2年前，在某大型房地產論壇上，潘軍告訴網易房產「他要學習『蘋果』」;前年，他談論著「輕資產」轉型;去年，他開始推薦網易房產掃一下「彩生活」的二維碼，會有蘋果送上門。從「蘋果」到蘋果，潘軍總結說，他這麼幾年一直在做一件事。但作為上市房企花樣年集團的總裁，他在做的這「一件事」卻不是賣房子。
「我在研究如何實現房子像『存話費送手機』一樣，不要錢，免費送。」潘軍說，新時代他的玩法就是做「輕」資產，做一個包含房地產的「社區服務產業」。
搭網的「彩生活」
當記者介紹著某房企的一款社區APP時，對面的南航碧花園業主阿松顯然有些不屑。
「繳物業費、車費、報修，訂餐，曬貼…這些真只算初級功能了。」阿松打開他所在小區的社區APP，打的、租房、洗衣服、買彩票、訂機票車票酒店、學駕校、金融理財…
這款叫「彩之雲」的APP讓人感覺，恨不得裝下用戶的全部生活。
不過阿松直言，目前除了繳費、報修等基礎的物業需求，其他功能其實很少使用，打的、訂票等更多時候會用已習慣的幾款專門的APP。
從國內主流的幾家三方市場上，記者統計看到，「彩之雲APP」在百度移動應用下載500多次;騰訊應用寶平台下載1000次;豌豆莢6757人安裝;安卓市場熱度小於1千。
這款去年6月1日正式上線的社區APP顯然還得跟業主磨合。
「用戶接受程度不同，以及不同小區商鋪評定程序的差異，都會使成本的回收具有不確定性。」某電商平台創始人甘小明就指出，開發和運營APP這一整合資源的過程，前期投入不小，成本回收漫長。
開發了社區生活黃頁應用(小區通)的小眾信息科技CEO何海瑛也告訴網易房產，目前市場上社區類APP非常多，而且處在跑馬圈地的野蠻生長時期，還沒有能單靠它盈利的。
不過，就「彩之雲」而言，與其說是一款APP，不如說是一個系列。
彩生活物業集團(下簡稱「彩生活」)副總裁董東告訴記者，在「彩之雲」業主APP上線之後，物管APP、商戶APP也相繼上線，物管能在線上察看投訴、處理報修、管理小區，商戶能發布推廣信息、察看經營數據等。
實際上，APP也僅是「彩之雲」的一個載體。業主通過手機、Pad、PC、服務終端、POS機，能接觸的除了APP，還有網站和微信。如果業主在這些平台看中商品和服務，則可通過「彩付卡」支付購買，然後到線下直接消費。而這些東西統統被稱為「彩之雲」。
「彩生活」在搭網，「彩之雲」只是其中一面。
「我的這個買賣太大了，比房地產大多了。」潘軍告訴網易房產，他現在搭建的是一個圍繞社區服務，發散出「金融服務、社區服務、物業管理、地產開發、商業管理、酒店管理、文化旅遊、養生養老」八項業務八個平台的網絡，而每個平台又都能形成強大的募資能力。
圍繞「社區服務」展開，也使得八項業務變得和以往有所不同。以養老產業為例，潘軍稱，花樣年的養老產業項目將全部用於租賃，與台灣和美國的養老機構合作運營。盈利方式基本是靠運營社區。
輕社區的「賺錢術」
運營社區到底如何盈利?談到這個問題，潘軍略顯興奮。
「以『彩之雲』商品服務里的水果團購為例，我們每個月做一款用遠低於市場的價格的水果推送給業主，這些水果都是從產地直銷，我們全部承包了，聯合國內頂級電商給我們的業主做團購。推一個產品，就是上百萬的利潤。」
潘軍指出，盈利就基於此。並且全國45個城市已有「彩生活」的團隊，完全可以滿足配送。剔除中介環節，便意味著節省了流通環節50%以上的成本。
未來盈利怎麼算?潘軍給網易房產列了一串數據：花樣年的目標是2020年讓「彩生活」遍布100個千萬級人口的城市，若每個城市服務人口約40萬(1000萬/80㎡=12萬戶，12萬* 3.1中國人均家庭人口=40萬)，服務就達到4000萬人。如果人均年消費2萬，每年就有8000億從「彩生活」門口流過，公司只需收取1%的代理費就有80億的利潤，而且是已剔除員工工資的純利。
除了通過社區的消費創造盈利，潘軍指出，提升效率依然是第一位因素。例如，所有的水電、保安全部專業化、標準化，減少人員提高效率;綠化、清潔、水電等都採用外包節省成本。
不過，所有賺錢的因素里，潘軍依然最看重他的「輕資產」。
「所謂『輕資產』就是少投錢、多辦事。」潘軍毫不掩飾自豪，告訴網易房產：「彩生活」去年利潤差不多一個億，但從2002年至今一共投50萬。第一年略賠，第二年保平，第三年已經回本，歷史上分紅2700萬，形成了9000萬的現金資產。
據介紹，目前花樣年的八個業務中，除房地產和金融兩個板塊是重資產，其他都是輕資產，不需要再投錢。
不過，潘軍直言：「現在還是在用房地產來養我的輕資產。」
但花樣年在傳統房地產的表現並不盡如人意。去年以101億的業績擦邊完成年度銷售目標，上半年多個主力城市推盤量和去化率不足。今年1月則受到節日影響銷售1.69億元，同比大幅下滑80%。
「花樣年確實是比較早用網際網路思維來重組和發展業務的房地產公司。像網際網路經常提到的海量、免費、大數據這些詞，花樣年已經引入了社區管理。『零管理費』通過整合業主的大量消費來實現利潤，這種模式聽起來也很誘人。」有接近花樣年的分析人士指出。
但他告訴網易房產，整體來說，花樣年的輕資產和彩生活的盈利模式都還在探索階段。雖然去年「彩生活」收入1.85億，毛利率超過40%，但它在花樣年的占比還不到一成。投入過大如果銷售跟不上，產品結構就不合理，會影響公司現金流。
不過，一切質疑在潘軍這裡，被他一笑帶過：「我2006年就提出了『零物業管理費』這種模式，當時更不討好。」
「在網際網路時代，房地產也必須去適應。」潘軍說，他相信靠房地產掙錢的時代一定會過去，彩生活物業將和金融一起，成為未來花樣年的利潤重要來源。
後記：
潘軍的確是少有的裝備著「網際網路思維」的房地產商。在他看來，傳統的住宅「沒意思」，商業地產「非常難」，不過吸引他的「大社區服務產業」這條路，也並非坦途。
與「彩生活」近3年復合增長超20%的凈利潤和超40%的毛利潤同行的，則是至始至終的質疑與觀察。
不過，在房地產的Web2.0時代，至少潘軍和花樣年依舊十分執著得開闢著他的「輕盈而人性化」的「大社區」。