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提问：房姐好，团结湖附近的房子价值为什么会被低估呢？
回答：没有说团结湖被低估，只是不溢价。
不溢价，具备成长性，上车盘这三个条件在一起，整个北京寥寥无几，团结湖是一个。
目前团结湖已经夯实了金台路甜水园石佛营一带淘的机会更大一些。
提问：房姐好，贷款100万元，A：10年等额本息，利率上浮30%，B：三年先息后本、每年还款10%，利率上浮35%，请问选哪个？谢谢
回答：每年还本本金可以摊到利率里，差别不太大。
估计是你贷款资质不太好，或者中介不行，一般不做这种贷款。
提问：房姐好，丰益花园有没有投资价值啊？现在5万多一平，西南三环边上，挨着丽泽商务区，看过一版规划说是属于丽泽商务区范围，能上丰台区比较不错的小学丰台一小丰益校区
回答：被丽泽桥和铁路包围，死角地带。
2000年公房社区，混杂经适房央产房商品房，混乱程度足以乱拳打死老师傅。
6万多的价格，同样是公房，更加干净地段好三四个级别的东三环，没有必要蹚这趟浑水。
丽泽套了十年，怎么就不死心呢？
提问：自有资金50，私人借款100，xykxyd套100。收入月入1-3万。凑足250万首付，全款抵押买500余总价。2019年2月北京上车。—-这个操作杠杆风险是否过大了？
回答：关键点：
1.你的首付资金成本多少，综合资金成本多少？低于8安全，10要算好未来现金流。
如果大量的高息信用贷肯定是一个窟窿。
2.全款抵押，你的全款剩余部分从哪里来？成本多少？
3.月供多少，未来18个月缺口能不能踏平？
风险和杠杆没有关系。
提问：提问房姐，54元大法最大的风险是房东结婚后不肯配合离婚更名不？有什么方法可以以前约定协议或避免风险发生不～
回答：婚前和离婚协议里要分割清楚财产，一刀切最好。
房东愿意配合结婚过户的单子还是比较少的，新手最好有人带着全程操作，结离婚细节我不在行。
提问：天通苑东一区的奇葩顶复，露台不大，斜坡屋顶，大户型，单价2万3，特别鸡肋的感觉，您觉得可以入吗？
回答：正常，斜顶低于2.2的不算房本面积。
价格可以。
提问：房姐你好，预计入手1000万左右的望京改善三居，请教你哪个小区更好？
目前看了中广怡景湾，金隅国际，国风尚樾，星海明珠，宝星华庭这几个小区。
回答：整个望京，重心在望京SOHO。
以广顺南北大街，北小河，望京东路为“望京内环”。
中广怡景湾，金隅国际的问题比较接近，都是靠近望京桥，离望京中心有一段距离，离地铁比较远，适合日常都是开车接送的客户。
国风尚樾和星河明珠略贵，国风夹角位置，星河离地铁近点。
宝星华庭在这里最好。
最后看价格。
提问：用工作居住证做房票，150万上车盘的话，建议哪些回避哪些呢？
回答：回避东西城海淀和房山这种远郊。
建议东三环东四环东北酒仙桥等地或者丰台碰一碰90-2000年的紧凑两居。
提问：房姐好，东城区本家润园感觉学区一般，是不是意味着相对溢价较少？请问该小区单价多少有入手价值？谢谢您。
回答：除了学区溢价，房子本身也可以溢价，很常见。
如果本家润园没有学区，可以值7万。
提问：房姐，在望京有一套全款买的商住，目前市值400-450w，月租金11000。办理工作居住证后可以解决购房资格。已经没有sfsd，二套贷款能用公积金。现在问题是：
A.卖掉商住，明年2-3月买入望京附近两室，全款买再dy。
B.商住做jyd，贷出来200多w添钱，全款买一室再dy。
C.商住做jyd，买一室做二套用公积金贷款。
谢谢～
回答：除了3-4折买进的优质商住，商住在长远战略上是卖掉的。
具体卖不卖，要看你的资金需求需要用什么方式解决。
不同的融资渠道成本不一样，卖掉商住的小金库利率相当于商住的现金回报率。
北京一居室大多有溢价，想找便宜的很难，是不建议买的。
公积金贷款是完全不建议动的，直接取出来或者冲贷是最好的。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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