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作者：威海新楼市 编辑发布于公号：威海新楼市
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根据威海的权威部门统计数据，进入2000年代以后，每一年在威海买房置业的非威海户籍的购房者都超过了本地户籍的购房者。威海房产市场是名副其实的“外向型”市场。
外地购房者给威海房地产市场带来了繁荣和活力，也让威海的房地产市场变得更加具有包容性和多变性。
包容性对购房者，对整个市场来说是正能量，可是多变性对购房者来说却是风险因素。俗话说“知己知彼，百战不殆”。只有了解了市场的变化，才能准确地作出理性的购房决策。
房价浮沉
威海的房价倍数级上涨始自2017年。支撑这次涨价的，是去房产库存的大背景和全国房价2016年开始的从一线城市向二线城市、三线城市上涨的轮动效应。
2016年国庆节，恒大拿下原威海轮胎厂土地，并且在冬天的那几个月里，案名恒大海上帝景的开发手续办理完毕。2017年春节刚过就开始施工。第一张预售许可证是2017年6月8日拿到的。2017年6月18日，恒大海上帝景一期开盘。
或者是巧合，正是从这个时间节点开始，威海房价开启了上涨模式。以至于至今人们都说威海房价上涨是恒大海上帝景惹的祸。
2016年，威海城区（环翠区、高区、经区、临港区）房地产市场销售走出低迷，销售量达到了创记录的32383套。
2017年，这个数字变成了38478。
恒大海上帝景以1157套荣膺2017年预售冠军。购买人群中，非威海地区消费者购买了783套，比例高达67.68%。外地人撑起了恒大海上帝景的一片天。
在示范效应的带动下，威海各个楼盘纷纷跟进涨价。
由此引得威海市政府在2017年9月出台调控新政，非威海户籍人员购房取得到不动产权属证书3年才能出售。
但此时已经撼动不了威海房价上涨的力量了。
2018年春节一过，某某楼盘又上调了房价的消息不绝于耳。“你买房了吗?”成为大街小巷人们聊天的主要话题，银行柜台前取钱买房的人越来越多……
在全面看涨的情绪下，2018年3月和6月，威高在经区、金猴在高区，分别以5312元/平和6321元/平的楼面地价造就了威海的年度“地王”。把威海住宅的楼面地价带到了新的高度。拿地之后，两个地王不约而同地选择了和中国房地产大鳄合作开发，于是有了万科威高翡翠公园和金猴龙湖天璞的闪亮登场。
2018年6月，威海城区（不含临港区）绝大多数一手房价格突破10000元/平方米。
火热的市场冲昏了某些人的头脑，在疯狂的上涨中，威海市场出现了诸多虚假预订、虚假抵顶、捂盘惜售或变相囤积房源，恶意炒作等违规违法行为。
2018年6月27日，乱象被官媒报道。
6月28日晚，威海市住建局发布《关于进一步整顿规范威海市房地产市场秩序的通知》，针对报道的严重影响房地产市场秩序的行为，在全市开展整顿规范房地产市场秩序活动。
以该事件为节点，威海的房产销售从云端回落，再入尘埃。
2018年，威海市的预售房屋总量从2017年的38478套回落到27433套，减少11045套。
2019年春节过后，随着春天的来临，房价又开始蠢蠢欲动，数次出现小阳春。但是，2019年高层通过不同途径表达对“房住不炒”的坚定信心。把高房价当作阶级敌人看，真刀真枪的跟高房价博弈。
房价涨跌周期、经济发展周期这些东西，在决心面前，一文不值！
还能涨吗？
可以明确地告诉你，能涨。
1999年，威海市在中央电视台投放的具有里程碑意义的中国第一支城市形象广告片把威海推向了世界。2003年山东省威海市由于在“改善人居和城市环境方面的突出贡献”，荣获２００３年度“联合国人居奖”。依托环境资源优势，威海在2004年正式创办了“中国威海国际人居节”,成为世界上第一个以“人居”为主题的节日……
威海市“宜居”由此名声在外，置业威海因此在多个地域范围内成为一种潮流。上面已经说过，在威海每年的房地产预售中，外地购房者比本地购房者均多出了十几个百分点。
请注意，这种情况并不仅仅在房价上涨的年份才出现，而是年年如此。出现一年可能是偶然，年年如此的话，意味着置业威海已经成为一种共识。
再看经济，威海的整体实力，不管是在GDP，教育设施，旅游资源，以及历史底蕴，都是可圈可点的。威海城市规模适中，总人口280万人左右。2018年1月入选首批社会信用体系建设示范城市。在全国地级市全面小康指数排名第24。2018荣获中国大陆最佳地级城市30强。2019年前三季度的GDP数据显示，威海在2800亿元以上，增速在11％以上，非常可观。
威海市的落户政策宽松，在购房方面，没有采取对非威海户籍人口的限购政策（只有限售），积极吸纳人口涌入。人口的增加伴随着置业需求增加，影响着市场，对房价的上涨起到积极作用。
房子就像是城市的股票，是一个向上的力量，房子的价值，是城市的价值，如果哪个城市的经济欣欣向荣，它能够创造就业、吸引人口，就会有越来越多的人涌进来，这个城市的房价就不太可能下跌，城市的价值就体现在房子上。
住房需求的多寡取决于城市的发展潜力。据研究测算，未来10年，住房需求量最大的第一梯队城市群有6个，分别为长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛。6个城市群的住房需求之和占全国需求总量的69.1%。如此之大的住房需求量，是房价持续上涨的根本原动力。
这就是威海房价仍然会上涨的理由所在。上一次上涨的逻辑中，首先是全国范围内的轮涨传递，其次是大众眼中的房产价值因素。虽然消费者冲动性购买的因素占比较大。但是不可否认，剔除激情成分，威海的房子的价值归位是深层次原因。
不过，虽然从长期看房价会上涨，但是这会是一个周期很长的过程。而且短期内不能涨，甚至有小幅度下跌的可能。不过也没有大跌。基本上就是在一个价格区间带里不上不下地横着。
大涨之后的变化
根据房天下网对威海市城区103个楼盘的统计，2019年10月，威海城区范围内的房价中，除了临港区的均价在6000元/平方米左右之外，传统城区中的环翠区、高区、经区的房屋均价在11000元/平方米上下。
这是平均值，事实上，城区热销楼盘的均价已经达到了13000元/平方米。临港区则达到了7500元/平方米。
短期内，房价不会大幅上涨。不只是威海，哪里都一样。在全国强调“坚持住房不炒，坚决遏制房价上涨”的背景之下，没有哪个城市敢越雷池半步。
当下的房价能够保持住现在的市场热度，有稳定的成交量，就是好事。
从2017年开始，威海市房地产的供销比逐渐上升到66%左右，到现在一直保持稳定。这说明威海的房产没有过多的库存。开发期和去化期基本持平。市场生态很健康。
目前，已经有华润、恒大、万科、龙湖、华发、碧桂园、富力等房产大咖布局威海。威海房地产市场呈现出“大鳄引领市场，本土大咖分化，小房企日渐没落”的局面。此外威海城区内的好地块越来越少，在好地块上开发的楼盘成为稀缺资源。由此导致主城区房产价格整体提升。
产品结构方面，100-140平方米成交占比高达42.66%，成为绝对的主力。其次就是91-100平方米。占比为14.86%。改善型居住已经取代刚需型居住。80平以下小平方的房子，已经退出主流市场。
究其原因，购房成本的不断增加促使购房者更为推崇“一步到位”，加之放开二胎，居住需求结构也产生了变化，四房需求增加，购房者因此更倾向于百平以上房源。
再次，从开发商角度来讲，百平以上户型利润空间更大，且有助于提升产品舒适度从而获得更强的市场竞争力。
此外，从2018年起，威海市规定，一手房的交付标准必须为全装修。既然不能毛坯交房，很多开发商都选择了精装修。通过精装修提升销售溢价。
买房，找个好的买房顾问
以上归纳的是笼统层面的改变，细节层面的改变就五花八门了。这些改变意味着什么？对于买房者，尤其是外地买房者来说，往往无从知晓。有时候恰恰是这些不得而知的细节之处，决定了所买房屋的居住品质和资产价值。
所以，买房有个好顾问非常有必要。买房顾问指的是房子的销售人员。卖一手房的叫置业顾问，卖二手房的叫房产中介。没有特殊原因的话，买房的过程中你是必须和他们打交道的。
一个好的销售员，是你买房路上强大的助手；而一个经验不足，半瓶子醋的家伙，那就是猪队友，很有可能给你带来很大的损失。
因为干这行的入门门槛很低，但是对专业度的要求很高。底限很低，上限很高的职业最容易滥竽充数。
一个优秀的置业顾问，并不以逼定客户掏钱为主要目标。他们会把楼盘的卖点精准地展现出来，告诉你购买这个楼盘的逻辑点在哪里。甚至会坦白地告诉你项目的不利因素。把楼盘的优缺点都展示出来，让你有充分的知情权。
如果一个置业顾问连区位图、沙盘都讲不好，或者一看就是背话术的那种感觉，直接PASS掉。只吹楼盘利好的销售人员并不值得信任。
无论是置业顾问，还是二手房中介，开始有防备很自然。但是当你选择了靠谱的战友，请相信他们会对你的诉求上心。因为你们是共同的利益方，目的是为了达成交易。关键时刻，他们会发挥关键的作用，比如争取到让你心仪的优质房源等等。
对买二手房来说，要记住“专业的事情让专业的人去做”这句话。既然选择了中介，那就要信任你的中介，你的要求要强势，在和房主的价格谈判上，请相信中介会尽量为你争取最大的空间。
请记住，只有房子成交，中介才有钱拿，所以他们通常都是热情主动的。还要记住，买房的佣金最终是由你来支付的，所以你有权要求他们。