云福·星悦城
在售为ABC栋，整体为37-134㎡平公寓。其中，A栋(37、38、40、81、89），B栋在售东南、西南向为87平米，8楼以上为35-51平米。带家具家电，可拎包入住。四十年产权，民水商电（暂时，后期可能改为民电），有天然气和地暖。首付最低1.9万起，小面积总价20万出头，整体来说依托国际五金商贸城，适合商业投资需求和将来轻轨开通的TOD公寓模式的投资。
我想大家都知道这个公寓火了吧，文章的最后聊一聊他为什么会火，值不值得投资？
一 为什么会火，我个人看原因有这么几点
1.低首付政策吸引 2.价格便宜才是硬道理 3.在临港区 要是在文登或其他区域可能就没这么强吸引力了 4.万豪集团旗下万枫酒店签约落户 5.大家手里钱不多，还都想买套房投资
以上是会火的原因，当然也有些问题我们能看得到，比如临港区眼前的整体人气，出租回报和难度等。
那么说回来，就要聊一聊这个项目值不值得投资。
首先我个人对于买公寓的建议如下：
- 选好产品，适合长期持有，短期内很难升值，房价的升值潜力也不如住宅，这个最大原因和买房人的观念有关。而观念根深蒂固，很难改变。
- 出手交易税费较高，而且出手难度大
- 名下没有住宅的朋友能优先考虑住宅还是优先买住宅，哪怕首付借一借，凑一凑
- 最重要的是保证自己能还得起贷款，选个自己喜欢能住的房子。除非真的是月供还不起，首付借不到，就这么几万块钱，不买租也是一笔账，这样的案例也是有的。
- 综合以上，买公寓一定不要想着一两年或者短期内就能升值涨价出手赚钱成为高富帅赢取白富美顺利赚到第一桶金然后走向人生巅峰。要重视租金收益。
好的，下面我们说回到这个项目。首先来看临港区租金。
我相信大家看完这些租房房源情况，心里都应该有杆秤，我觉得这种小户型公寓产品正常租金在500-600，因为一居室的租金中位数和正常两居的情况价格相近，加上本身这个区域租金差值就少，当然也是预估，不见得完全准确。基本年租金在6000-8000.单看眼前的租售比需要20年左右才能回本。不过刚才说过，这是眼前的，随着城市发展，产业带动，我相信这个比值还会增长，租金收益会更好，回本周期会更快。
第二点的就是房价，虽然公寓产品升值慢，出手难，但是也不只是说房价涨了，公寓完全不涨。比如我们看一下威海公寓和住宅正常的对比来说：公寓精装均价在11000-12000，同地段毛坯住宅价格约在13000-16000（不排除捡漏情况）价格差距在20-30%
临港区的住宅小区目前应该说整体在7000-8000 这个项目符合市场的定价规律。未来如果说临港区房价整体超过一万，那么这个公寓也还是会涨的，无非是涨的慢一些，少一些。但是你别忘记了，你的投资也放在这里。投资比别人小，风险比别人小，你还预期得到比别人更多的收益，这是不是有点。。。
不过，我还是会觉得，在两三年内，有很多人会觉得，这是一笔失败的投资。因为他们的心态就是希望买到就能赚到。而且短期内他们无法交易，又看不到房价上涨，租金收益又不是特别高的情况下，就会觉得被套住了。但是涨价的消息是售楼处在卖房的过程中的铺垫和营销，回归未来二手房市场，还是参考区域整体房价和周边新房房价的。这些觉得投资失败的朋友还是没有认识到，决定要买了，就需要做好长期持有的心理准备。
以上均为咨询师个人观点，也算是这一阶段对公寓产品的一个小结，另外还想提一句，有的朋友可能会说，为什么不返租呢？返租多省心啊。原因可能有很多，但如果返租的话，就肯定不会是这个价格了，毕竟羊毛出在羊身上，现在人家卖的挺火，包租了也许不火了？ 当前市场买房人最看重的就是性价比 这点我们放在下篇龙祥国际的开盘点评再来详细说，请关注我们的公号：威海新楼市。
如果对买房这件事希望咨询或者得到一些客观的建议，可以和我们取得联系。
临港区目前在售的项目均有购房补贴及团购优惠，联系我们，对比一下，能省则省，别吃亏，对于我们双方而言是共赢的。毕竟我们一直在坚持这样做，时间能证明一切，不会辜负您的信任。
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