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提问：房姐，在望京有一套全款买的商住，目前市值400-450w，月租金11000。办理工作居住证后可以解决购房资格。已经没有sfsd，二套贷款能用公积金。现在问题是：
A.卖掉商住，明年2-3月买入望京附近两室，全款买再dy。
B.商住做jyd，贷出来200多w添钱，全款买一室再dy。
C.商住做jyd，买一室做二套用公积金贷款。
谢谢～
回答：除了3-4折买进的优质商住，商住在长远战略上是卖掉的。
具体卖不卖，要看你的资金需求需要用什么方式解决。
不同的融资渠道成本不一样，卖掉商住的小金库利率相当于商住的现金回报率。
北京一居室大多有溢价，想找便宜的很难，是不建议买的。
公积金贷款是完全不建议动的，直接取出来或者冲贷是最好的。
提问：房姐好，看您以前的文章说新手买1.5/1.6的融景城不会错，我直接抄作业，买了融景城馨苑单价不到1.6的次顶层新房，总价205万，首付30%。今年下半年还想再买一套，到时首付40%或者全款抵押，这两种哪种更好些？
回答：恭喜建仓，买的四平八稳，后面可以继续精进。
先看选筹本身，房子便宜不便宜，评估和贷款的情况。
其次看房子是接受按揭还是需要全款。
如果届时抵押贷的金额比按揭高很多，可以优先按揭。
提问：房姐好想问下永安南里93年房子，6楼顶层3居，95平660万，离地铁永安里一公里。
这个价格合适吗
回答：永安南里的房子保养一般，
永安里的问题在于北面长安街南面河道阻隔，内部一大块基本只能步行，每次从英皇出去的路口堵成翔。
优点在于新地铁线的开通，可以有效缓解普通人出行到达各处的困难。
相比于东三环90年代老公房6.5不到的单价，永安南里6.9的顶楼性价比不高。
提问：房姐您好，请问多军一般50万资金周转2个月，一般用那种融资/贷款产品一般利率在多少？
回答：如果是机构空垫，北京目前是1%/10天
多军熟人拆借圈，一般人12.5%左右
提问：房姐好!立水桥，2004年塔楼，没小区，住家和办公混杂的大楼，一居室，单价5万多贵吗?这个价能买到回龙观的一居室吗？如果能的话，买回龙观还是立水桥好?谢谢！
回答：很贵，不建议购买。
回龙观一居基本5万起步。
买房不买一居。
回龙观和立水桥不能直接对比，整体来看地位差别不大。
提问：纯投资，楼龄多少到多少之家最合适？
回答：没有这个逻辑
通常不买80年前的房子
建议买90年后的房子
提问：请问东二环外沙子口的96年东城小区还有持有必要吗（现在6.5左右）。
回答：另外想听听关于北纬40度的点评。谢谢！
沙子口一般，未来看改造潜力。
没有好的裂变条件的话可以保留。
北纬40度说明了一件事：投资没有学区的房子是最好的学区房投资。
提问：请教房姐，为什么东恒国际一二期的价格差距这么大？
回答：没有东恒国际，是东恒时代或者壹线国际。
壹线国际没有一二期，那么推测你所指的是东恒时代。
东恒时代一期，靠近四惠地铁站，周围是铁路，商业街。街边乡镇饮食大排档，环境比较杂乱，小区体量小，办公和出租公寓多，品质需要折价。
东恒时代二期，位置已经和地铁出口隔离，纯封闭板楼小区，05年还显得比较新，在周围来说是为数不多的板楼次新小区，所以相对价格不低。
提问：请教房姐，坐标bj，做抵押贷无壳公司，中介可以代为包装，但是是否有必要自己注册或者买一个呢（只做股东不做法人）？一方面如果抵押政策不变，方便续贷；一方面方便自己做些小生意？多谢！
回答：可以，注册最少养三个月，急用就买壳。
公司是要一直养的，我们都有公司，一个城市至少一个。
提问：潘家园和酒仙桥这两个地方房姐都在推荐，到底哪个更好？
回答：两者很接近。
看你具体的需求，比如你在国贸上班，潘家园更方便打理，也可以自住。
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