就在日前，官方發布了寧和城際二期新消息：南京至和縣市域（郊）鐵路項目工程可行性研究報告編制及初步設計服務招標公告公布，S3號線規劃將從橋林南延至安徽和縣，總投資達149.8億！對此，有不少網友表示，這對於很大程度上依附江北帶動的和縣樓市來說，起到了非常大的刺激作用。「這兩年小馬（馬鞍山）有點雞血沸騰、放手一搏的感覺，和縣靠浦口很方便，等到地鐵通起來，以後房價估計會漲......」
但與此同時，也有網友表達了不同看法。「安徽和縣，縣城的邊緣，位置太偏，那邊的樓盤完全賣不動，等江浦發展好了，能提供大量就業崗位，寧和二期什麼時候才能發展的起來......」
那麼，你覺得寧和城際二期的到來，會帶動和縣整體向前發展嗎？01
曾經火爆一時的和縣樓市，現在怎麼樣了？
安徽和縣地處江北南部，與橋林板塊接壤，從一定程度上來講，和縣發展確實很受江北輻射影響。和縣作為馬鞍山下面的一個不起眼的小縣城，近年來，由於環江北都市圈的帶動，片區內多處高樓林立，城市面貌較以往有非常大的改觀。
圖源：地圖帝我依稀記得，從2016年開始，南京限購之後，和縣打著南京江北新區下一站的旗號，吸引了大量分銷團隊進場，這裡的房子憑藉與江北一橋之隔的優勢，賣得熱火朝天，市場一度大熱。
當時有不少來自全國各地的炒房團攻入，可以說，早在幾年前，和縣片區的房子備案價最高就已經達到12000元／平。
可如今，再看看現在的和縣房價水平，根據某房產網站的數據顯示，房價在6576元／平左右，幾近於「腰斬」。
也就是說，時隔近5年時間，和縣不少房子的房價基本在原地踏步，或者在退步，早期進駐這裡的買房人已經持續站崗了很長時間。
畢竟，和縣這邊外來人口非常有限，沒有人口就沒有需求，沒有需求，市場上有再多的房子都沒有用武之地。
想買賣找不到買家，想租賃找不到租客，業主還必須得每月花錢供著，這應該可以算作買房投資的典型反面教材。
事實上，除了和縣，汊河同樣作為環江北都市圈板塊，它們之間的板塊發展軌跡有著非常大的共通性：經歷過大漲，也經歷過大跌，火的時候風光無限，衰的時候渺小如塵埃！
有房主9000多元／㎡買入，5800元／㎡拋售，最可氣的是，就這樣還賣不掉......
另外，比降價出售更讓人絕望的是完全喪失流動性，賣不出去，被牢牢套住，此前一位網友表示自從買了汊河新城，腸子都悔青了，10800元／㎡購入，現如今7000多／㎡都賣不出，直降3000元／㎡。
一言以蔽之，以上這些板塊，曾經由於概念炒的好，市場確實一度很是火爆，但是一陣風吹過，留下的是也確實是一地雞毛，讓不少人失望而歸！
02
遠郊樓市，成也環江北都市圈，敗也如此
其實以上都是環江北都市圈投資的一個縮影，這些遠郊板塊，成也成在環南京江北都市圈，敗也敗在環南京江北都市圈！為什麼這樣說呢？和縣、汊河等作為環江北都市圈發展的「附屬品」，對江北的依賴性過強，極端的市場變化是這些郊區板塊自己無法控制的，在很大程度上受南京整體行情影響。比如，在2015年江北新區剛剛批覆之時，和縣、汊河由於緊鄰江北新區的優勢，且房價很低，真真實實地趁著勢頭大火了一把。之後在2017年，南京限購升級、政策收緊，和縣、汊河又憑藉不限購，再一次成了大批投資客的口中的「香餑餑」，真可謂是「一人得道雞犬升天」。
但是同樣地，不爭的事實是，一旦南京大環境行情下降，那麼這些板塊定然是最受打擊的「犧牲品」。比如，2020年初的那波肺炎疫情，汊河從2月11日起拒絕外地車和外地人進入，相當於封城，引發廣泛關注，這一舉措尤其讓那些在汊河買房、在南京工作的剛需們寒心，自己的家回不去了？
對此，有網友表示以後自己不敢在汊河買房了，關鍵時刻竟然有家不能回。
然而不僅僅是汊河，和縣、句容、寶華等環南京都市圈板塊都是如此，沒事的時候，大家是一家人，但是一旦真有事，親兄弟也是要明算帳的。更何況，汊河、和縣、句容、寶華等和南京根本沒有血緣關係，當南京老大哥有肉吃時，也是在保障自己親兒子吃飽之後，還輪得上周邊環都市圈板塊喝點湯，補給一下營養。但是，當南京自己也在「鬧饑荒」時，不用猜也知道，率先餓死的也將是環南京都市圈板塊。03
對於買房，地鐵效應還靠譜嗎？
那麼，對於遠郊板塊來說，地鐵對於區域樓市發展影響真的有力挽狂瀾的強大功效嗎？不可否認的是，地鐵對於人們日常生活來說真的很重要，帶地鐵和不帶地鐵的房子之間確實存在很大差距。
購房優先考慮是否有地鐵，地鐵周邊的小區流通性更強，靠近地鐵的土地相對更搶手，開發商不約而同地將地鐵作為產品核心賣點......
再細數南京城市的發展軌跡，也是沿著地鐵脈絡不斷擴張，1號線、2號線、3號線......10號線；S1、S3、S7......
地鐵線路不斷續向外延伸，地鐵通到哪兒，那兒就能崛起一座新城！
但是，不知大家注意到沒有，地鐵與地鐵之間也是存在很大區別的，比如南京主城區的地鐵都是正常以阿拉伯數字命名，而一旦脫離主城，通往遠郊，這些地鐵的命名方式也隨著變動，以「S」開頭，這也決定了地鐵所產生的影響也會有一定區別。
今天，我們所要探討的是，通往遠郊板塊的地鐵，是否可以拯救遠郊樓市。這在已經通車的以「S」開頭命名的地鐵經驗上就可以看出來，比如S7號線，在傳聞S7號線規劃時，溧水板塊整個樓市為之一振，區域不少樓盤仿佛看到曙光一般，異常興奮，地鐵成了非常重要且核心的賣點之一。之後，在S7號線不斷落實過程中，每一個關鍵節點都在刺激著買房人神經，尤其是地鐵通車前後，也是購房者加速入手買房的關鍵時機，提前搶占上車機會。但是在地鐵真的通車後，地鐵此前所帶來的利好效應也在快速退化，且從房價水平上來看，並沒有直接體現，在2017-2018年期間，溧水板塊的房價水平基本維持在1.1萬／平左右，波動不大。已經通車的S8號線、S9號線亦是如此！也就是說，在這些地鐵還未落實之前，人們對其一直抱有期待以及想像空間，在很大程度上願意買一份未來期許，但是一旦等地鐵落地，這就成了當下看得見的基礎設施配套，這在短期內會對樓市產生一定刺激作用，但從長期來看，影響並不大，市場終究會回歸平靜。寫在最後：對於汊河、和縣等環都市圈板塊，正在規劃或建設中的地鐵在短期內預計會對板塊形成一定利好刺激，造成市場一片火熱的暫時性現象，但是從長遠角度上來看，影響並不大。樓市發展最終還是要看看供需，如果板塊自身不能對人口形成長效的吸虹效應，一直靠外力（地鐵、商業、醫療等）帶動，那麼區域整體樓市發展在很大程度上也會受限。那麼你覺得，對於買房這件事，曾經一度被奉為金科玉律的地鐵效應還靠譜嗎？地鐵通車，未來會帶動遠郊板塊起飛嗎？歡迎在留言區分享你的觀點。