现在的客户真“可怕”，动不动就蹦出几个专业名词，什么容积率，什么车位配比，什么梯户比，猛一听，练家子的样子
也是，现在手机横行、短视频雄霸，就算作文都写不顺溜，也能十分钟读完红楼梦，二十分钟学完人类的破坏性分析，当初以为有了互联网，每个人都可以畅通无阻地接收各种知识，饱学之际，心怀敬畏，现在看来我太幼稚了，这是永远不可能的，互联网到目前来看，展现出的第一个负面效应是，制造出海量的自以为懂但实际完全不懂的人，退回到每个人自己最深耕的领域就会知道，任何一个领域，最可怕的不是不懂，而是半懂不懂
就像是夹生饭
吃？还是不吃？这真是个问题
就拿容积率来说
很多人会肃穆庄重地问售楼员：你们容积率多少
得到答案后就开始了：建筑密度太高了，太压抑了，难受啊，鸽子笼吗
总之哪哪都不行
实际上，容积率跟建筑密度有什么关系啊？有关系吗？他俩很多时候是相反的关系好吧
带过一些看万象城、华润威海湾九里的客户，这种情况尤其突出
有个环翠区的客户，就是看中了那个大大的乐天体育公园，经常坐公交过来玩耍，也动了心思想买万象城的房子，但每次从外面看着那密密的高楼就又偃旗息鼓，觉得这楼太密了，住着肯定不舒服
就这么拉扯了一年多，终于抱着试试看的心态走进小区，却发现小区里面楼间距很大，绿化做得很好，在里面就有一个个小公园的感觉
这才发现自己搞错了什么，只是去年万象城四期毛坯房还不少，到今年这时候已经卖的七七八八了，他看上的房子又够不上那个价钱，房东也是以稀为贵在价格上不让步
呜呼，原本不必要的拉扯
其实真正建筑密度高的，反而是一些低容积率的产品，就是那种楼层基本在十一层往下的，走进去一看，楼一排接一排，密密麻麻的，两排楼之间除了种点花花草草，留一条人行小道，其他都摆不了，也放不下
只要你看过的小区多，稍微想一下就明白了
你看金猴观湖小区，还有华润威海湾九里，还有海信君澜，都是高层，它一栋楼的体量相当于六七栋洋房，甚至更多，它把楼往高里盖，所以才能留出中间一大片空间来做中央景观，或者是大面积的湖，或者是大的花园
而洋房产品一栋栋的摆得密（相对来说），根本没有空间来搞中央景观
所以啊，容积率真正的意义根本不在于建筑密度，而是住户密度
像是璞悦山的洋房区域，同样大小的地块，它房子的套数少，住的户数少，如果你想要清净，小区人少的，选这种的没错
像是万象城这种高层，容积率高，住户密度高，但它有更大的楼间距和景观区，而且呢，住户密度高也就意味着物业的收入多，从长远来看，物业只有挣到钱，才有动力去保证这个小区的服务品质，才会想方设法去讨好业主、把小区维护得好好的，这也是一大优点
总之呢，梅须逊雪三分白，雪却输梅一段香
各有所长，各有所短，就看你喜欢什么了
我们今天主要是借容积率这个事儿跟大家说说买房时的一个心态
虽然知道大家苦心孤诣搜罗这么多名词是为了看房的时候让自己显得专业，让售楼员不敢小觑自己，也免得受蒙蔽，但大多情况是，没几句真的就漏了，而且客户并不自知
更糟糕的是，有的客户在跟这些名词较劲儿的时候往往跑偏，忘了最重要的东西
买房最重要的是什么，当然是安全性，抛开这个你去了解得再多也没有用
我今天也不拽专业了，简单粗暴，直接上现房项目
在这里面扒拉扒拉，你总也不会亏到哪去
保利翰林院
一期已经交房，二期是明年三月交房，去小区里面看看，二期大部分都完工了，楼体外立面、里面都完工了，就是最后面一排楼进度慢些
这个项目配套优势明显
一是学区房
从小区里面就能看到威海四中的大楼，紧邻着
距离临港最好的学校临港实验学校也很近，走路十来分钟
二是生活配套好，方便
保利翰林院周边都是临港入住比较早的一些小区，居住氛围已经养成了，社区商业也不少，这一点对临港来说是非常稀缺的
而且还有农贸市场
日常购买频率高的食物、购买频率不高但不可少的修个鞋改个裤脚买个五金件也都下楼就能解决了
再一个距离山东大学附属威海市立医院（下图）也近，走路不用十分钟就到了
虽然优势种种，但这个项目卖的一直是不温不火
究其原因，可能主要还是价格，六千多到七千的毛坯单价在临港来说，算是高位了
再一个这个小区地势不平，小区门前挺大的坡道，虽然理性上说不出个一二三，但买房这事，民间讲究的道道挺多的，像是不能冲路啊不能冲角啊入户门不能对着卫生间啊什么的，有客户就对这个坡坡不满，这样一种感觉阻止了他们
这个项目的房子，小户型比较受欢迎，像是这个88平
现在的主流户型，南向的客厅+两个卧室，厨房设计在东北角，封闭式的，这样的设计对重油烟的做法习惯来说是很友好的，而且客厅和餐厅的对流风也不会夹着厨房的气味
在临港选房子的有很多养老的，只是两个人住，不需要太大面积，日常打扫也省力气，而且这部分人群大多喜欢自己煮食物，相对于更重感官的开放式厨房，他们更喜欢这种厨房
天亿城
说到临港价格的第一高位，当然是天亿城
上面所说的保利翰林院的种种好处，都可以用在天亿城身上，这两个项目直线距离不过一两百米，保利翰林院在威海四中东面，抬头可见，天亿城在威海四中北面，也是抬头可见，只隔了一条马路
小区里面还有一个公立幼儿园
而且天亿城这个小区有一半都为林泉河环绕，天然好风光
临路的商铺已经和家家悦签约，届时家家悦入驻
天亿城往北四百来米就是临港青年中心，里面有咖啡厅电影院健身场所，是已经投入使用的
天亿城一到三期的房子现在是已经都盖好了，所以样板间都不需要，看房直接去实体楼里面看就是了
天亿城的房子大户型较多，像是它的一期，最小的是130平，临港的大房子少，想在临港买大户型的话，是绕不开这个项目的
整体上，这个项目的面积段是89平到300多平，面积最小的89平和109平都集中在临路的十七层上面，面积大的就是里面的洋房、别墅
价格在七千往上，临河的这种位置好的单价要超过九千（不是精装修，大部分是毛坯，还有一些是带基础装修）
本地开发商，相对于林清月这种走量的，天亿城是走价，一直是维持房价不降，以时间换空间
如果只是看价格，它这个价钱你完全可以考虑市区一些楼盘（我们遇到不少客户对市区房价不清楚，只是自己感觉市区房价高，所以从一开始连问都没有问，就直接本着临港去了，其实很多时候由于对市场不了解，客户自己真的不一定清楚哪里最合适自己，这也是我们存在的意义，多看看我们的公众号，扫一下文末二维码，而我们咨询师聊聊，你的想法很可能就变了）
比如说万科璞悦山的高层，很好的楼层99平总价七十来万
比如说万象一品，现房的特价房89.7平59.8万，75平49.8万
比如说城投碧水源，特价房单价七千左右，今年年底交房
城投的项目，威建的项目它名气是没有那些全国连锁的大品牌响，户型设计也没有那些大品牌主流时尚，价格相对来说也不低，但很多人就是认，所以你觉得没人买，去一问，它可能已经卖完了，说的就是威建怡康苑
威建怡康苑
一期这个月就要验房收房了
剩的房子不多，就是得看哪栋楼有哪层有哪个户型有，而不是你想要什么楼层就有什么楼层
价格也不低，特价的都要六千二三，就是那种二楼的、13、14楼带连廊的
从开盘一直也没有做过什么有动静的优惠活动，但做过员工团购，可能内部消化了不少
这个项目一期位于中世韩国国际学校对面，
它的售楼处在临港管委那，宣传的时候也是多说临着管委近有市政大花园啊什么的，还有公交车总站，有家家悦超市、银行、燕喜堂药店，其实一期距离管委还是有点儿距离，二期倒是近，但二期现在还没有开始建呢（沙盘图上带红牌的那些是一期，右边只有黑底白字楼号的是二期）
一期距离临港实验学校更近，也是走路十来分钟
距离临港全民健身中心也近，走几步路就到了，这个健身中心挺大的，是免费的
小区南门有个公立幼儿园，从幼儿园小学到初中高中都是步行可达的距离
怡康苑也有个小户型87平，上几张图，给大家看一下，可以跟上面保利翰林院的对比一下
鑫都观澜悦
东营的开发商，这个项目是十月底交的房
规模不大，一共六栋楼，416户
存在感不高的一个项目
位于恒融时代东南，感觉上就是缩缩在角落里
93平和108平的，单价在五千五到五千七
118平的单价在六千二三
下面这组是118平的户型图和样板间
好了，就介绍到这儿了，篇幅再长你就看烦了，去干点儿有意义的事儿吧
我们会将威海楼市最新最真实最客观的信息第一时间推送给大家，
而且，更重要的是，通过我们购买新房还能得到一个最大力度的优惠，咱打工人都不容易，能省一点算一点。