点击上方蓝字 可关注：威海新楼市
作者：威海新楼市团队 编辑发布于公众号：威海新楼市
请注意，这不是演习，也不是房托，这是实实在在的抢房。
目标：恒大海上帝景96#楼、275#楼的公寓产品。
主力军：大多都是威海本地人。（消息太突然，外地人可能还在路上）
起因：恒大海上帝景限时限量推出特价公寓7800元/平，精装修交付。（均价在8000上下）。
要说恒大海上帝景项目，一直是威海楼市的焦点，恒大也不负众望的不断给购房者带来“热闹”。这不在2020年开年之际，又是春节前的最后一个月，恒大海上帝景又给威海楼市点燃了一颗烟花。
（加一句吧，稿子还没写完，恒大特价活动已经结束，恢复了原价。短短两天时间，整个售楼处嗨到了极点）
海上帝景回顾历史
2016年9月，恒大集团敲定威海位于山东省威海市环翠区核心区域，东至海滨中路、南至望岛路、西至青岛路、北至胶州路地块（原三角轮胎厂）。
2017年一期开盘并创下30分钟售罄记录，房价均价在12000元/平左右；11月份又推出二期产品，房价涨到13000元/平左右。
值得注意的是，威海房价也是在这个时间段开始出现井喷式上涨。所以，人们都认为是恒大海上帝景项目带动了威海房价大幅上涨。实际上，是恒大赶上了一个好的节点，成为了第一个踏在浪尖上的冲浪者，但冲浪者又怎能催动海浪呢。
2018年1月份，恒大海上帝景住宅均价涨到14500/平元左右，7月份房价涨到均价15400元/平米左右；8月份，三期洋房加推，均价19000元/平米。
2019年5月加推三期高层，均价15400元/平；一直到2019年下半年，陆续有二期、三期剩余楼栋加推，且均价在15500元/平左右；9月恒大开始推出特价公寓，由之前的12000元/平，直接优惠到9000—10800元/平，当时的东向看海户型一房难求；11月特价加推42#、38号楼，且年底冲量特销，售楼处第二次火爆了一把。
2020年1月，7800元左右价格加推公寓产品，成了2020年威海楼市第一彩。
威海公寓产品的价值与风险
公寓产品在北、上、广这样的大城市因户型小总价低的缘故，同时又具备非常高的出租收益，是很多人热衷投资的产品。而在威海这样的小城市，公寓是否具有同样的价值。我们一起分析一下：
1、户型小，总价低，是很多外地人度假的选择
公寓大多是精装交付拎包入住，且户型小总价低，是很多外地人来威海买房度假的不错选择。主要体现的是方便与灵活，不用太多资金投入，交房既住，空闲时间段可以出租。
2、便于出租
威海虽然人口不是很多，但需要租房的人群并不少，而且倾向于年轻群体，公寓有着价格低且空间独立的优势，是很多年轻人热衷的选择，有些地段的公寓租售比还是比较高的。
3、房价升值
在过去的几年，任何类型的房子都具备一定的升值空间，公寓虽然比不了住宅的上涨速度与幅度，但有些好位置的产品也是具备一定的上涨空间，比普通理财产品都要高一些的。
公寓产品的风险主要体现在“接盘”者很少，而且过户税费高（部分公寓可以用购房发票抵扣税费）。如果没有很好的租售比，以房价上涨的速度来看，大部分都被税费吞噬。所以，选择公寓产品一定要谨慎，主城区内的海景公寓优先考虑，其次就是市区内较好地段，便于上班和生活的区域，周边最好有大型商业中心或者景区等。
恒大海上帝景产品分析
恒大海上帝景位于海滨路与青岛路之间，从地理位置上看，属于威海市区南北方向的中间地段，也是威海绿轴规划的中心点，周边有科技馆、展览馆、威海大剧院、图书馆。重点是与威海公园一路之隔，小区东门出来过海滨路既是美丽的海岸线，东向户型窗口正面无遮挡看海，刘公岛一览无余。
户型分42/43/47/48/60/62/81/82平，东向看海户型价格最高，基本没有了，北向、南向也可以看海但效果要差很多，西向不能看海价格最低。
恒大旁边唐人海湾公馆公寓出租价格
恒大特价公寓火爆场面的深思
首先我们要看清现在的楼市环境：整体萧条。如果不是价格非常低，很难调动购房者的热情。从这一方面看，恒大确实做到了。重点是这次是公寓产品，一个楼市中算不上热门的产品，价格上的实惠激起了威海潜在的购买力，而且大部分是本地人。本地的买房人是目前市场上最挑剔的买家。
之前买房的朋友真的没必要担心或者上火，其实更多的是营销方案，限时限量推出的特价公寓激起了买房人的连锁反应，给现场带来了火热的销售氛围，让之前一些犹豫的客户也下了决心，从结果来看毫无疑问是成功的。谁都不能保证自己一定买在最低点。
同时也侧面展现了渠道是地产商目前最有效最快速的引爆销售的工具。
威海当前市场标准精装公寓均价基本在10000左右，而恒大本身就有品牌，产品，地段多重优势，这次做特价推出的房子确实非常便宜，性价比可以说很高了。
同时也说明了现在很多人手中还是有钱的，威海如此，全国各个城市差不多也都是这样，而且没有更好的投资品种。只是迫于刚刚大涨过的楼市，风险所带来的压力使得投资客、刚需客都开始处于观望情绪中。
目前有点类似于一线城市第一波大涨后的平缓期（2010年-2012年），大家都很敏感历史新高的价格。从投资心理上来说，任何一个投资体，大多投资者都会认为越是处在历史低位越是安全，越是高位风险越大。但都忽略了一点，低有低的原因，高有高的价值，尤其是一个投资品种趋于成熟期的时候，会开始出现分化，优胜略汰是任何资本市场的基本法则。但我们要明白，现象可能一样，结果也许不会复制。
至于威海楼市中出现的一些特价房，我们要保持一个平静的心态去面对。今天会有，明天可能就没了，也许后天又会出来。买房要根据自己的需求和能力来定。投资公寓要综合租售比、房价趋势、国内楼市方向、政策倾向以及威海自身后期的发展等多方面因素。目前我们会更建议年轻人预算有限（替代租房），女性婚前财产，纯度假或投资性用房的需求购买公寓产品。
通过现象看本质，仅以此事件作为今年威海楼市方向的一个参考吧。
来源：威海新楼市（ID：weihaixinloushi）
作者：威海新楼市 编辑：谢天