前不久，昆明市自然资源与规划局公布了盘龙区龙江片区（北部片区）控详规。所谓的龙江片区（北部片区），其实就是人们熟知的北部山水新城的核心部分。北部山水新城是盘龙区在2009年就提出开发的城市新区，经过10多年的建设，现在已初具规模。
龙江片区（北部片区）控详规
云南房网查了一下，北部山水新城早在2011年就调整过控详规，时隔12年之后，昆明市公布了新的规划方案。值得注意的是，最新的规划对该片区的称呼是“龙江片区（北部片区）”，而不是北部山水新城。不仅如此，在官方规划中，北部山水新城这个名字其实也很少再提了。
难道说“龙江片区（北部片区）”和北部山水新城并不是同一块地方吗？对比一下2011年的北部山水新城片区规划范围，能看出二者总体上差不多，只不过北部山水新城要略大一点，多了盘龙江以西和绕城高速以北的一些地方，但核心部分都一样。
2011年公布的北部山水新城控详规
对照12年前的规划，就会发现最大的不同是新版控详规多了瀑布公园，2011年版控详规本来规划的一部分商业用地，成了现在瀑布公园的一部分，其他区域虽然也有调整，但变化不大。
北部山水新城最新的规划中，在盘龙区政府以北，省农科院以南，北京路以西，盘龙江以东有一大片商业商务区域，总共有10宗土地，除了一宗为纯商务用地外，其余9宗都是商业与商务综合用地。
这个片区在2011年版的规划中也是商业商务，也就是当年大名鼎鼎的浮岛智核片区，如今虽然“浮岛智核”这个名字基本被放弃，但功能并没有变化。近几年昆明市许多片区的规划都大幅度调整，调整最多的往往就是商业用地，大量商业地块改变用途变为住宅区，可是北部山水新城仍旧和12年前的规划一样，保留很大的商业商务区域，也算是初心不改，非常难得了。
浮岛智核片区总共有10个地块
这10宗土地面积有多少呢？当年浮岛智核的规划面积是400多亩，最新的控详规当中显示的总面积仍旧有409亩，面积并不小。由于这些地块的容积率都比较高，最高达7.0，所以总建筑面积加起来有127万平方米，是昆明最大的商业商务区域之一。
但规划虽好，北部山水新城这个百万平米当量的商务中心却推进艰难。当年整个片区的一级开发由昆明交投旗下的盘江置业负责，2013年，交投控股的另一家公司荣生地产拍下了浮岛智核片区的5宗土地，拉开了一二级联动开发的势头，没想到拿地两年后，该公司却不断尝试转让这5宗土地，2017年，云南出版集团受让了其中一宗，计划建设云南出版基地；还剩4宗土地在手的荣生地产，土地卖不出去，转让股权也至今无人问津。
荣生地产的土地砸在自己手里，浮岛智核片区剩余土地也在市场上遭受冷遇，除了三峡公司在这里建了一栋总部大楼，其余地块多次流拍，直到2019年，安居集团的前身公租房公司才摘得其中3宗共89亩土地，开发惠尚城项目。2020年，公租房公司又拿下旁边的60亩土地，开发青年慧创园。
规划效果图上的惠尚城和出版基地
三峡大厦只建成一期
如今看来，在接近城市尽头的区域开发一个400多亩上百万平米建筑体量的商务区，本身就有问题，当时昆明交投在一级开发完成后由旗下另一家公司举牌拿地，其实就是市场遇冷后左手倒右手的无奈之举；之后公租房公司又底价拿地，无非也是此前多次流拍后国企不得已托市的路数。
可是不管谁买，毕竟浮岛智核片区的土地大部分还是有了主人，所以现在的规划也只能萧规曹随，仍旧将这个片区规划为商业商务区，但开发进程却难如人意，且不说无心恋战的荣生地产，本来雄心勃勃的云南出版集团，在2017年举办了出版基地奠基仪式后，项目就几乎停了下来。三峡集团总部基地也只是建了一期，只有一栋楼，占地面积更大的二期至今没有开工。
只有安居集团的惠尚城进展还比较快，另一个项目青年慧创园也在今年初公布了规划，如今安居集团在浮岛智核片区手握近150亩土地，有两个项目，几乎支撑了昆明城北这个百万体量商业商务区的半壁江山。但一个雄心勃勃的大型商业区块，却由一家以公租房为主业的公司主导，独木难支不说，也总觉得哪里不对。
安居集团计划投资17亿元开发青年慧创园