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1.
歐洲央行一項基於「健康、衰老和退休調查」的研究表明，財富不均和住房自有率之間存在著關聯。
該調查收集了歐洲各地年齡在50歲以上的22271人的數據，發現「在住房自有率最高的國家，財富不均的程度最低」。
結論是：房地產是創造財富的重要因素。
出現這一差異的主要原因，是兩者在儲蓄行為上的不同。
除了為支付抵押貸款而留出的資金外，兩個人群——租房居住者和自有住房者在壽險、儲蓄計劃和其他形式的資本投資上投入了相同數量的資金。
事實證明，以為自有住房者因為需要償還抵押貸款，而在其他形式資本投資上儲蓄的資金少於租房居住者，這種想法是錯誤的。
相反，研究表明，自有住房者除了償還抵押貸款之外，還會投資其他儲蓄計劃。日後，他們的居住性房產會償清抵押貸款，這意味著他們甚至會有更多的錢用於其他形式的投資。
2.
在歐洲進行的另一項財富研究，走訪了平均擁有235萬歐元財富的472人，結果發現，通過工作賺取的收入是創造財富的最重要因素，接下來是繼承財富。
而房產被證明在重要性上只是略遜一籌。48%的受訪者說，房產一直是他們創造財富的「重要部分」，相比之下，對股市投資做出同樣評價的人只占20%。
甚至有一成的人說，房產是他們迄今為止創造財富的最重要部分，只有2.4%的受訪者對股市所帶來的利潤做出了同樣的表述。
換句話說：這項研究表明，房產在創造百萬歐元財富上的重要性，是投資股票與基金的4倍。
值得一提的是，如果把繼承的財富也考慮在內，房產發揮的作用甚至更大。
上述調查顯示，81%已繼承財產的富裕家庭得到了貨幣資產，而68%的家庭得到了以繼承或饋贈的方式給予的房產。不過，繼承來的房產價值平均為30萬歐元，是繼承來的貨幣資產的2倍。
這一研究還發現，富有的企業家特別偏愛購買房產。超過半數號稱「企業家精神是自己創造財富最重要因素」的受訪者明確提到，擁有房產是另一個重要因素。
反之亦然：在明確認為「擁有房產是創造財富最重要部分」的人當中，40%也提到企業家精神是重要因素。
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3.
上文主要談的是居住性房地產。不過，房地產市場提供了其他投資機遇，包括寫字樓、零售地產、企業地產、物流設施、養老院、酒店等。
和全世界其他投資者一樣，大多數歐洲人負擔不起直接投資商業地產的花銷，更有可能通過買入房地產基金或房地產股票進行所謂的間接投資。
在《富人的邏輯》一書中，作者雷納·齊特爾曼提出，相比美國，歐洲利用間接投資機會的投資者少之又少。
「這類基金尤其是投資外國房地產市場的絕好手段。我就是弄不明白，為什麼沒有更多的人投資此類基金，這種基金融合了投資房地產和股市的雙重好處。」齊特爾曼寫道。
他舉例稱，對於想要利用亞洲房地產市場提供的機遇的人來說，可以投資房地產投資信（REIT），關注具體類型的房地產（比如大型購物中心）。但大多數歐洲人，對於這樣的投資手段聞所未聞。
這一系列事實表明，居住性房產對於歐洲人的財富重要性，明顯高於大洋彼岸的美國人。反過來看，金融資產對於美國人的財富意義，又遠高於歐洲人。
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4.
在這些年關於「畸形的中國式資產配置」討論中，中國人房產配置比重過高是一個主要痛點，人們也總愛拿美國進行對標。
2018年美國居民資產中超過7成都是金融資產。居民財富中，股票和投資基金占32%，保險與養老金占23%，而房地產僅占24%。
而中國居民正好相反：70%的資產都是房產。
對比後的結論普遍認為，大幅提高金融資產的配置比重，才是中國居民資產配置的未來方向。
這話固然不錯。但需要澄清的是，從全世界範圍來看，房產都是財富的重要依託，美國或許只是一個例外。
上文已經提到，房產對於歐洲人的財富創造，同樣有著重要意義。現在再來看看我們的東亞鄰居。
官方數據顯示，韓國居民非金融資產的配置占比為62.3%，其中的土地與房屋占比高達44.2%。
而在金融資產中，韓國人也偏好低風險資產，持有的現金與存款和保險類資產占比分別為16.2%和11.9%。這一點，也與中國相似。
日本居民的金融資產配置比重相對較高，約達6成，但金融資產中的一半都是現金與存款。
需要指出的是，上世紀90年代日本居民配置的非金融資產占比曾接近6成，其中大部分為房產，支撐著當時日本人舉世艷羨的財富生活。
後因房地產泡沫破裂，才使日本居民轉向增配金融資產。即便如此，日本人也沒有學美國人那樣大量增持股票類資產，反而更加青睞低風險資產。
東亞民族何其相似。
縱觀全球，「擁有房產是創造財富最重要部分」這一歐洲企業家的判斷，基本都能適用。不能因為提倡中國居民提高金融資產配置，就選擇性無視這一點。
要致富，先買房。散亂在世界各地的華人經驗，自有其經得起時間檢驗的傳統智慧。
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撰文 夏言
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