前段时间，有关棕树营片区城改又有了新消息，在义承置业2021年获得A1地块后，并没有继续拿地推进片区后续改造的计划，不得已，面积更大的A2地块改由建投旗下的城乡投公司负责开发，而开发方向是建设保障性租赁住房，也即俗称的“保租房”。
棕树营城改项目控制性详细规划（2020年修改版）
A2地块约100亩，大部分规划为商住混合用地，其中只有10来亩的住宅用地，而且住宅用地上还有一所幼儿园需要保留，所以如果按照2020年调整后的22/78的商住比，A2地块将开发至少6万平方米的商业。按现在的市场环境，这么大的商业体量去化将有不小压力，如果再配建一所30班的小学，开发商资金挑战更大，这也许是义承置业放弃后续开发的重要原因之一。
如今建投负责将A2地块开发为保租房，政策依据是去年5月昆明市印发的《昆明市保障性租赁住房建设实施方案（试行）的通知》。按照通知精神，保租房的供应主体不再只是政府，而要转变为集体经济组织、企事业单位等多种社会主体。同时，政策也给到了利用存量土地新建保租房，可变更土地用途并且不用补缴土地价款的“优惠”。
既然是开发保租房，棕树营A2地块原有的商业开发比例就显得多了，所以五华区城改局前不久对外透露，建投城乡投公司正牵头开展控规修改工作，而且控规调整方案已通过区规委会审议。预计调规后A2地块要么都改成住宅用地，要么大幅度降低商业开发占比。
棕树营城改范围
对于市中心黄金位置开发保租房是否合适，此前舆论已经有过许多讨论，云南房网的看法是，这也是没有办法的办法，因为棕树营自2008年启动改造后，一路波折，历经奥宸地产、实力集团，好不容易在2021年迎来了融创和义承。当时的融创正在高歌猛进，介入棕树营城改肯定也是看中了片区261亩优质土地，两年前义承置业出面摘得29亩回迁房安置地块，只是一个开发前奏。
但接下来的事情也众所周知，国内经济形势和房地产市场形势均发生重大变化，陷入经营困难的融创显然无力推进棕树营片区后续开发，就连义承置业2021年就摘得的29亩回迁房建设用地，还有9.4亩整合用地至今未能完成征收。
可是棕树营改造拖延多年已造成许多遗留问题，如今只能改变由一家企业整体投资，分期滚动开发的思路，所以现在棕树营片区已经有两个开发商和两个项目，先是义承置业负责开发的安置房地块，面积只有39亩（含整合用地）。再就是建投将开发的100亩保租房项目，棕树营片区配套的30班小学也由建投负责。
这两个项目不仅开发商不同，功能定位也完全没有关联，属于各自为阵的状态，其中义承置业开发的A1地块主要是回迁房（总建筑面积9万平米，回迁房5万平米），而建投开发的A2地块又将是保租房。
棕树营城改启动多年没进展（摄于2022年3月）
接下来棕树营片区还有近90亩建设用地，尚未开始征迁，开发时间和开发主体都还悬而未决，单从规划条件来看，剩余地块原本也是商住用地，商业占比高达58%，拟建商业面积超过19万平方米，而且还要配套派出所和一所幼儿园。
相比起A2地块只有22%的商业占比，约6万多平米的商业开发面积都需要调规，剩余地块高达58%的商业开发比重和19万平米的商业建筑面积，开发压力更是高出了好几个数量级，如果不调规很难有开发商愿意投资。
但如果剩余地块也商改住，棕树营片区就从当年约50万平米的商业规划体量，减少到不足一半甚至更少。虽然昆明市商业规划面积减少也是大势所趋，但像棕树营这种地段，商业面积急剧缩水不说，还大面积开发保租房，只能说在改造进程拖延多年，已无法由一家企业整体改造，地块功能无法统一兼顾的情况下，后面的开发也只能“见子打子”了。