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提问：请问怎样判断房龄对房子价值的影响？比如2015年的房子，属于次新房吧，会不会未来涨幅好？
回答：2005年后的房子基本都可以叫次新房，除了品相特别差的，或者回迁房等除外。
除了太老（80年前）的房子，房龄和涨幅没有逻辑关联。
涨幅只相关：现在的价值，未来的价值，现在的价格。
提问：5月底LH，北京户口，名下有一套单位分的房子，中直机关经济适用房性质，不能上市。婚内买过房，有贷款记录，后已还清并卖掉。近期想以个人名义买商品房，还有购房资格吗？如果不行的话该怎么操作？求指点。多谢。
回答：是否有购房资格以资格核验为准。
北京户口家庭可以买两套，如果已看作1套可以夫妻更名操作一下。
54大法。
提问：房姐，请问65岁父亲的房子，我来做抵贷不一的话，我需要现在如何包装自己，我现在是自由职业，所以需要包装。谢谢水大
回答：1.确保征信没有过多贷款，不用信用贷，不用小贷，保持良好还款，没有逾期。
2.抵押贷和工作关系不大，主看你的流水，可以在贷款经理指导下提前准备流水。
提问：房姐好，我西城陶白片区的房子（目前对应西城实验小学），去年底买的，我刚办完哈尔滨银行的神灯抵押贷资金用来买别的房子，准备租出去，由于房屋没有装修，蛋壳公寓，自如和相寓愿意负责装修，他们承包四到五年，目前蛋壳给的条件最优厚，我个人资金不多，还要还抵押经营贷和按揭的月供，怕装修太费钱，如果租给蛋壳，是否有风险。如果我提前解约，蛋壳提出补偿租客和他们自己各两个月的租金。对于这房子我是长期使用，还是投资，我自己目前没有确定，我和父母户口刚刚转到转到这里，因为我还不知道下一次涨幅的时间点和西城是否多校划片，请您给与建议1相对于自如和相寓而言，是否可以和蛋壳合作?2自己装修再出租是否值得?
回答：1.自如蛋壳都是长租约锁定未来租金增长收益和违约金，通常至少3年起。所以你出租相当于锁4-5年不卖，你要确定好这套房子的未来处理计划。
2.西城是北京溢价最严重的地区，即使北京大涨，西城的价格已经远高于价值，我们可以认为它具备不长的可能。
学区政策不可预测。
3.东西城自如类不吃香，自己简单装修出租反而更灵活。
提问：请教房姐，请问现在有首套利率上浮5的国内银行吗？之前听说主要是外资银行。
回答：北京首套按揭普遍上浮10%
外资银行非常不好做贷款
提问：房姐你好，未来你更看好北京还是深圳？外地生活工作，子弹250，这两个城市都有房票的话在哪个城市建仓更好？
回答：长期看深圳潜力更大，北京更持久。250的子弹在深圳选筹范围更大
提问：房姐好，丰益花园有没有投资价值啊？现在5万多一平，西南三环边上，挨着丽泽商务区，看过一版规划说是属于丽泽商务区范围，能上丰台区比较不错的小学丰台一小丰益校区
回答：被丽泽桥和铁路包围，死角地带。
2000年公房社区，混杂经适房央产房商品房，混乱程度足以乱拳打死老师傅。
6万多的价格，同样是公房，更加干净地段好三四个级别的东三环，没有必要蹚这趟浑水。
丽泽套了十年，怎么就不死心呢？
提问：房姐好，奥森北园（北五环外）周边的次新盘，单价在6.5–7，改善自住，您觉得如何？
回答：北苑，林萃桥一带，典型的溢价区。
提问：房姐好，想问一下北京的情况，纯投资考虑，也计划长持，什么时候入手是最好的节奏？另外资金量不大，长持想多点平米，您有推荐的合适片区吗？计划考虑总价500万的。
回答：在一线城市买房，很少有整个小区值得推荐，最多是某些小区会出来一些比较不错的价格，这个概率通常也在20%以下，北京更小，大部分在5%以下。
如果做了XX推荐，观众反而有80%+的概率买到那个不算便宜，或者很贵的房子。
总价500万以内，对应首付至少200万起，另外征信无瑕疵，你的首付情况怎么样？
500万可以抄我的作业，天通苑大面积，尽早买。
其他正常类型的标的，年底前买。
提问：房姐，有没有比抵押贷，房贷更低一些的融资渠道？
回答：根据成本的不同，资金大概可分为几级：
1.少数没有理财渠道或追求资金安全的亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般总额较少。
2.信用卡是最便宜的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右
3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。
4.拆借信用卡，在信用卡成本上再加一些拆借的红包费用。
5.正常抵押贷，4.5%-9%之间，主要集中在6-8。
6.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。
从第1条到第6条都可以称为第一级资金，而且基本是自有资金，每个人都要尽可能开发，为第一个雪球添砖加瓦。
其次是第二级资金：
7.亲密私人借款，一般在6%-12%之间。
8.优质信用贷，一般在8%-12%之间。
我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于12%的资金，都是倒贴钱，如果能够变成优质的房产，这一类资金，本质上是有多少要多少。
而第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本：
9.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。
10.民间无抵押垫资（空垫），一般在24%-48%之间。
尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过贷款把现金换成优质的升值资产。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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