房地产行业对今年本来抱有很大期望，因为经济形势正在好转，政策环境也比较有利，但开年才半个多月，一项统计数据却让房地产行业遭了当头一棒。
昨日，国家统计局公布了2022年人口数据，去年出生人口956万，自1949年以来第二次跌至千万以下，而死亡人口却有1041万，全年人口总数减少85万，自1961年来首次出现负增长。
这个数字并不出人意料，学者很早就预测去年中国人口将会负增长，因为2021年中国就只有48万的净增人口，增长率已趋近于零。2022年受疫情影响，出生率进一步下降，而死亡人数却有增加，此消彼长，全年人口减少在所难免。
中国出生率连续下降，2022年人口总数负增长
中国人口负增长对各行各业影响巨大，对房地产行业尤其如此，因为房产作为一种基本生活资料，市场需求主要依赖两大因素——人口和经济收入。中国内地从上个世纪80年代开始开发商品房，到90年代末终结福利分房，至今已有40多年，在此期间房地产市场之所以一直高速增长，主要就是因为人口增长、城市化以及经济发展带来的收入增加。
中国人口数量负增长，意味着对于住房的新增需求将逐年减少，因为从国际经验看，一个国家的人口数量一旦开始负增长，就会形成长期趋势，很难逆转。中国恐怕也不会例外。
这也就是说，对于国内的开发商而言，面对的将是一个边际增长不断萎缩，长期看甚至需求总量也不断萎缩的市场。尽管市场规模依然庞大，萎缩速度也不会很快，但过去那种高速增长的时代的确已经一去不复返了。
衣食住行作为人类生活的基本需求，本来庞大而稳定，可是相对于其他基本需求，住房由于新旧更替长达数十年甚至上百年，消费周期漫长，许多人终其一生恐怕也就买一套房。人口一旦开始负增长，不仅净增需求大幅度萎缩，每年还会空出不少旧房，这对长期依赖新房开发的中国房地产企业来说，前途暗淡。
人口不断减少，中国房地产行业至少将面临两大挑战：
第一，新房市场规模下滑，开发主体减少，不少房企将面临生存危机。这种由于市场容量带来的生存危机，并不像前些年由于经济周期、政策环境等变化带来的短期压力，随着周期结束而自然缓解，而是会造成市场空间持续性收窄，淘汰难以避免。
第二，以往那种从一线都市到西部县城，楼市供求两旺，房价持续上涨的情形将再也不会出现，人口和资源将进一步向大都市集中，今后只有一线城市和个别二线大城市能保持人口流入，新房市场能保持一定规模，绝大多数三四线城市的人口将不断流失，房产过剩，房价下跌。
具体到昆明，2021年昆明常住人口虽然保持增长，但净增只有4.2万人，2022年的数据尚未公布，考虑到全国的人口形势，猜测很可能基本没有增长。未来即使大力抢人，人口增速也会非常缓慢，昆明实现千万人口都市的梦想将会越来越难，而保住现有人口规模可能更具现实意义。
去年国内部分城市已经采取经济手段刺激生育，比如深圳市如果生育二胎，发1.1万；三胎，发1.9万；济南市规定，2023年后出生的二孩、三孩，每个孩子每月发600元补贴，直到3岁，算下来一个人补贴21600元。昆明市目前还没有看到这方面的政策，估计以后即便出台，力度也很难有这么大。
以后国内各城市将面临越来越激烈的人口竞争，有财力的可以通过补贴等手段提高生育率，没钱的只能干瞪眼。或者是城市在经济上、资源上有竞争力，能够大量吸引外来人口。
昆明没钱没产业，就剩下个气候好，虽然提高生育率没指望，但吸引外来人口倒还有些优势，这其实给房地产行业带来了难得的机遇，昆明有可能是未来国内为数不多的还能保持一定房地产开发规模的大都市之一。
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