这两天带的一个客户买了望府公馆的一套160多平的房子
乍一听，望府公馆，160多平，大房子啊，有钱人
作为了解其中需求的我，却有不一样的看法
这位客户跟我说自己的需求，先说的不是多大面积，而是四室两卫，三代同堂，一子一女小时候睡一个房间还行，长大了就得一人一个房间了
你看，虽然面积这么大，但客户所看的还是功能而不是舒适
以前，我听到有的客户不满意金地华发峯范的143平或者万科璞悦山的137平，我还挺疑惑的
在我看来，金地华发峯范这户型多舒服，七米的大横厅，多好的活动空间，看书瑜伽亲子互动，干什么不行
客户的点郁闷在：这么大的面积，怎么不做四室？
这就是功能型和舒适型的区别
虽然160平是很大，但客户还是一个刚性需求，他先要把家里人一一安置，孩子有属于自己的空间就可以了，还不到去给安排一张公主床或者布置一个王子房，而且为了尽量少超预算，还不能挑自己中意的楼层
相对之下，143平的三室却能在厅里撒欢打滚
（说明一下，峯范的143平客厅7米，而且金地华发峯范是洋房，在可使用空间上跟大高层的望府公馆比，很有优势，如果隔出一个房间也是完全可以的，只是望府公馆已经是现房了，客户着急住，才最终选了望府公馆）
购房者对家庭空间的需求，从舒适型向功能型的这种转变，更明显的体现在90多平的房子上（当然了，这种转变，高房价功不可没）
过去，很多九十多平，乃至一百平出头的房子，大多是做成两室的
现在，基本见不到了，市场上的90多平的房子都是三室的，还有的能做出三室两卫
如果你现在想在市场上找两室的新房产品，那真的是挺难的，不是没有，有，但只有那么一个两个，没有什么选择空间
如果大多数人都在往这个方向上走，那你就要注意了
也就是说，如果你现在还买大面积的两室，那么你以后出手的时候可能就困难了
在这里，我所说的这个方向，一方面有房价的约束，另一方面，是未来市场上可能的户型结构
因为置换成本高，这样紧凑的功能型的房子，可从承载起从二人世界到三口之家，乃至老人来帮忙照顾孩子，三代同堂的需求，所以是很受刚需客群欢迎的
而从公布的新项目的规划看，以后市区的新房大多是大面积的，九十多平的都极少，面积大，总价高，门槛就高，所有的需求都是排在钱后面的，如此一来，这一部分设计优于传统户型，又兼顾了较强的功能性的九十平小三室，在未来可能就会很有市场
说到90多平小三室，一个比较有趣的现象是
市区的这个户型，基本都是一个卫生间
只有临港区有两个项目在这个面积段做出了两卫
看看下面这个户型图，整个户型比较方正，南北通透，长开间短进深，放在整个市场看也不差
它把主卧做成了一个带卫生间的套房，而且次卫还做成了三分离
三分离的这个设计真的是很赞，它按照日常使用频率来布排，使用频率最低的淋浴放在最里面，其次是马桶，放在中间，使用频率最高的台盆单独拿出来放在外面，相对于传统那种一个人在卫生间门一关，另一个人只能跑到厨房洗脸洗手的情况，这种设计真的是极大的提高了卫生间的使用效率
厨房是所有形态中使用效率最高的U字形设计
有一说一，临港的新项目户型真的是好，这个虽然是小开发商的产品，但放在整个威海市场上也是很可以的
保利在市区的一个项目明玥风华，104平的户型，其宣传点就是两个卫生间，说的是市场上同等面积段的产品，能做成两个卫生间的凤毛麟角，也不知道对开发商来说做两个卫生间难度大，还是购房者们对两个卫生间比较无感
那么，90多平小三室，做成一个卫生间和两个卫生间的区别在哪里呢
看一下这个户型
中南威高林清月的97平，和上面那个户型的建筑面积是一样的
就是这个户型帮助林清月成为临港红盘
一眼看上去，两个户型最大的差别就是厨房
显然，双卫的设计是占据了厨房的空间
上面那个厨房，一个人使用比较合适，而下面的厨房，三四个人在里面都可以
对大多数刚需来说，厨房也是刚需，自己做饭才能省钱啊
而且，当两人世界变成三口之家，除了自己的养生，还要给宝宝做辅食，厨房的使用频率大大增加，不是一日三餐，而是三小时一餐，厨房太小的话很容易让人肝火烧起来
喜欢这个户型的人，很多都是对厨房敏感的人，日常买菜做饭，厨房不但是一个煮食物的功能空间，也是和家人交流的地方，你择菜我煮汤的，手里干着嘴上聊着，他们更愿意把那一个次卫的面积让给厨房，而且最好就是林清月这种，不但U形，还放得下冰箱
虽然大家都有嘴馋下馆子点外卖的时候，但能长久熨帖我们的中国胃的还是自家的厨房
我想这大概就是很多客户选择这个项目的原因
当然，我想一定也会有很多客户跟我一样，会觉得两个卫生间更重要，比如说，两个人同时急着上厕所了怎么办，早上上班上学高峰期，都争着洗漱怎么办
我的生活里虽然没有这样的烦恼，但是在农村生活了一辈子的父母，每次过来都用不惯马桶，甚至宁愿跑出去上公厕，每每这个时候，我就觉得马桶和蹲厕都是必须的
这些问题最好的解决办法是，台盆外置，用厕所和洗漱的不冲突
其次，我们需要的是另一个蹲厕间或者马桶间，而不是另一个卫生间
卫生间的洗浴空间是不大可能发生使用冲突的，所以一个洗浴空间足够了，两个卫生间都有洗浴空间就是一个浪费，如果只是多一个马桶间，既能有效解决问题，又能节省空间
现在还有很多可选择的简易洗手池，可以按在马桶间的角落，不占地方又实用，若是两个人洗漱时间冲突，一个人用这个也没有问题
而且，若是偶有来客，客人使用这个马桶间，感觉对自己的隐私也更好，不知道大家什么感觉，我是去到朋友家里，在卫生间看到各种化妆品、私人物品、装满的洗衣篮，我自己是觉得很尴尬，同时又有那么点窥私的罪恶快感，但你又不能在朋友说用卫生间的时候拦着人家，说等我先收拾一下
所以，如果能有这么一个只承载了入厕和洗手功能的小卫生间，那真的是太实用了，而且还不浪费空间
以上这段就纯属意淫了，因为要完全寄希望于开发商愿意
很多事情我们觉得很简单，但对方不一定就去做
就比如，我太多次听客户听同事们说，明明市场上有那么多的好户型，为什么它就偏偏不用，还是在做老户型
最后总结一下小三房的情况
对很多购房者来说，选择小三房主要是一个功能的考虑，当下也许只有两个人，并不需要三房，但是现在房价这么高，以后置换不知道还需要多久，在这套房子里住的时间也可能会很长，所以考虑到以后生一胎，乃至二胎，这样的空间至少都不用太担心
90多平做成三室，即使算上阳台飘窗的赠送，各个房间也是有限的，想要住的舒服，唯一的可能性就是换更大的面积
但是对大多数购房者来说，房价的压力还是很大的，上来第一套就买大户型难以承受
而接下来的新项目，大概率是没有阳台赠送设备间赠送这些，而且户型也大概率不会有什么突破性的升级，也就是说，同样的建筑面积，能得到的实际使用空间会更小，而价格也并不大可能对购房者更友好
因此当下这些小三室在未来一段时间还是很有优势的
当然前提是，在市区