有人问我，写房产文章的时候是什么心情，是不是拼命琢磨客户心理？是不是整天研究话术？
你想复杂了
一位从未见过面的朋友，只是因为这一篇篇文章对我们产生信任感，愿意将这么大的一笔生意交给我们，那是什么样的信任？
就好像一个和自己不大熟的姑娘，却愿意荒郊野岭的和你一起走夜路，只要你还是个人，你就该对得起这份信任
写房产文章的心情大抵就是如此，想想那个将要和你一起走夜路的姑娘，你就知道该怎么写了
表过态了，我想就最近带的客户情况聊一下
看他人的买房/卖房经历，不是看故事图乐呵，而是给自己做个借鉴，自己遇到同样情况的时候会想到原来会有这样的问题，原来还能这么做，他山之石可以攻玉嘛
01
最近接连带了几组客户看房子，都卡在金地华发峯范了
为什么呢
房子真好，但真没有其他楼层了
这个是洋房128平的户型
这个是小高层125平的户型
都是六米七的大横厅，主卧三米八，南次卧三米，赠送还多，南北双阳台
清水房都能让人看得心醉
卧室的飘窗都是可以砸掉的，本就宽敞的空间可以更阔绰
北面还有一个生活阳台，储物也好，做家务区也好，当吸烟区也没问题，又不会干扰到其他人
但是两个户型都只剩顶楼底楼了
这种情况怎么办？
客户说我真看好这个户型了，但凡给我找个其他楼层我就买，多加钱也愿意
我也很想如你所愿啊，但实在是办不到
这个项目刚开始开盘的时候定价高了，它是对比着旁边的华发九龙湾来的，做出了一个九龙湾五期的价格，但一路之隔，大家并不买账，后来呢开发商就调了价
一个超赞的户型，一个差点的地段——也没差到哪里去，毕竟跟商业综合体华发新天地只是隔了一条路嘛，很多人就乐意买了
就是在很多人都暗戳戳这个价格还会不会再降一降的去年，一部分人已经下手了，再加上大部分是洋房，数量少，所以到现在产生了这样的结果，想要也没了
是好东西，大家都知道，一时的定位错配也有可能，一旦纠正过来，就应该抓住机会
这种情况在二手房市场也一样
很多买家看了房子之后，都谈到底价了，还想着，我抻一抻，说不定还能把价格再压一压
有没有可能呢？有
但对于那些好的小区来说，你想再压价就很难了，原因很简单，因为很多人一看价格已经打了多少折扣了，就很乐意出手了，然后你就只能继续看房，同时给我们讲曾经有一套性价比多么高的房子摆在我面前，我没有珍惜……
曾经沧海难为水也能用在这里，峯范这个户型不管在新房还是二手房里都是独一份的，以后大概率不会有了，金地观海澜湾还能有个二期，峯范不大可能
买房子这件事，如果真想要将自己心仪的房子收入囊中，除了有钱任性，看好了就买的，其他人顶重要的是管理好自己的价格预期
你去市场上看一圈，知道了现在的房子都是什么样的，知道什么样的房子是好的，什么样的房子买了就很难卖出去，心里大概有个数，这些好项目的价格也都知道了，然后给自己一个价格线，达到了就买，即使微有波动，也比擦肩而过的好
该出手时就出手，磨蹭一下，就没了
02
在很多媒体的渲染里，买房者经历了这几十年的楼市变迁，获得信息的渠道越来越多了，购房经验也越来越丰富了，买房人也越来越理性了
如果我不是日日跟不同的买房人打交道，我还真信了这句话
你想对一件事熟悉，最有效的方法是什么？
——熟能生巧
经历的多了才会经验丰富啊
没有经历，知道再多的理论也没有用，就像我们这一代人，从初中学英语，一直到大学，考四级考六级的，现在拎出来，有几个能跟老外对话的
很多客户就是临时百度知乎了一堆指南，概括起来可以用一句话表达：“如何跟中介打交道”（我们带你去买房肯定比你自己去售楼处买便宜，很多人也知道，所以售楼处这一个就不用百度了）
然后呢，为了显示自己是专业的，不是那么容易被骗的，一定会整一堆专业名词
这种现象也挺有意思，想想，我为了让大家能更容易地了解房产知识，我会尽量避免那些高高在上的专业名词，而有的客户为了让我相信他是专业的，会用尽可能多的专业名词
能体会那种感觉吗
确实，黑中介有，我们接待的客户就有被骗买抵押房的情况
但骗子都是做一锤子买卖的，他不会回过头来再找你问你换不换改善吧
像我们这种做了七年公众号的，在威海深耕了七年，相当一部分都是老客户
如果你觉得我说的有道理，不如就放下那些名词，好好跟我们说说购房需求
03
买房这件事，很容易被自己的执念所干扰
我一定要一个阳光房、我要一个大露台、我要一个大落地窗……
为什么呢
不是被小红书种草，就是被某博主种草
你一定知道我说的这种感觉，形象起来就是偶像剧里女主眼睛里的小星星，一见误终身说的就是这个
印象深的，有一位客户喜欢阳光房，来看房之前就给我发了一堆阳光房图片，跟我说一定要的
想要阳光房，要么是威高云山郡那种大露台，自己包起来，种花种草的，而且云山郡的花园露台是专门做了防水等设计，能直接覆土种植，但这房子超出客户预算了，要么呢洋房或者小高层上面是平顶露台的，可以自己搭阳光房
根据客户预算，最后就是冲着这个露台，买了悦海锦府的房
交房之后立马就开始装修
后面的故事有点儿忧伤，她把阳光房做成全玻璃的了，顶也是玻璃，当时想的是还能在鲜花环绕之间看星星，看星星当然没问题，问题是，没想到这样的阳光房白天温度高到可怕，比汗蒸房还厉害，别说鲜花环绕了，很多直接烤焦了……
而且这房子离她上班的地方很远，每天通勤时间漫长而折磨
被阳光房伤了的心又撒了一把盐
阳光房的问题，当然花钱是能改的，但通勤真是大问题了
一见钟情这事儿，当然也有白头偕老的，但概率太小了
当初他的毛病在你眼里都是可爱，后期滤镜除掉，毛病无限放大
买房子和选对象都是一个道理，在前期有一个冷静的系统的考量非常重要
不要死咬住某个点不放，尽量冷静地想一想，价格啊、通勤时间啊、户型啊、品质啊、
配套啊、邻居素质啊……等等等等，这些东西每天一天都在影响着你的生活质量
不是说你在意的那个点不重要，而是说你不要因为那一个点忽略了其他那么多
04
再说一个卖房的事
委托我们卖房子的朋友，会一边强调自己非常着急，想要尽快出手，一边又会给出一个偏高的价格
通常我们都会把该小区的成交记录找出了，哪一栋楼什么户型能卖到什么价钱，在售的也都列出来，看看这房子挂了多长时间，推测一下为什么还没卖出去，所有东西清清楚楚，你就把自己的房子往这些数据上面卡，卖多少合适不是一目了然吗
往往，一目了然这个词是我以为的
卖家这个时候会开始说，我的房子怎么怎么好，夸完户型夸采光夸完采光夸装修，总之跟那些低价的不一样
但是，这个市场就是这么透明，你能看到的价格，买家也能看到
咱就说吧，同一个小区，所有的房子都摆在一起，你说买家会先看哪一个？
当然是价格低的
想要快点儿把房子卖出去，那你的价格就得从一堆房子中“脱颖而出”，否则，人家一看价扭头就走，连看都不看，你急又有什么用
不要说什么有客户可以来价格还可以再谈，他看了一眼价格问都不问，你跟谁谈
自己的房子，业主当然有定价权，但是如果想要卖出去，这个权利就得移交给市场
05
看价行动，这几乎是所有买房者的共性，不管是二手房还是新房
所以每个售楼处都会出几套特价房，用来吸引客户，这个行动会贯穿其整个售卖过程
虽然大多数客户最终买的并不是那套特价房，而是另外的价格更高的房子，但那特价房就是钩子，屡试不爽
如果牢记着一分钱一分货，就明白这特价也并不真的特价，大多情况都是不好的楼层，或者变异户型，或者有其他缺陷的，它也就只能待在那个价位
买房要追求性价比，但不能一味贪便宜
具体到某套房子是这样，到某个项目也是这样
低于该区域均价的房子，你一定要好好想想
很多人容易被规划所误导，不同的地段，规划落地的时间是不一样，就好像市中心，你几天没转可能就出来一个口袋公园或者儿童娱乐场地，而偏远地区，规划图上的一个公园可能需要数年才能兑现
建议大家，不要买太便宜的房子
其实上面说的这些都特别简单，就是那句：道理谁都懂，只是能做到的太少
或许正是因为太简单，才容易被忽略，因为大家觉得太简单了，简单到没有必要重视
就像我们说幼儿园里学的道理最难做到，要诚实、不说谎、要早睡早起、要爱运动……
我们听到这些会怎么想？
是不是觉得这些还用你说？
但实际上，绝大多数人都做不到，而那些让我们挨最毒的打的，往往都是这些最简单的道理