现在市场上几乎所有新房项目都涨价了，有几个项目甚至是跳跃式上涨，看房的客户有不少是从去年甚至前年一直观望过来的，自己心里都对价格有数，现在一看价格上涨，或者心理上难以接受，或者经济上难以接受，便退却了，有一部分就退到了二手房市场，下面的视频是前两天带客户去二手交易大厅拍的
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二手房市场那些品质小区像是华发九龙湾、万科翡翠公园、万象城，有挂了很长时间的房子，最近迅速售出
更有的业主拽爆了，我们在带客户看二手房的过程中，也常听到其他中介说有的业主临谈价的时候说要涨价，比较多的情况是很多业主见看房的人多，房子还没有开始谈价呢，就直接涨价
站在他的角度，我当然理解房东的心情，过去这两三年，憋坏了，终于这市场好了，可以缓口气了，不得把这么长时间的浊气都排一排？
但我不得不说，很多房东一个周调两次价，还以十万为台阶来跳，真的是……不大好
威海市场不是一二线城市，二手房市场能有这样的热度是很难得的，既然想卖房，那就抓住这个机会快快卖出去嘛，你房价陡然提高，买房人的钱包也能一下子鼓一鼓？那你是想卖不想卖嘛
对买房人来说，也应该想想，为什么这几个小区的业主就能这么硬气？
万象城位于威海总站圈的核心，楼下就是规模颇大的全年龄段体育公园，再就是韩乐坊，如此核心区位，再加上名校加持，小区本身来说，虽然距离大开发商从产品有段距离，但还是明显高出其他众多的二手房小区，下图为万象城小区内景
如此一个成熟片区的好小区，房东当然也很清楚自己的房子是稀缺产品
不过，这里的房子单价比较高，一百四一百六的大房子总价高，很多人都承受不了，就转向小户型，尤其是90平到120平这个面积段，有房源出来了就卖得很快
同样的情况也出现在华发九龙湾和万科翡翠公园等小区，原因也是一样的
站在不同的立场多想想，对我们的买房卖房都很有帮助
毕竟，真的不能说大话，不能说就要在一套房子里住一辈子，等到想换房的想卖房的时候再回过头去品味，就晚了
这两天还接待了这么一组客户，换房子，现在住的房子前年才装修的，老小区，只有步梯，没有电梯，卖不上价钱，花出去那么多装修的钱便宜卖又不舍得
我们也奇怪，既然要卖为什么还要装修呢
客户说本来没打算卖的，住了二十年了，熟悉了，买个东西还是找人聊天都知道去哪，方便
没想到老年人的身体说不好就不好，从去年下半年一爬楼梯就膝盖疼，就要贴膏药，走平路没事，就是不能走楼梯，不得已，只好换房，换电梯房
想要换房的客户心态大多是奔着好小区的，既然要换当然是换好的，好小区价格自然就高，而自己要卖的却只有低价再低价才能出手
两相一对比，落差真的太大了
房子不管在哪里，都是一堆钢筋水泥
真正决定房子价钱的是附加在房子上的圈层资源、学区资源、居住环境、商业配套、公园配套乃至河海等自然资源
年后这一两个月，占据了地段优势配套优势户型优势的新房项目尤其卖得好
房子是不缺的，但所有人都想要的是好房子
这就导致了供需的不平衡
而影响房价底层逻辑的，就是供需
供大于求，想涨也涨不起来，像是大片人车不分流、户型老的小区，哪个要是说涨价，那就是虚张声势，反正这样的房子多的是，这家涨价那就找下一家呗；像是临港的房子，那么多，哪家要是说涨价，真是飘了，明智的应该趁着市场好，赶紧卖，你还涨价，吓唬谁呢
供小于求，在市场不好的时候降价了，也会在市场转向的时候最先最快反弹
这次的新房项目为什么敢涨价，也是知道自己有点资格，反正市场上就这么些房子了，新项目就算今年能动工，那也是期房中的期房，去工地只能看到地基，等到能开售的时候，期房和准现房、现房也没法儿比，不但有安全担忧，还有时间成本、利息成本
如果难以承担好项目的高房价，又想给自己安个小窝，可以的，近郊区域有大量的刚需房，市区也有大量的老小区房源
但如果想升级居住环境、小区圈层，那没办法，还是要好好挣钱
最近环翠温泉的万象一品项目卖的还行
我们就用这个项目分析一下近郊项目和市区项目的区别
万象一品，听上去和我们前面提的热门二手小区万象城似乎有关系
确实是， 一个开发商，物业也是一家
本土开发商很容易让人想到什么？传统户型
对
万象一品是以小户型为主，71平、79平的两室、89平的三室比较多
都是南面两个卧室，客厅在中间
下面这组是71平的户型和实体样板间
每个功能空间都是进深比较大，面宽稍显不足
像是89平这个户型，卧室三米或者两米八的面宽，除去墙体的厚度，想摆一张两米的床就比较逼仄了，而如果把床南北摆，会好些，但可能很多人不习惯这么摆
但是想想价钱，单价六千左右
一套71平的两室四十多万，一套89平的不到六十万
买这里自然是冲着这个价钱的，还想什么新户型老户型的
（其中三栋这种小户型楼的前面是联排别墅，采光视野还都很好）
再看市区的新项目，基本上每个项目最小面积都是九十七八，只能更大，没有更小的
这些产品单价高，户型大，总价也高
搞得这么贵，客户自然要看看户型设计如何、园林设计如何、物业是哪一家的、上市没
而说起户型，几乎每家都有自己的亮点，比如说大横厅，比如说好装修，比如说四叶草户型隐私好也没走廊不浪费面积等等
户型不好，我就说价格优势；你觉得贵，我就告诉你贵有贵的道理
还有就是周边配套
万象一品的周边配套，向东三百米，逢四逢九温泉集，再往东，农副产品批发市场
对面泉乐坊商圈预计今年年底开业，龙小湖公园也常有家长带孩子去玩耍
怎么说呢，比较齐全，也比较便宜，但不能往品质里讲
打个比方，如果是个普通商场，售楼员说配套介绍的时候会说，有个商场，逛街买东西可方便了；如果是档次高的商场，售楼员说配套的时候就会详细的说，商场里面有什么大品牌有什么知名连锁，一副与有荣焉的样子
如果说万象城楼下的体育公园，就可以说里面几十种孩子玩的设备，篮球场羽毛球场网球场等等各种球类场地；而说到龙小湖公园，就是一句：有个公园
这就是区别
房子这东西也是商品，也是一分钱一分货
临路的一个价，不临路的一个价
小高层一个价，洋房一个价
同一栋楼上，采光好的一个价，采光不好的一个价
为什么这个房子这么便宜啊？
正常的想法应该是它大概率是有什么缺陷或者问题
而很多看房人的想法是，可让我捡着漏了
什么是捡漏，对普通人来说，那跟中彩票的概率差不多
中彩票的概率有多大？市场上比较流行的彩票有两种，一种是体彩大乐透，一种是福彩双色球，大乐透一等奖的概率好像是两千万分之一，双色球的概率大一点点点，也接近前面那个数字
数字对我这个感性的人来说感触不大，我看过一个好玩的统计，中大乐透的概率相当于连续噎死4.78次，双色球相当于连续噎死4.65次
很多人大概会觉得我夸张了
你知道有一种房产中介是专门收房的吗？专门收低价房源，再转手卖
你觉得一个一辈子买一两次房的人，比得过这种每天收房卖房的人吗？出来一套性价比高的房源是你先知道还是他先知道？
很多人还就不信这个邪，他会说中彩票的概率虽然低，但确实有，是吧
但你怎么能保证一个对房地产市场不熟悉的人，看到一套房子的时候能迅速判断出这套房子是不是超值？
根本不可能
经过楼市几番大起大落，尤其是疫情的洗礼，我们应该对市场的不确定性有一个更深刻的认识，对市场心存敬畏
不管是开发商还是购房者，都应该敬畏市场
开发商你别飘，某湖的项目当初留了一栋楼想卖高价，结果最后低价处理，这种情况多得是，别不把前车之鉴当回事
购房者也认认真真了解去了解市场，别觉得自己神龙护体，就是那个千万分之一
兹事体大，勿情绪用事，且买且珍惜