山海原著虽然还没有交房，但首期地块已经是现房状态

有些楼盘目前在售产品可能还是期房状态，不过早期地块已经竣工甚至交付的很多，像最近卖得很好的万科城，最后一个地块去年9月才开始销售，目前还是期房，不过最早的地块前年就开始交付，其余也要么现房要么是准现房，整个万科城的配套、公共设施也基本建成并投入使用，像配建的长城中学就在2020年就开始招生，所以万科城就整体而言，其实已经基本算是个现房楼盘了。

万科城第六期虽然期房在售，但前面五期已陆续交房，整个项目基本是现房状态

期房问题多，现房优势大

昆明房地产市场上准现房、现房楼盘占主流的情况，是在今年突然变得很明显的。在今年一季度销售排名前十的楼盘中，有6个已经开始交付，剩余4个项目中进度最快的楼栋和地块也都进入准现房阶段。5月份销售TOP10项目中，好几个准现房楼盘进一步向现房阶段靠近，比如金茂府开放了中央景观，其中一栋已经在内外装修；山海原著已经是实景呈现；朝朝暮暮所有楼栋都在5月份封顶，预计10月底景观和外立面就可以呈现。位居第十的招商公园大道，更是实现了最后一个地块全现房开盘的空前壮举。

今年一季度销售前十楼盘

昆明5月销售TOP10项目中大部分都是现房准现房

朝朝暮暮正在进行外立面施工，目前是准现房，销售势头看好

这样的状况，至少在3年前是无法想象的。在国内房地产市场火爆的年份，不要说期房是市场销售主流，有些明星楼盘甚至能做到开盘售罄，差一点的也能在施工阶段就卖完，当时市场上现房销售的楼盘要么是特殊原因销售推后，要么是产品有瑕疵不得不拉长销售周期。

但期房的弊端显然很多，最大的问题就是交付无保证，品质看不见，当楼市下行，开发商资金断链，问题就接踵而至，所以购房者早就呼吁现房销售，保障购房者权益，但因为涉及到各方面的利益，至少在制度设计上，国家一直保留期房销售制度，有些开发商甚至直接卖楼花，先收钱再盖房子。经济学家和许多业内专家也都认为，基于我国的市场现实，期房销售制度短期内不可能取消。

御龙半山一二期都已交房，三期龙晟苑也有一半是现房

既然如此，为什么昆明的现房和准现房楼盘却逐渐占据绝对主导地位，国内其他城市也出现类似趋势呢？原因就在于虽然期房销售制度仍然存在，开发商也仍旧期房开盘，可是从去年开始，受市场大环境影响，大量期房项目停工烂尾，有些至今未能复工，勉强复工的也大幅度推迟交房时间，能交付的则质量下降、配套缩水，导致大部分购房者对大部分期房项目谈虎色变，不敢轻易下手，造成原本期房销售的项目被动或主动变成现房、准现房销售，事实上让房地产市场不得不进入现房占主导的阶段。

而在这个被动进入现房时代的过程中，房地产企业和楼盘也自然进行了实力和资质分化，实力薄弱的房企，竞争力不足的项目，因为期房卖不动而资金断流，不得不退出竞争行列，相反，只有实力雄厚的房企，资质良好的项目，才能将楼盘推进到现房阶段，从而获得更大竞争优势，比如上个月底首期交房的南昌建工雍锦园，原本是蓝光的项目，蓝光债务爆雷后被国企南昌建工接盘，之后开发顺利，实现了提前8个月交房的奇迹，为自己赢了一波口碑。

类似的还有朝朝暮暮，原本是南悦城的后续项目，也是因为原开发企业京鹏地产资金链断裂，才有云南建投接手操盘，项目一年前开盘后建设进度很快，今年进入准现房阶段后销售明显升温，上半年稳居昆明销售榜前十行列。

尤其值得一提的是东航云锦东方，项目去年才开盘，是巫家坝入市最晚的楼盘，但东航不愧是实力雄厚的央企，开盘后开足马力推进工程建设，进入今年6月后，不仅外立面接近完工，景观绿化也完成大半，首期地块基本呈准现房状态，预计明年初即可交房。东航如此快马加鞭，主要也是因为当前昆明市场上准现房现房已经是主流，期房的受信任程度下降，而现房则受到推崇。

正在进行景观施工的云锦东方

云锦东方外立面接近完工

这也就是说，能坚持到准现房、现房阶段的项目，相当于自动获得了资金实力、开发能力的市场认证，期房项目没有通过这一认证，如果不是各方面条件特别优秀，开发商如果不是久经考验，竞争力就要削弱不少。

期房要退出市场了吗？

和现房相比，期房全面落入下风，是不是意味着期房的末日到了呢？

对此，房地产业内资深人士认为，期房比较明确的优势只有一个，那就是价格。一般来说，房企为了快速回笼资金，期房定价都相对较低，早期甚至会亏本定价，到了现房阶段则会提高售价。另外，对于一些紧俏项目来说，期房还有个优势是房源选择余地大，位置、楼层、朝向和户型比较好的房源，可能等不到现房就会卖完。但如果不是紧俏项目，或者楼盘规模比较大，这个优势也不明显。另外，即使是价格，由于这两年房价起伏太大，甚至出现现房比开盘时的期房还便宜的价格倒挂现象，导致期房在价格方面的唯一优势也丧失。

期房有烂尾风险，品质也要赌运气

但即使如此，期房也不会消失，因为期货销售本来也是常见销售方式，比如有些豪华汽车、飞机、游轮等商品都会卖期货，消费者先交纳定金下订单，厂家在几个月甚至几年后才交货，房产当然也可以先认购再盖房，国外许多房产也是卖期房，但其他行业和其他国家的房地产行业不会要求在认购时就全额付款，而是只支付部分定金，尾款在交付后再支付。如果是期房按揭贷款，购房者也可能只需要在交房后才开始偿还贷款，如果项目烂尾，顶多损失首付。

因此，如果购房的风险转移能推迟到接房以后，期房完全可以长期存在，但在国内现有房产销售模式下，购买期房风险极大而收益不明显，人们的购买偏好将进一步向现房倾斜，从而导致市场上的新房进一步增加，除了极个别优秀房企的优质稀缺项目，期房的市场份额将不断被现房蚕食。

现房准现房优质项目推荐

南昌建工·雍锦园 位于穿金路世博板块，首期已经在5月底交付，现余部分现房在售；二期进入准现房阶段，预计24年初交房，当前主推113平米-128平米户型。

鹏欣·漫城都荟 位于呈贡彩云南路与联大街交汇处，双地铁项目，一期已经于2022年9月交付，目前二期高层97-128平米高层产品在售，预计2023年6月22日交付、二期现房在售、三期准现房在售。

御龙半山·龙晟苑 位于龙泉路北段，是北市区稀有板楼洋房项目，占地46亩，分两个标段开发，其中一标段七栋是准现房，均为一梯两户洋房，有少量200平米大平层，年底交付。 二标段已有部分楼栋封顶断水，预计明年交房。项目容积率较低，教育配套良好，性价比高。

建投·朝朝暮暮 位于广福路南侧，大商汇对面，省中医院旁，是板式高层住宅，部分楼层可观滇，有精装大平层产品，所有楼栋已经于5月20日全面封顶，部分楼栋已经外立面装修过半，目前准现房在售。按照计划，今年10月底景观及立面呈现，11月物业管理进驻项目提供服务，12月实现交付。

龙湖·山海原著｜上宸 位于滇池旅游度假区核心位置，容积率约1.21绝版低密地块，在售建面约140-167m滨河墅区洋房，建面约172-305m上下叠墅，实景墅全新加推，周边配套公园1903、爱琴海双商圈，环境优美，生活便利。其一期山海原著B地块洋房别墅将于今年6月交付，当前主推上宸地块。

云锦东方 位于巫家坝核心区，位置优越，巫家坝首校即由东航代建，未来配套齐全。首期地块正在进行景观施工，外立面工程进入收尾阶段，预计明年初可以交房。

去年长期占据昆明新房销售榜第一的书香云海，首期楼栋也已是准现房