買不起房的壹讀君 | 敏敏 謝馮輝
近幾日，羅永浩在直播間以市場價6.18折、總價205.23萬元賣出杭州傲旋城的一套精裝修公寓。
圖源：交個朋友直播間視頻截圖
然而，眼尖的網友卻發現，房子的套內建築面積僅96.62平方米，公攤面積達到了63.18平方米，占總面積39.5%。
為什麼羅永浩賣的房公攤面積這麼大？公攤面積到底多少才合理？
公攤面積的算法
公攤面積（即公攤建築面積）是指由整棟樓的產權人共同分攤整棟樓公用部分的建築面積。公用建築面積一般由以下兩部分組成：
- 一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積。
二是套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。
二是套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。
具體怎麼計算，按照《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》第十一條規定：
公攤係數=總建築面積之和/總套內建築面積之和-1
公攤面積=公攤係數*套內建築面積
公攤率=（總建築面積之和-總套內建築面積之和）/總建築面積之和
然而，對於某間房應當匹配多少公攤面積，以及公攤係數或公攤率的範圍，都沒有明確的法律法規。這也就導致一些樓盤的公攤係數不斷突破上限。比如，2010年，山東高密市名為「貴賓首府」的樓盤的公攤係數就超過了50%，也就是說，100平的房子，實際到手能用的不足50平。
實際購房時，我們可以先從以下幾個方面，來判斷以下樓盤是否可能為大公攤，提前避雷。
從樓層來看，整棟樓在7層以下的住宅的公攤率一般為7%~12%；7層到11層的住宅的公攤率一般為15%~20%；12層到33層的住宅公攤率一般為14%~24%。也就是說，樓層越高公攤率往往會越高，一個原因是高層的公用設施設備也會更多，比如消防設施和電梯。
按照《工程建設標準強制性條文》規定，十層以下住宅， 可設一台電梯且兼具消防電梯功能。純住宅功能層數在十二層以上、十八層以下，電梯不應少於二台，必須有一台兼具消防電梯功能。純住宅功能層數在十九層以上、三十三層以下，服務總戶數在150戶至270戶之間者，電梯不應少於三台，必須有一台兼具消防電梯功能。
從這個角度來說，只有步梯的樓公攤面積會小很多。
再者，公共活動區域大小也會影響房屋公攤面積。公共活動區域越大，總公攤面積就越大。比如樓裡帶休閒功能的大廳，或者大得可以放鞋櫃的屋外走廊，這些最後都會歸到公攤面積中。
相比之下，從明面標記公攤面積的房屋來看，別墅類型的公攤率算是最低的，差不多在1%~8%。其中，獨棟別墅基本是私人車庫或地下室，可以算沒有公攤面積。
圖源：小紅書截圖
最後，從房屋外形來看，板式住宅的公攤率一般會低於塔式住宅。
根據房屋交易網站的數據，高層塔式樓住宅的公攤係數一般為22％~25％，而高層板式樓住宅的公攤係數為15％~22％。簡單來說，較高和較方的是塔式樓，高層塔式樓住宅以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房，呈圓周狀分布，而較矮和較長的是板式樓，高層板式樓住宅多為長廊式或單元式拼接，每層樓的戶數一般比塔式樓要少很多。
理論上來說，板式樓比塔式樓的空間利用率更高，住戶也比塔式樓少，對公共空間的需求也會小一些。而且為了保證安全，塔樓的公共疏散通道、消防通道比板樓占的比重也更大，無形之中增加了公攤面積。
圖源：小紅書截圖
其實說到這，也可以理解為什麼羅永浩賣的這套房的公攤率這麼高了——
這套精裝房位於浙江杭州濱江區中心的綠城卓越·傲旋城內，由2棟約240米高的AB雙子塔和一棟約100米高的C塔構成，為「超高層+塔式樓」組合，公攤面積本就偏高。
同時，該樓盤主打垂直生活綜合體的概念，配套商業、運動空間、主題花園、酒店商務等，相比於傳統樓盤，公共區域大了不少。
圖源：交個朋友直播間視頻截圖
怎麼說呢，在房屋這件事上，人們所享受的每一分權益，都是有價格的。
飽受爭議的公攤面積
說到房屋的公攤面積，那可謂是飽受爭議。
這種明面上看來價格低了，實際上「吃」了不少房屋面積的銷售方式，不斷壓縮著消費者的實際得房率。加上沒有明確的法律法規限制，消費者只能被動接受，有時甚至會出現銷售人員虛假承諾的情況。
2022年，青島就出現了一例，銷售人員口頭承諾房屋公攤率為31%，但收房時業主發現，自己的房子實際公攤率為46%，前後十幾平米憑空消失了……
圖源：微博截圖
苦公攤久矣的人們，對公攤越來越不滿，關於取消公攤面積的呼聲也越來越多。全國政協委員洪洋就曾在2022年提議取消公攤面積，並表示：「公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔了高額費用。」
一般來說，公攤面積侵害消費者權益的情況有以下幾種：
- 第一，商家說有多少公攤面積就有多少，卻不明確標示。
- 第二，公攤面積被挪作商用，屬於業主的收益不知去向。
第三，公攤面積往往不會孤立收費，而會與各種費用捆綁，比如，按建築面積收取物業費和取暖費，公攤面積對應的裝修費、物業費等也容易被重複徵收。
第三，公攤面積往往不會孤立收費，而會與各種費用捆綁，比如，按建築面積收取物業費和取暖費，公攤面積對應的裝修費、物業費等也容易被重複徵收。
在目前公攤面積尚未取消的情況下，一味追求高得房率，有時也不是最優選。
主要是因為，適當的公攤面積可以增加居住舒適度，它意味著電梯、走廊、大堂等公共空間更寬敞，居民出入更方便。公攤面積太小則可能意味著公共空間侷促，比如電梯數量不足或面積過小，樓道樓梯過窄等。
這也導致，如今一些高大上的住宅的標誌，就是公攤面積大，因為豪宅就得有大到能跑步的大堂、一戶一梯，電梯間還不能太小，這都是錢啊！
圖源：小紅書截圖
如果說公攤面積還可能有什麼好處，那只能說，有時公攤面積能給業主帶來一些收益。
2021年，漯河市蘭喬迪亞小區業主委員會根據《物權法》和《物業管理條例》的有關規定，把小區公共資源廣告收益爭取到了手中，當年獲得廣告費收入達20600元，結餘的14216元全部分給了小區業主。
2022年，廣州市天河駿景花園小區業主委員會收回了小區內電梯大堂廣告和部分公共場所租賃的管理權，並將公共收益所得的200萬元發給了每戶業主，這些錢基本都是公攤面積掙來的。
2021年，漯河市蘭喬迪亞小區業主委員會根據《物權法》和《物業管理條例》的有關規定，把小區公共資源廣告收益爭取到了手中，當年獲得廣告費收入達20600元，結餘的14216元全部分給了小區業主。
2022年，廣州市天河駿景花園小區業主委員會收回了小區內電梯大堂廣告和部分公共場所租賃的管理權，並將公共收益所得的200萬元發給了每戶業主，這些錢基本都是公攤面積掙來的。
當然，相比於購房時為公攤面積支付的錢來說，這些收益可能就不值一提了……
對很多購房者來說，如何在公攤面積和得房率之間找到平衡，依然是個難題。
參考資料：
[1]中國法院網：公攤面積收費遭質疑 它從何而來？合理合法嗎？
[2]趙新江.住宅公攤面積是否該取消[J].理財,2022,No.461(10):24-25.
[3]吳家明. 樓市調查：公攤面積應透明 高得房率也需辨別[N]. 證券時報,2022-08-29(A02).
[4]央廣網：公攤面積說：其實……我能幫你賺錢
[5]澎湃新聞：定了！小區公共收益屬於全體業主！已有小區給業主發了200萬
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