房地產企業在預收階段，按照預計毛利率計算出預計毛利額作為計算企業所得稅應納稅所得額的計稅基礎繳納企業所得稅。那麼在完工交房時，如何確認銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入以及轉回的銷售未完工產品預計毛利額呢？
目前實務中存在兩種做法，一種做法是按照預收帳款/（1+交房時的增值稅稅率）計算確認銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入，再按照此銷售收入*預計毛利率計算出轉回的銷售未完工產品預計毛利額；另一種做法是將各年度的預收帳款/（1+收到預收款當年對應的增值稅稅率）匯總計算確認銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入，再按照此銷售收入*預計毛利率計算轉回的銷售未完工產品預計毛利額。那麼這兩種做法之間有什麼區別呢？下面我們通過案例的方式作詳細的分析：
一、案例資料：
陝西明宇房地產開發有限公司目前正在開發的項目有A住宅項目，該項目為2016年8月份開始開發建設，施工許可證上註明的時間為2016年8月28日。2017年3月份取得預售證，預售證上記載的可售面積為100,000平米，預計銷售收入為95,000萬元。
項目回款情況：2017年實現銷售回款38,000萬元；2018年1-4月無回款，5-12月實現銷售回款52,250萬元；2019年1-4月份無回款，2019年5月份剩餘房屋全部銷售，共實現銷售回款4,750萬元。
根據以上資料，該公司各年企業所得稅納稅申報表A105010《視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表》中確認的銷售未完工產品的收入及預計毛利額情況如下：
（一）2017年實現銷售回款38,000萬元
1、銷售未完工產品的收入=38,000/（1+11%）= 34,234.23萬元；
2、銷售未完工產品預計毛利額=34,234.23*15%= 5,135.14萬元。
（二）2018年實現銷售回款52,250萬，
1、銷售未完工產品的收入= 52,250 /（1+10%）= 47,500萬元；
2.銷售未完工產品預計毛利額=47,500*15%= 7,125.00萬元。
（三）2019年2季度實現銷售回款4,750萬元
1、銷售未完工產品的收入=4,750/（1+9%）= 4,357.80萬元；
2、銷售未完工產品預計毛利額= 4,357.80*15%= 653.67萬元。
匯總數據見下表：
二、案例問題：
在2019年2季度該項目竣工全部交房時，如何確認
1、銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入？
2、轉回的銷售未完工產品預計毛利額？
三、案例解析：
方案一：將各年度的預收帳款/（1+收到預收款當年對應的增值稅稅率）匯總計算確認銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入，再按照此銷售收入*預計毛利率計算轉回的銷售未完工產品預計毛利額。
1、銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入
=預收帳款/（1+收到預收款時的增值稅稅率）
=38,000/（1+11%）+ 52,250 /（1+10%）+4,750/（1+9%）
=34,234.23+ 47,500+4,357.80
= 86,092.03萬元
2、轉回的銷售未完工產品預計毛利額
= 86,092.03 *15%= 12,913.80萬元
方案二：按照預收帳款/（1+交房時的增值稅稅率）計算確認銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入，再按照此銷售收入*預計毛利率計算出轉回的銷售未完工產品預計毛利額；
1、銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入
=預收帳款/（1+交房時的增值稅稅率）
=（38000+52250+4750）/（1+9%）
= 87,155.96萬元
2、轉回的銷售未完工產品預計毛利額
=87,155.96*15%= 13,073.39萬元
兩種方案計算的銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入差額為1,063.93萬元(87,155.96萬元-86,092.03萬元)；轉回的銷售未完工產品預計毛利額的差額為159.59萬元（13,073.39萬元-12,913.80萬元）。
由此可見，由於增值稅稅率的不同，導致房地產公司在項目完工交房時，如果簡單的按照交房時的增值稅稅率計算銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入而計算出的轉回的銷售未完工產品預計毛利額，會導致企業多調增應納稅所得額，從而導致企業多繳納企業所得稅。因此財務人員在項目交房確認銷售收入年度一定要特別關注年度申報表中轉回預計毛利額的確認，避免企業多交稅款而導致企業的利潤損失。