驅動分流至二手房市場。
PART.4趨勢格局再革新
城市發展與市場衍變推動行業重構
板塊格局預判
「由點到面」重塑板塊價值：軌交、產業、商業等城市規劃發展，影響未來房地產市場格局和客群選擇。
政策預判
土拍政策力度維穩，集中供地「名存實亡
購房端政策還有鬆綁空間，限購局部放鬆或將出台
限價持續寬鬆，預計限價將進一步突破
信貸端繼續寬鬆運行，房貸利率有望繼續下降
地市預判
政策上嚴控城投舉債拿地
土地類型上核心地塊繼續唱主角
一級市場上央國企仍是拿地主力
二級市場上優質民企代建、小股操盤層出
開發上城投開發能力或倒逼提升
房市預判
2023年市場成交預計前抑後揚，全年供求雙增，核心板塊放量，板塊需求端持續分化。
限價放鬆帶來整體均價提升，板塊價格梯度愈加明顯，倒掛空間將會縮小，上半年價格「穩」，下半年局部存在上漲壓力。
縣市預判
崑山繼續一枝獨秀，太倉穩中回升，常、張保持低位。
於購房者2023年建議
儘早買房、盡晚賣房，蘇州樓市值得長期看好，買房窗口期在上半年，賣房下半年或更佳。
克而瑞蘇州
房產測評權威榜單發布
本次論壇還有一個重點，就是發布「克而瑞蘇州房產測評權威榜單」。
克而瑞蘇州房產測評以克而瑞房價資料庫的海量數據，和克而瑞多年進行的大數據研究作為基礎，立足於購房者角度，推出了「2022年度蘇州價值企業」和「2023年度蘇州價值樓盤」，相信這對於購房者具有比較強的實際指導意義。
獲得「2022年度蘇州價值企業」的有：
2022年度蘇州價值企業
保利江蘇置業
中國金茂
招商蛇口
天地源
中建智地
中建七局地產
以上排名不分先後
榮膺蘇州2022年度蘇州價值樓盤的有：
蘇州2022年度蘇州價值樓盤
中建·御璟峯
天地源·平江觀棠
中建·虹溪璟庭
頤和源璟花園
中建·太澤之星
中建|吳江城投
笠澤之星
鹿鳴錦苑
春景雅苑
以上排名不分先後
2023年已經開局，政策端又釋放了一些積極信號。
還有整整十天，就是二十四節氣中的「大寒」，大寒，意味著人間至此冬色盡。
當嚴寒褪盡，生機勃勃的春天即將到來，一切美好都在來的路上。
讓我們靜待春暖花開、萬物復甦的時候！
END