从年初到现在，昆明楼市环境又发生了很大的变化，一句话概括就是：一二手倒挂加剧，低价盘冲击市场。
首先是一二手房成交量倒挂的情况越来越严重。
在2022年以前，昆明新房的成交套数一直是领先二手房的，2019年昆明二手房的市占率仅有37%。
而到了2022年，昆明新房和二手房成交套数就基本持平，再到今年的1-7月份，二手房成交占比已经超过新房，二手房市占率已经一路飙升到55%。
（数据来源克而瑞）
其次，5月份以来一些均价不破万的低价盘入市，把昆明房价拉低到1.4万以下，对本地刚需市场形成较大冲击，让市场形势变得扑朔迷离，供需两方都人心浮动。
那么在今年这样一个纷乱复杂的市场环境里，如果要买房该怎么选呢？就让我们具体来分析。
首先一二手房成交量倒挂的问题该怎么看？
昆明的一二手倒挂只是成交量倒挂，新房的价格依旧高于二手房。
倒挂的原因说白了只是因为2022年楼市大环境转向以后，大批房企爆雷导致昆明大量楼盘烂尾，让此时的购房者加剧了对安全性的担忧。
其实大家出于对烂尾的恐惧而选择二手现房，本身无可厚非，但如果被恐惧裹挟，为了追求安全而盲目地选择二手房，反而忽视了自身真正的需求，那么这也是不可取的。
二手房虽然不存在安全问题，但它也存在一些其他问题，并不适合所有人。
首先二手房的交易成本很高，买新房只用交一次契税，而二手房交易过程中有契税、个税、增值税、印花税、城建税、教育附加费、中介费等等，而且这些费用默认都是由买家来出。
其次，昆明市场上的存量二手房，大部分是过去城改大跃进时代建设的高容积率大筒子楼，以及年代久远的老破小。
这类房源户型设计老旧，居住体验差，未来保值能力差，转手难度大。不适合对生活质量有一定追求，以及对房产保值能力有一定要求的人群购买。
买房还是要从自身需求，出发合适的才是最好的
从2021年下半年到现在，昆明楼市成交量不断下滑，换句话说，其实到今年水分已经挤得差不多了。
现在每个月这几十万方的成交量，大部分都是真实有自住需求或者子女有上学需求的购房者。
而对于这一批想要追求更好的居住环境或者是追求子女更好的教育条件的购房者来说，在买房的时候都应该结合自身需求来考虑。
既不能盲目因为担心烂尾而选择二手房，也不能贪图便宜选择一些产品、地段、配套各方面过于平庸的楼盘。
说了那么多，现阶段昆明到底什么样的房子值得买呢？
首先不能距离核心城区太远，其次要有能锚定长期价值的配套如商圈、学区、地铁等，再其次产品要跟得上时代的发展。
而环顾现在市场上的楼盘，其实二环边的大华锦绣麓城就是个很好的样版。
二环+精装+盘龙小学只要1.1万，大华“收割”昆明高阶中产
据了解，锦绣麓城现有的 750余组业主里，80%业主为本科以上学历，60%业主为公务员、老师等高知人群。
也就是说，锦绣麓城其实在不知不觉间得到了高阶中产的一致青睐。
而之所以锦绣麓城能吸引到昆明高阶中产人士，原因也再直接不过了。
从区位上看，锦绣麓城是整个昆明二环边最具性价比的项目，130万的价格可以买到二环边107㎡的大精装三房。
锦绣麓城价格区位图
同时，锦绣麓城也是二环边少有的，能够兼顾业主工作、生活、家庭的项目。
1、一步繁华，一步自然。
这么多年来虽然昆明提出了先后提出了“南延北拓”、“东进、西拓、南控、北延、中优”等城市总体规划方针，但实际上真正核心的城市功能从未走出过二环。
所以不管是考虑居住便利性还是长期资产保值能力，买房都应该靠近核心城区。
而大华锦绣麓城作为二环边的楼盘，1、3、5公里三级覆盖全城商圈，交通出行便利。
锦绣麓城区位图
2、学区盘
之所以说大华锦绣麓城很值得选择，最重要的原因是大华集团在去年出资代建并引入了公立公办的盘龙小学分校。
掌上春城报道盘龙小学进驻长地梗村城改项目（即大华锦绣麓城）
盘龙小学作为盘龙区乃至昆明市历史最悠久的小学之一，无论是师资力量和社会口碑都一直处于昆明小学第一梯队。
今年9月，由大华代建的盘龙小学龙宸校区已经正式开学，充分印证了大华的企业责任和担当。有盘龙小学坐镇，世博板块的竞争力和人口吸引力也得到质的飞跃。
而且锦绣麓城后续还规划有幼儿园和初中，只不过目前学校暂未敲定，但对于家长来说，这一点反而不是坏事。
对于学区楼盘来说，如果配建幼儿园、小学、初中都已经确定，那么也就意味着楼盘价值的想象空间已经到顶。
反而如锦绣麓城目前的情况，已经牵头引进盘龙小学，证实了大华调动社会资源的能力强劲，可以肯定后续中学的配置也不会差。
再加上现在市场触底，现在置业属于低点买入，未来幼儿园、中学开学的时候，这部分增值的收益就全部掌握在了客户手中。
3、二环边主城区罕见大盘
锦绣麓城是长地梗村城改项目，整个项目占地规模约350亩，目前在昆明二环边，规模能和锦绣麓城相提并论的楼盘屈指可数。
大盘的优点就不用多说了，不仅意味着自身功能性的完善，配套齐全，整体设计更满足社区居民各项日常生活需求；
更重要的是大盘一般都是配套先行，同时滚动推进，开发过程中还可以根据前期客户的意见反馈持续优化各项设计施工，确保产品的合理性。
4、最懂高阶中产人群需求
在室内精装部分，锦绣麓城二期厨房设置了水槽洗碗机，主卧卫生间增设了智能马桶，客厅地面做了全面铺砖，门框采用一包到顶。
在工艺方面，锦绣麓城二期采用铝膜工艺，精度更高。而且为了让客户真切感受项目品质，锦绣麓城在8月12日还开放了工艺展示。
8月12日锦绣麓城开放工艺展示
在户型方面。锦绣麓城首推楼栋就两个户型，一是95平米，二是106平米，显然也是瞄准了刚需客群。
两个户型格局基本一致，空间尺度略有区别。这也是市面上最主流的方正布局，南北通透，功能齐备。
锦绣麓城二期106平米户型图
并且，从下面这个楼栋布局图也能看出来，整个锦绣麓城二期地块楼栋布局规整，而且大部分户型都能实现南北朝向，通风和采光得到充分保证。
锦绣麓城二期地块总平图
从精装配置、工艺到功能性和品质，锦绣麓城对于高阶中产人士来说，是可以实现一步到位安家需求的楼盘。
“名校+名企”的大华模式让无数购房者心动
作为沪滇合作招商引资的重点企业引进云南，大华6年间大华在云南布局7子，其中大部分楼盘在昆明。
大华云南知名项目
大华集团入滇6年来，从来没有哪个楼盘出现过延期交房或者停工烂尾的负面报道，反而大华入滇后开发的所有楼盘还全部都实现了提前交付。
能够成功穿越楼市下行周期而屹立不倒，同时在全国操盘多个城改项目，并且大多都能实现提前交付，已经从侧面印证了大华的资金实力有多么强悍。
凭借和云南的紧密战略合作伙伴关系，大华集团在昆楼盘得到多方资源的支持，基本上大华的所有楼盘，都能引进优秀的教育配套。
比如明通小学入驻大华公园天下，大华锦绣山海签约书林一小，大华锦绣麓城引入了盘龙小学等，都是各区首屈一指的学校。
盘龙小学实景照片
值得一提的是，大华专门服务城市中产，锦绣系也是成熟的大城开发体系。
凭借核心的地段、稀缺的配套、出色的产品以及高性价比的价格，可以预见，大华锦绣麓城二期肯定会成为年末楼市中非常有竞争力的选手。