北京房姐，楼市投资专家，买房路上的自己人。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房
提问：用公积金贷款的话这几天还可以赶着签下来吗？
回答：公积金放款现在已经排到3个月以后了，组合贷4.5个月都有可能。
为了一点点利率优势，不值得做出买不到房这么大的牺牲。
提问：请问应该买市里的老破小还是郊区的新房。考虑东三环老房子和亦庄17号线新房。上班在东三环。
回答：你好，亦庄线的新盘整体溢价，自住建议选择生活半径附近的盘。东三环目前有很多适合投资的小区，今年李总理也开启旧改工程。未来北京市区老破小的价格会被重新计算。不知道你的子弹多少呢？帮你规划一下。
提问：房姐好，请问同小区同户型，楼层，电梯，和明厅分别能加多少？
回答：300万老破小加多少，3000万豪宅加多少？
如果你认为事情都有公式解决，最后只有骗子才能对你胃口。
提问：请问房姐，北京首套，首付最高140w，总价340w，基本40~60p的上车盘，最近在看八里庄北里八几年的老公房顶层2居，均价5.4w，炫特新一点的西向一居6w，农光里九几年的塔楼一居6.6w，后现代城北向开间7w，哪个比较合适呀？户型最喜欢的是八几年的顶层，但八几年的老公房不知道会不会太老了...还请指点一下，多谢！
回答：你好，谢谢赞赏。
首付140万，如果选筹回避溢价标的，评足贷足，预计可以买到总价340的公房标的。
（公房税费低可不顾及贷款）
八里庄80年代建议放弃，略老。
农光里塔楼要看品相户型视野朝向，如果是一居回避，6.6万也高了。
后现代城7万贵了，6万左右考虑。
尽量选择90后公房，更好的则是95后，银行里有更高评级。
后现代城一带350这个总价其实是不够的，所以变成溢价的一居。
百子湾一带注意小白领扎堆溢价。
提问房姐，江苏银行装修贷，借10万每月利息400，等额本息5年，可以借30万，算下来实际利率8.3%能用吗？
回答：irr算下来是8.3%的话，可以用不错的。
提问：房姐，有没有比抵押贷，房贷更低一些的融资渠道？
回答：根据成本的不同，资金大概可分为几级：
1.少数没有理财渠道或追求资金安全的亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般总额较少。
2.信用卡是最便宜的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右
3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。
4.拆借信用卡，在信用卡成本上再加一些拆借的红包费用。
5.正常抵押贷，4.5%-9%之间，主要集中在6-8。
6.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。
从第1条到第6条都可以称为第一级资金，而且基本是自有资金，每个人都要尽可能开发，为第一个雪球添砖加瓦。
其次是第二级资金：
7.亲密私人借款，一般在6%-12%之间。
8.优质信用贷，一般在8%-12%之间。
我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于12%的资金，都是倒贴钱，如果能够变成优质的房产，这一类资金，本质上是有多少要多少。
而第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本：
9.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。
10.民间无抵押垫资（空垫），一般在24%-48%之间。
尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过贷款把现金换成优质的升值资产。
提问：房姐好，cq南坪经开区和融侨半岛紧邻，半岛靠江，地铁在修，目前大都比较看好经开区，是因为单价更低吗？谢谢
回答：去年到今年上半年我也比较喜欢海峡路两侧，那会儿房价便宜，还有大把7000-10000的盘。
当然现在涨价了，淘笋的难度也大了点。
地铁对于这种区域的加成是明显的，比核心区低一两级的辐射区域，地铁能够长期稳定价值。
选筹最后还是看价格。
提问：房介，貌似北京房价整体报价已经大幅往上走了，虽然成交价仍然维持，但整体报价已经走上去了，有可能从现在到明年六月份之前，很可能有一大波涨幅。有点儿战前的预感。
回答：嗯，你的感受比较准确了。其实从2018年开始，上车盘和低价盘都在减少了，哪怕淡季新增房源，也赶不上整体消耗的速度，越来越少。
提问：请教二套房首付用信用贷凑齐，房贷无法申请怎么解决？有没有靠谱的抵押一套房的方法或者其他不上征信的贷款(需要借至少100w)？目前我们看上了未来金茂府的小户型，还没放盘，我们的一套房价值约400w，很着急，谢谢回答！
回答：首付是不能直接使用自己家的信用贷的。
信用贷不能直接用作首付！
信用贷不能直接用作首付！！
信用贷不能直接用作首付！！！
重要的事情说三遍，过去重复回答了无数次。
信用贷只能打时间差拆借用。
抵押住宅，一般要求先还清信用贷。
没有好贷款不上征信的，还给100万额度。
我没有建议买未来金茂府，400万的房子，花4小时把基础扫盲先做一遍吧。
提问：你好，宣武门的中信国安府你怎么看？有个同事家里想买，自己住。产权有问题不？
回答：17万的宣武门CEO。
两栋楼，精装，超高价...可以说这笔钱填坑是没有疑问的。
适合资产1.2亿以上，对宣武门有故土情节的人群消费。
提问：房姐你好，我本身广发员工，广发卡有发工资，现在做了六个月中信卡流水备注的工资和租金(隐藏了打款人)，现做按揭贷款可以广发卡和中信卡流水一起提交吗？银行从业人员两份工资流水说的通吗？
如果不能两份提交的话，应该怎么做流水呢？
回答：每个城市，有自己对于流水的松紧态度，形式要求。
另外流水可配配套证明。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
请大家搜索关注“北京房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答，每日更新买房精华文章。
帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。
知识星球部分 热门文章：
《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
《中介都有哪些套路？》
《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》
《怎么砍中介费？》
《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《笋盘挖掘过程》
《工薪阶层收入有限，怎么实现买房升阶呢？》
《99%的新区会失败 以鬼城收场》