作者：威海新楼市团队 原创首发于公众号：威海新楼市

新区的魅力就跟巴菲特的光环一样。

巴菲特用毒辣的眼光挑选出那些拥有很高价值却被掩埋在众多廉价股票中的潜力股，待到其价值体现出来之后再抛售，以此赚取高额收益，无数次这样的操作成就了他股神的地位。

每一个新区从立项到建设到最后发展成熟都要经历相当长的一段时间，在这个过程中，很多新区都会因为人口增长落后于基础建设的速度、落后于经济发展的速度，在某个时间段产生“十室九空”的状况，甚至会被冠上“鬼城”的帽子，例如常州、例如兰州新区，就连央视也曾经以此报道，但数载之后，斗转星移，这两个地方的房价现在已经让很多人高不可攀。

若是能在新区发展的“潜伏期”洞察其价值，低价入手，待其长成，再高价抛出，自然最好。但是，新区毕竟良莠不齐，一旦误判，就有可能被套牢，这篇文章就来分析一下威海的3个新区——东部滨海新城、临港经济技术开发区、南海新区，为投资者做一个参考。

决定一个新区发展前景的主要在于它和主城区的距离，它与城市发展方向的关系，以及它产业引入的情况。

威海的三个新区，与中心城区的距离从近到远依次是：临港区、东部新城、南海新区。

临港区管委距离威海总站的距离约11公里；东部滨海新城指挥部距离总站约17公里；南海管委距离威海总站约60公里。

距离中心城区近的优势很明显：可以直接承接中心城区外溢的人口、资源等。尤其是城市轨道的规划，完全可以实现在临港区居住在经区乃至环翠区上班。

临港区（图源：今日临港）

东部滨海新城和南海新区距离中心城区太远，尤其是后者，与威海城中心之间隔着大片的村庄农田，东部滨海新城可能还会因为主城区的发展外扩，一定程度上缩短两地距离，但是南海新区短期来看是完全不可能的，它实际上就是自成一体，完全要依靠自身来发展。

东部滨海新城（图源：威海发布）

也因为这样，南海新区对自身的宣传也非常重视，任何活动、任何动向都会大力宣传、造势——从某种程度上说，一个新区的宣传力度也是跟它的“独立”程度成正比，这一点单看三个新区的媒体宣传就一目了然。

南海新区（图源：威海南海新区）

距离远也有一定的优势：环翠区作为老城区各项资源配套都很完备，但其各种老化、低配也非常明显，所以总是需要进行老小区的升级改造，总要重新规划各种管网，处理各种城市空间更新升级的问题，而东部滨海新城是先有现代化的规划，然后依照蓝图来建城，相当于在白纸上作画，所以才有足以傲视全省的地下综合管廊、合理规划的四横三纵主干路网，只要按规划一步一步实施，都会很美好。

但是距离远，人口就不愿意过去。就像在高区生活的人会嫌经区闹，在经区生活的人会觉得高区太清净。习惯了一个小区域的环境想要搬离都不容易，何况新城尚在起步阶段，生活配套各方面都不完善，抵触心理更重。

另一方面，这三个新区虽然都在威海城市发展的主轴线上——东部滨海新城在东拓线上，临港区和南部新区在南延线上，但其发展的先后也有不同（受重视程度不同）。这一点从城市轨道线路的规划上就能看得出来。

临港区

临港区位于会首先动工的1号线上，而东部滨海新城和南海新区都位于远期规划线路。

在南延线上，临港区不但在南海新区和中心城区之间担任重要的连接点，也连接着文登区和中心城区，将来中心城区发展外拓，与临港区连接起来，将其从新区升级为城区也是有可能的。

临港区的前身是威海工业新区，其定位非常清晰，就是工业、经济。截至目前，临港区认定高新技术企业29家，备案千帆计划企业29家，科技型中小企业31家，重点推进的项目有万豪国际商业综合体、中建材铜铟镓硒薄膜太阳能电池项目（新能源产业）、华星冰上运动新城项目（体育主题文旅项目）、中国总装兵器装备产业化基地项目、拓展纤维先进复合材料研发生产基地项目、金威科技新材料生产项目、威建建筑科技产业化基地项目（新型制造业）。而产业，最直接的作用就是能带来就业人口，有了人，一个新区就活了。

目前临港区住宅产品价格整体在6000-9000元/平，与市区对比起来在正常的价格区间范围之内。（对比区域初村，张村，温泉，羊亭）

（图源：今日临港）

东部滨海新城

东部滨海新城的发展方向则是会展经济、楼宇经济、科创产业、度假康养、高端制造，先期启动的是国际经贸交流中心和CBD商务区。所以在未来会具备更大的价值，但需要很长时间的培育。

当前新城投入使用的项目有一中新校区、市委党校、市中职学校、廉政教育基地等。

教育资源向来是附加在房产上的重要资源，顶着一中的光环，学区房资源还是有相当的吸引力，但孤木难成林，它的辐射也是有限的。

宝能逍遥海项目是东部滨海新城成立以来在招商引资上取得的突出成果，这个项目以度假和会展经济为核心，一期建设的重点是希尔顿五星级酒店和会议中心。但无论是度假经济还是会展经济，能带来的就业岗位都不会太多。

东部滨海新城总体规划面积191平方公里，建设用地规模45平方公里，规划容纳人口40-45万人，而环翠老城区加高区城区加经区城区的总占地才102平方公里，威海城区人口自文登划区之后才突破百万，之所以叫新城，而不是新区，确实是有原因的。高起点的规划在未来或许是威海一篇新生活的乐土，但目前的新城房价却抢先一步，7月28号开盘的新悦春晖成交均价已达8600元/㎡，而这个价钱在新城并非高位。

地下管廊智慧中心（图源：威海东部滨海新城在线）

宝能逍遥海项目（图源：艾克数据科技）

南海新区

南海新区最近因为世界冠军领跑活动又热了一把，虽然与主城区的距离、位置上不占优势，但到现在，作为核心启动区的旅游度假区已经颇具规模。尤其是雅居乐体育小镇、融创国际健康城几个大项目的落地，北京交大、中铝大学引领的大学城的慢慢扩张，大润发、芭蕾雨奥特莱斯商业圈的发展，沙雕节、生蚝节等引导的文化活动的繁荣，重大国内国际体育赛事的引进，南海新区的发展已经渐渐展露头角。

刘国梁接受采访（图源：威海南海新区）

南海新区整体房价在2017、2018上半年随全国大势普涨了一次，现在有多个项目已经过万，整体均价在6000-10000元/平。不过，南海新区与主城区过远，两地的房价并没有太大的比较价值，南海新区的房价还是要看本区的发展。

南海新区的发展，政策是很重要的推手，其中最突出的就是全国首例15年免费教育，而且教育资源还很优质。南海高中是文登三中四中和天福山中学合并而成，升学率超90%。南海实验中小学也是省级规范化学校。单教育这一方面，对人口的吸引就非常大。

2017-2026是南海新区发展的第二个十年，第一个十年虽然较为成功地开发了旅游度假区，但相当一部分人口都是候鸟式往来，因此南海新区的发展一直在往以港兴业、以业兴城的方向引导，想以产业吸引人口定居。目前重点发展德尔智能化高端装备项目（数控机床、智能化生产线研发生产）、新能源材料产业基地项目、三角高性能乘用车胎转型升级项目、CNC智能精密加工项目（手机、电脑终端金属零部件）、明池玻璃等项目。只是，产业的发展需要时间才能看出效果。

此外，南海新区的规划泾渭分明，临港产业区、综合商务区、旅游度假区，在看规划图的时候，给人的感觉很舒爽，但考虑到实际居住体验，住在旅游度假区，上班要跨过两座大桥，穿过整个商务区，到达产业区，还是有些许不便的。

今年上半年，南海新区的住宅用地和非住宅用地的供应量在六区两市中都遥遥领先，南海新区的发展正在一个跃级提升的阶段，将南海融入高铁网的莱荣高铁也在推进中，若是产业、交通这些资源顺利提升，南海新区的房价在未来会有更多的想象空间。