北京房姐，楼市投资专家，买房路上的自己人。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐好，坐标北京，父母离婚又再婚身上都房，自己也有房，，想改善居住换房这情况是不是只有卖房或者抵押贷一个途径了？
首先梳理资源，再定目标，再倒推过程。
回答：通常来说，如果不是已经溢价的房子，或者翻过几倍以上的房子，我们优先选择抵押，但在北京前者也比较多，所以这里优先看房子的情况。
根据房子抵押或者出售两种情况，再结合你们的贷款能力，看看能买多少总价的房子。
再看你们的目标偏好，是否溢价，能不能评估足贷足，然后进一步平衡。
这里的关键，是看你们的首付和贷款资源，以及如何合理的利用房票和贷票。
提问：房姐请教下，深圳sfsd，150万首付您有什么片区推荐吗？
回答：150万首付，看你能够gp贷到多少。
如果是纯投资标的，500-800都有可能，所以跨度区间会很大。
福田南，南山老破大，前海老破大，西丽，碧海都有。
提问：房姐，我的钱比较少，如果买上车的老破小，可能总价要很低，远一点的地方可以买吗？
回答：选筹边界：
北到天通苑；
东北来广营，酒仙桥；
东到常营，管庄；
东南十里河；
南边宋家庄；
西南大兴线，丰台站；
西面正常不过东二环。
另外尽量买到两居不要一居。
提问：刚看到您之前的一个回答，说东恒时代地理位置有缺陷，能具体解释下吗？
回答：铁路阻隔，距离朝阳路较远，距离建国路中间被高原上的通惠园阻隔，西边是四环，东边都是超大型社区，没有逐级道路沟通连接。
地段好地势差，在北京有非常多类似区域。
提问：房姐好，大兴保利春天里小四居95平，425的报价，性价比怎么样？另外好像说这个小区附近有火葬场的说法，是吗？
回答：保利春天现在的价格我认为性价比不高，属于区域的典型大众楼盘。
距离很远忽略掉。
北京以前遍布坟地，不要在意“痕迹”，看“当下”。
提问：房姐你好，请问一下我联系到朋友的一手分销中介，中介表示1.能帮忙排队抢房2.能有少许优惠
费用开发商直接给他们核算分销业绩
需要我将征信身份信息等交给中介，请问:这种模式是否真实存在的，2.将个人征信报告交给中介，有没有风险
回答：分销是传统的销售模式。
中介能不能拿到分销，具体的条件，价格是什么？为什么要给你优惠？这些你有没有计算？还是说无从得知
购房首选渠道，渠道靠谱有信誉的，即使项目出现问题，渠道出于品牌和信誉，也会想办法帮你解决。
递交材料，还是信誉和靠谱程度的问题。
提问：房姐您好，请问多军一般50万资金周转2个月，一般用那种融资/贷款产品一般利率在多少？
回答：如果是机构空垫，北京目前是1%/10天
多军熟人拆借圈，一般人12.5%左右
提问：房姐好，小白，去年Bj北三环上车，首付借款60w。当前现金0，现金流0，工资税后60，年底部分30，明年年底sfd结清一部分，会有2万/月现金流释放。非常看好以及想买农展馆枣营团结湖一带二套，我们老师有什么好的建议么，最近是日思夜想团结湖，班都不想上了
回答：去年上车盘暂不看对今年操作没有太大帮助，负债要计算进来。
当前的现金约等于0，年底打你有60万现金，这个情况在北京或者其他一线都不适合上车。
团结湖（老公房）一带涨过了，更多看金台路甜水园，农展馆枣营的老公房相对比团结湖还要贵点，不建议。
所以如果还在北京买，你加上你有一套上车盘，建议现金能凑到250万再买北京，不然建议去重庆或者沈阳这些门槛比较低的城市。
陆续办卡办贷，随时保持未来6-12个月现金流预期。
提问：房姐好，本人的北京户口下半年就要落下来了，到时准备离职，想买个落户的房子，预算不多，想买个总价200多万，可以买通州，请问有推荐的区域及小区吗？谢谢
回答：不建议买通州，溢价比较严重。
北京500万红海
400万血海
300万骨海
200万总价基本没有正常盘，大多溢价
首付资金多少？贷票资质，能否接受抵押？
提问：观承别墅这个楼盘怎么样？中央别墅区投入很不错的。
回答：如果北京人口依然像2015那样大规模增长，那么郊区扩张我是看好的，哪怕中央别墅区5万多有小溢价，未来涨幅可以吞掉。
但北京已经开始内卷化，这一批郊区新房在购买力惯性下依旧还不错，价格没有回归合理，和价值依然有间距，并在未来一段时间没有预期的人口利好，所以战略上谨慎。
万科观承不怎么样，另外远郊别墅这种需求很小众，风险性高，金融性差，
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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