前不久，云南房网报道了商业综合体项目大都破产重整的消息，算上大都，昆明近几年已经申请破产重整的纯商业项目，或者包含大体量商业的综合型项目就有至少14例，名单如下：
如果加上早已烂尾，很可能也会走上破产之路的虹桥国际、博欣国际、齐泰城等商业项目，昆明陷入困境的商业项目（含大体量商业的综合性项目）就有将近20个。
这么多商业项目不得不走上破产之路，除了开发商实力、经营方面的原因，与项目性质不无关系。相比起住宅项目，商业项目如果包括大体量的购物中心，也就是俗称的“大盒子”，开发商往往很难销售，不得不自持，资金压力极大。自持的话后期经营还要持续投入，有些甚至长期亏损，如果不是实力非常雄厚的房地产企业，往往会被大型商业拖死。
即便是可以销售的商业物业，比如公寓和写字楼，由于售价大大低于住宅，开发成本却高于住宅，开发商往往亏本销售，但即便如此，销售速度也很慢，同样给开发商的现金流带来非常大的考验。
商业物业让房地产企业死去活来，归根结底是太多了，开发量严重过剩，尤其是大型集中式购物中心，早已不适应网络购物时代的消费场景，昆明却还大量开发，让开发企业陷入资金黑洞。
大盒子商业一度是昆明城中村改造项目的标配
正因为商业开发过剩，所以早在6年前，昆明市就对许多片区和地块的控详规进行调整，调规的总趋势是削减商业开发比重，增加住宅，仅2017年削减的商业开发面积就有500万平方米之多，像巫家坝、草海等片区的商业开发体量其实都已减少。
这种调规势头一直延续到今年，今年已经有下马村二期、东华北区等片区削减了商业开发体量，有些已经出让的土地也有规划调整，比如原本全部是商业地块的孔雀镇，最近就有一个地块调整为住宅用地；三千时光的商业开发用地也被调整为教育用地。
但即便昆明市已经连续五六年大力度削减商业开发面积，却仍旧有许多片区和项目需要调规，说明昆明市给商业开发踩刹车的时间有点太晚，这几年都是在做亡羊补牢的工作。既然一直在补却一直没有补完，进一步说明昆明原来的规划原则有多么离谱。
昆明商业开发规划太多，除了总量过剩，更主要的问题是大盒子商业实在太多，尤其是10多年前集中上马的那一批城改项目，如果不是规模很小，几乎都是住宅+写字楼+购物中心的开发模式，大宥城、马街摩尔城就是最典型的例子。这一批项目除个别外，大部分商业体都惨淡经营，有些则干脆烂尾。
有业内专家说，昆明在城市规划方面的确存在商业占比过高，对商业形态的规划要求缺乏前瞻性，商业布局也过于随意的问题。虽然这几年开始进行调整，但一来是调整的有点晚，二来又有过于考虑土地出让成功率的功利主义倾向，对已经出让项目的调规，更是受开发企业经营状况的左右，有时候“按闹分配”，也缺乏合理性和规划公平。
相关阅读
大都挣扎7年还是顶不住了，昆明商业地产开发黑洞继续扩大