最近很多城市的土地出現大規模流拍，目前已經統計出來的數據如下：
最為詭異的是，作為獨角獸之城，網際網路經濟發達的杭州，政府推出10塊品質土地，居然有9塊流拍了！
要知道杭州過去五年一直是全國賣地的大戶，五年時間，杭州政府光是賣地就收入過萬億。
現如今，開發商突然不拿地了。
到底怎麼了？連杭州的土地都賣不出去了？除了杭州，其他城市的土地也出現了大規模流拍，接下來中國樓市是漲是跌，將如何走向？
別急，為了講清楚這裡面的邏輯，我專門寫了一篇文章，請大家耐心閱讀，一定收穫良多。
01、房價是誰炒上去的
過去這麼多年，很多人把房價上漲歸咎於開發商和炒房客，認為他們把房價一步步炒高。
其實開發商和炒房客，只是大一點的韭菜而已。政府和銀行把全中國人的財富積累投入到這場持續十幾年的買房運動中，他們才是最大受益者。
房價漲跌的底層邏輯只有供需關係，也就是有多少購房者以及有多少房源。
購房者的多寡，受限購限貸影響。
房源的多少，受土地供應的影響。
建房首先得有土地，而土地是壟斷的，歸國家所有，並由地方政府進行管控，限量供應。
房價由土地、施工、材料、銷售等成本構成，其中地價是最重要的構成。
所以其實老百姓買房的錢，主要是被四個群體分了，分別是政府、地產商、建築施工方和銀行。
上圖統計了全國40個大城市的房價構成，其中政府拿到的錢，包括土地價格和各種稅費，加起來占到房價的一半。
建築施工隊，大概拿走了大概20%，剩下的30%，才歸進入地產商帳戶。再扣掉給銀行的利息和自己的經營成本，房地產商賣一套房子，利潤率只有10%左右。
集中供地之後，這個結構出現了明顯的變化——政府拿走的錢，變得更多了。
今年上半年，全國多個一二線城市實行了土地集中供應，並且很多城市在賣地時，就規定了將來房價的上限。
換言之，就是地價貴了，但是未來上市的房價卻不讓漲。
這就等於壓縮了開發商的利潤空間。根據數據統計，首批集中供地的16個城市，平均成交的地價房價比均值是56%。也就是說，未來這些土地上蓋起來的房子裡，光土地成本就占了56%，再加上稅費，政府拿走的比例恐怕要接近70%。
至於地產商呢？同樣根據房價和地價可以算出，如果還按照過往的財務成本和營銷成本來算，房企最後的凈利率很可能是零，甚至是負的。
而且，大家仔細看這張圖，一些房價被炒到離譜的城市，比如廈門、杭州，地產商的毛利率反而非常低，廈門的房地產毛利率甚至低到只有1%，連最低端的製造業也不如。
另一個角度也能得出同樣的結論。我們把統計樣本擴大到全國100個城市，也可以看到，從2008年到現在，地價占房價的比例，居然從30%左右迅速提高到50%，並且今年一舉突破了60%。
也就說，隨著房價上漲，政府伸手要的越來越多了。開發商？他們只是高級打工仔而已。
今年5月，浙江地產商宋都股份，斥資17.83億，拿下杭州市運河新城的一塊住宅用地。僅僅兩個月之後，宋都把這塊地退給了政府，已繳納的5000萬保證金全賠進去了。
表面的原因是，宋都原本跟另一家地產商談好，要聯合開發這塊地，但是對方臨時反悔了。但實際原因很明顯，合作談判的時候，雙方仔細算帳之後，發現這塊地是賠錢的，結果原來那個開發商也不要了。
當初的出讓公告，裡面不光有宋都拿地的價格，還規定了未來的銷售價格。
根據公告，宋都拿地價格17.83億，規劃建築面積8.5萬平米，摺合樓麵價是每平米20962元。但是，這8.5萬平米麵積里，有21%是不能銷售的，要求開發商自持出租。
按杭州現在的房價租售比，出租的收益率是很低的，如果我們把這塊刨去不算，宋都實際的拿地面積是6萬多平米。這樣一算，實際樓麵價達到了每平米26000多元。
而政府規定的未來銷售價格，是每平米29500元，裡面還包含了3000元的精裝修成本。也就是說，宋都光是拿地成本，就跟未來售價差不多了，再加上稅費、建築和銷售等後續成本，這塊地每賣一平方，都要虧幾千塊錢，還不如早點割肉止損。
當然，這個算法是非常粗略的，如果把出租收益加進去，長期是有可能賺錢的。但要知道，房企幾乎個個都是高負債企業，出租收益如果不超過年化8%，怎麼可能覆蓋為此付出的融資成本呢？所以還是虧的。
其實每一輪行情的套路都是這樣的：
——經濟不好
——放鬆樓市
——宣傳打擊炒房，轉移注意力
——趁機賣地
2020年疫情過後，廣州花都區的公務員、事業單位幾乎發不出工資，於是在2020年廣州放鬆了購房政策，導致房價快速上漲，到了今年年初，媒體就不失時機地出來宣傳打擊炒房，炒房客就成了背鍋俠，同時政府趁機推出土地拍賣。
廣州今年首批集中供地，溢價率跟往年相比大幅提升，地價漲到飛起，大撈一筆。
02、這次我們不玩了
過去這麼多年。這個遊戲，地方政府和開發商相互配合，一直玩得很好，為什麼今年就不行了呢？原因是：
1、新房限價不給漲
2、土地卻一直漲價
換言之，就是樓市可以調控，但是土地不能便宜賣，利潤薄如刀片，開發商無路可走了。
這回地方政府的算盤真的打錯了，尤其是杭州。為了搞2022年的亞運會，杭州每年要支出近1000個億，大搞基建，體育場館，數條地鐵同時開工，還要賠償大量的拆遷戶。
所以杭州賣地是最瘋狂的，但是賣就賣了，居然還要一邊限新房價格，一邊漲地價，開發商但凡智商正常都知道這渾水不能趟。
於是才有了上文的杭州推出10塊優質用地，有9塊流拍。
其實，不光杭州如此，全國其他城市亦然。看看今年以來的流拍數據：
瀋陽公告46宗地塊，19宗成交，27宗終止或流拍，流拍率（含終止）高達 58.7%。
蘇州22宗土地2宗提前終止出讓，餘下的 20 宗地中有 1 宗流拍、成交 19 宗，流拍率達 14%。
福州原本出讓26宗，開拍前由於無人報價7宗被取消，剩下的19塊地，有2宗流拍、4宗終止出讓，流拍率高達32%。
合肥集中供地17 宗住宅用地，僅成功出讓 8 宗。
成都公告75宗地塊，52宗成交（43宗底價成交），23宗終止或流拍，流拍率（含終止）高達 30.7%。
……
賣地收入斷崖下滑，有消息透露，部分財政壓力大的地方政府如山西、湖南、安徽等都已開始向中央求援。
03、接下來誰急
土地財政是地方政府的主要收入來源。開發商不拿地，政府的地鐵、醫院，學校，公路，橋樑，還有公務員等機關單位的資金來源就大受影響，再加上每年要償還的地方債和城投債，財政壓力大增。
2021年上半年，從一般性財政收支來看，僅上海一家財政盈餘，浙江和天津基本收支平衡，多數省份收不抵支，其中中部、西部地區收支缺口較大，東部地區收支缺口較小。
財政自給率超過60%的省份均分布在東部地區，而東北與西部地區多數財政自給率不足40%，對轉移支付的依賴度較高。而對地方經濟發展需要的基礎設施建設，主要資金來源就是政府性基金收入和舉債。
受「雙集中」供地影響，各區域政府性基金收入規模的分化明顯，東部浙江、廣東、山東三省收入規模突出，超過2000億元，浙江更是超過5000億;而西部多數省份和東北地區政府性基金收入規模不足1000億元。
更為重要的是2021年是地方債、城投債的償還高峰期，也就是我們說的債務洪峰，洪峰到來，如果沒有充足的資金保障，很可能會出現大問題，傳聞西部某些縣市已經出現公務員欠薪、減薪現象。
今年6月至8月27日，全國一二三四線城市涉宅用地流拍612宗，其中一二線城市流拍99宗，三四線城市流拍513宗，7、8月各線城市合計流拍317宗。
鑒於這種情況，有消息稱，自然資源部在2021年8月曾召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調整，規定單宗住宅用地溢價率不得超15%，且不得通過提高起拍價方式調整溢價率，要求地方政府主動降地價。
04、周期輪迴與買房建議
9月底，央行會議罕見提到房地產，提出「維護房地產市場健康發展、維護住房消費者合法權益」，這是自2009年以來，央行官網貨幣政策首次提及房地產。
10月1日，全國部分地區銀行房貸利率出現下調跡象，放款速度也有所提升，讓一批苦苦等待房貸下款的買房人喜大普奔。
還有一個信號需要注意：就在9月初，銀保監會公布重要數據數據，相關發言人在回答提問 中說：截至 7 月末，全國個人按揭貸款，首套房占比達到92%。
這個比例如此之高，也就是說除了熱門板塊的改善需求之外，市場上的最主流買房群體還是剛需購買首套房。
換句話來講，中國炒房的人數極少極少，絕大部分是自住剛需。其實想想也是，哪有那麼多人聰明到不斷地囤房呢？
房住不炒之下，他們早就嚇破膽了。
今年上半年信貸政策收緊，在讓房地產市場從金融屬性向居住屬性回歸的同時，或許讓部分首套房群體被誤傷，屬於矯枉過正。
年初記者報道銀行查違規放貸，年尾報道銀行拖延放貸，一會急剎車，一會猛加油門，中國樓市就在一松一緊中完成周期輪迴。
央行、銀保監會要求各銀行，在發放房貸的時候不亂收費，不提高利率，不拖延貸款發放。
只要銀行不輕易拒絕個人購房貸款，不輕易拖延放款，就是樓市非常大的利好。表面上看，是維護了個人購房者的利益，其實是加速了開發商回款，有利於穩定樓市。
目前各地的土地拍賣，剩下國企還在捧場，民企大部分都已經退場，樓市不轉好。國企的買地資金就難以為繼，政府一樣顆粒無收。
因為打擊開發商=減少供給，開發商不拿地，新房供應就會大幅減少，未來幾年，房價該漲還是漲。
如果你問我現在該不該買房，我會告訴你一個原則：盯住長趨勢，把握小周期。
換句話來講，就是在我們國家轟轟烈烈的城市化、通貨膨脹，經濟持續向好，人口不斷聚集的長趨勢沒有改變的前提下，把握住政策調整，樓市短暫下調的周期，逢低買入，然後持有待漲。
買房建議
1、 年底前是買房的好時機，因為明年3月兩會召開前後，大家都需要經濟信心，肯定會有政策刺激樓市。
2、新房銷售直接涉及到政府的土地收入，所以銀行是優先保證新房貸款的，條件允許的情況下，儘量買新房。
3、本輪樓市調控已經沒有必要繼續加碼，明年將迎來變相放鬆樓市的階段。這個放鬆，不是簡單粗暴的放鬆，很可能與人才購房，利率下調，稅費減免，三胎政策等有關。
在大多數情況下，弄懂長期趨勢並以其為依據堅定行事，就可以保證你笑到最後，差別僅在於因獲利程度不同而導致的笑聲大小而已。
請注意我上面那句話中所提及的條件：大多數情況、堅定，長期。
任何一個投資領域，一個有趣的事實是：大錢並不在個別的波動中，而是在長期的趨勢中。不要畏懼短期的負面消息，耐心長期持有一定獲利巨大。
文章來源: https://twgreatdaily.com/494299921_120121400-sh.html