北京房姐，楼市投资专家，买房路上的自己人。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房
提问：房姐您好，丰台宋家庄地铁口鑫兆雅园小区，小区中间位置136.5平米南北通透四居，6层板楼的1楼（高出地面1米）带楼台花园大约60平米（不上产证）单价6.7万总价920万，值得购买吗？这种不上产证的露台和花园值钱吗？还请您给指点一下谢谢！
回答：鑫兆雅园算是宋家庄马马虎虎的次新小区。
但是6.7万的价格，加一点7万多就可以买双井了。
总价920，是望京，双井地区的主力军，宋家庄想要找到这样的买家需要更多流动性。
不上房本的露台花园同样可以换算成价格，按照实际情况2-4折计算。
这种房如果价格便宜些也可以考虑。
提问：房姐你好！目前在医院上班，和圈友说的，一个苦逼的职业，带病房没空炒房。
目前手上有五六张大概40万额度的信用卡，算是职业福利，信用贷没仔细去研究，现金有大约70多万，加媳妇能凑40多万，媳妇私企，信用卡信用贷没有办，看您说的，我们准备在这段时间赶紧买房，有几个问题：
1.现在是不是要申请信用卡进行融资？什么顺序办理比较好？
2.我们的情况选哪里房子合适？我们纯投资，租金能高点就好。
回答：1.这里最重要的，是首先确定顺序：
两人贷款资质，信用卡情况和申请资质，买房贷款需求。
2.不贷款的一方，可以申请信用卡，具体的办理顺序要结合个人的细节情况来定。
3.看信用卡申请能力，最后预估首付，看能贷足多少买多少的房子。
4.再根据房贷来看信用卡是否需要隐蔽，做0账单或者减少使用，先拆借。
5.预计你们首付最后不会超过200万，那么投资＋租金回报高，基本集中在东三环老公房，东四环2000年左右的老小区。
具体要看每套房子的价格。
提问：双井北边有个苹果社区不知道您看过没有，里面有的单价6万多，有的甚至不到5万，你知道是怎么回事吗？
回答：苹果社区的南区北区差异较大。
南区是封闭式花园小区，次新住宅，加上附近商业配套是百子湾至双井一带的标杆，youngfashion促成了一定的溢价。
而北区相对南区，可以说是完全不同的楼盘，更接近于商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，因此价格只在6万不到。
但是相对来说，北区的商业和居住氛围也不是那么差，随着人员的逐渐淘汰，折价应该会回填一部分。
提问：石佛营泛海的房子挺不错的，10万单价合适吗？这片地区未来发展怎么样？
回答：泛海的房子挺不错的，10万的单价挺贵的。
石佛营有很好的发展空间，本身地段不差，但是不够支撑10万的豪宅溢价。
石佛营未来的前途主要看那一片片的空地能不能放开开发，放开的话，又可以形成一个高端组团。
提问：您好，bj按揭贷款大概4成首付，如果是全款抵押买房，算上手续费的支出，大概是几成首付？谢谢。
回答：北京按揭买房，首套按揭评估价的6成。
假设房子不溢价，链家评估价85-90成，实际贷款52成，交易成本5-10个点，实际首付53-58成。
溢价盘55-70成首付。
做好选筹准备，回避溢价，事先了解好评估，出最高值，贷款贷足，贷55-60成，实际首付5成左右。
提问：家里有套经济适用房，绿中介说因为卖房有综合地价款，现阶段很不好卖，让我挂低一点，请问房姐我怎么卖会好卖些，卖高一些。。。
回答：经适房由于有土地出让金或综合地价款，正常来说，只适合全款客户购买；
但其实，如果是满5唯一的经适房，贷款客户也适合购买的。
方法是：赠予1%份额给自己的直系亲属，赠予时需要将经适房转成商品房，然后按全额缴纳土地出让金或综合地价款，赠予后延续之前的满5唯一属性。
这种方式操作后，你的经适房变成了满5唯一商品房，刚需客户也适合购买，自然可以参照市面上正常商品房的价格挂。
另外，想卖高一点，房里不要住人，收拾干净，刷一遍墙，灯泡都换亮一点的，所有中介都留钥匙就好了。
提问：房姐，问下对住宅，如果做二抵，会对征信有不良影响吗？还是应该还掉按揭后，做全款抵押（一抵）？
贷款方案始终不了解一抵和二抵的核心区别，只是听别人讲最好做一抵
回答：1.部分二抵在征信上的体现不好，银行可能认为你比较缺钱，继而影响后续的贷款。
2.二抵成数有限，大多数是评估价的5-6成，减去现在的剩下的贷款额。
正常的一抵，可以贷出评估价的6-7成。
所以，当你的负债低于33%的时候，就可以重新还清一抵了。
提问：房姐好，我现在租房在珠江帝景，准备在朝阳买2-3房自住（兼有一定投资属性），居住条件/小区稍微好些的，请大致给些建议。
手上现金300万，如有需要可以再融资100-200万（或者更多，如果真有必要）。除了房贷，每月还有10万左右可供支配，年底一般会有200-300万分红。
我社保还有一年到五年（不过已在其他城市有N套房产，按揭抵押都做过了）。但是男朋友是台湾人，可以用他首房首贷。
综上，您有什么价格区间以及总价建议？用掉首房首贷还是全款抵押？大致小区建议呢？感谢！
回答：现金流太多，2000万以前月供基本不用考虑。
台湾人也限购限贷，先做好排查。
而且，外籍人士，贷款流水是一个很大的麻烦。
500万，可以优先买1000万左右的双井次新大面积三居，另一个值得推荐的板块是望京。
单价尽量控制在7.5万以内的标的。
提问：房姐您好，坐标bj，自己注册一个公司之后，记账报税等事是自己做还是找代办呢？（公司没有实际经营，代办300/月）我倾向于自己做，因为听说每个月零报税不麻烦，可行吗？有没有具体的操作手册呢，谢谢
回答：代办把，低端重复人力才是最划算的投资。
除非你有一堆公司，雇个会计或者助手处理。
提问：房姐，朋友明年年中才有购房资质，今年一捉急买了通州台湖的万科城市之光，商住公寓，明年交房，替他着急啊，刚需小白瞎买，您建议收房第一时间卖出换筹吗
回答：没办法，人总要要为自己的能力买单。
可以一直挂着慢慢出售，有人平价接盘就可以出手，最好能赶上下一波大涨略涨一点，填平交易成本和资金利息，就是三生有幸了。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
请大家搜索关注“北京房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答，每日更新买房精华文章。
帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。
知识星球部分 热门文章：
《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
《中介都有哪些套路？》
《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》
《怎么砍中介费？》
《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《笋盘挖掘过程》
《工薪阶层收入有限，怎么实现买房升阶呢？》
《99%的新区会失败 以鬼城收场》