一看新城股份的豪顿华地块、城投在渔港路、海滨路的项目就头大，市区里新的楼盘面积越来越大，都在往高端使劲儿，大有豪宅化的趋势
虽然从销售情况看，面积小些的，九十到一百一这样的会卖的更快，但新出的项目好像都不在乎这个，似乎在说，反正在市区开发刚需楼盘，刚需也够不上，那不如直接开发迎合大改善的高端楼盘
我不知道是不是真的有这么多高端客群，还是购房群体的分化就是这么严重
造成的结果却是，刚需群体只能在郊区新房和市区二手房之间打转
最近接待的几位客户都是这样的无奈
比如说这套华夏山海城海棠花园的房子
88平三室两厅一卫，78.9万，首付8万
两万块钱就能买一个车位
8千就能买一个家装大礼包，包括装修用的地板瓷砖吊顶乳胶漆、冰箱洗衣机电视等大件家电、床沙发衣柜等家具，自己只要出一个人工费就可以了
说户型真不大好，传统户型，南面两个卧室，主卧有个阳台，洗的衣服都晾晒在这里，从外面看这阳台就满满登登琳琅满目，客厅还没有窗，好在它客厅和北面房间之间的墙非承重，样板间就做了个玻璃墙面，才给了客厅一些采光
就算是刚需客群，大家也知道好坏的，谁不知道客厅有窗好卫生间有窗好
但是，我的刚需是三个卧室，夫妻一个间，孩子一个间，老人一个间，或者两个孩子一人一个间，我就这么几个钱
我也知道只能房子挑我，不能我挑房子
况且，再想想，这还是现房，不用担心，还有个家装包，另外掏的钱有限，还要求什么呢
同样的情况我在临港的项目东方名都和基业天禧也遇到过
下面这个是东方名都的97平
下面这个是基业天禧的96平
都做了三室两卫，这个面积能做出两个卫生间，也就这两家了
我记得有个客户说太想要两个卫生间了，早上的时候小孩哭老人蹲厕所，自己从起床一直忍到单位上厕所，那种经历是从里到外的凌迟
这个是碧水芸天项目的沙盘图
可以看出，这个项目是四层搭配五层、十层、十一层
最高就是十一层
有的人的刚性需求是两个卫生间，有人的刚性需求是拒绝高层
就像我们说临港的恒融时代这个项目，不论是位置、配套，还是项目自身的外立面、产品都很好，但因为当地人不接受高层产品，它卖的就无比艰难
市区里的楼盘，洋房绝对是个稀缺物种，以至于所有项目都把自己十一层的小高叫做洋房（如果哪家卖的是大高层，它就可能这样攻击跟自己有竞争关系的楼盘：它那是十一层，小高层，算什么洋房，真敢叫，太不要脸了）
稀缺是人为制造出来的
具体到个人，很多客户天然对电梯对高楼层有抗拒甚至恐惧，担心停电了被困，担心风大了楼体会不会摇晃，担心太高了不接地气对身体不好
往小里说，每个人都有自己的柔软点
往大里说，就是刚需也想要住洋房
这个项目迎合了这部分群体
碧水芸天所在的这个位置是曲家河，整个曲家河背靠香鼎山，北高南低，东西各有一条河流，从风水上讲也是很好的
看这个84平两室的户型，真的是不因小而废
大客厅、南北双阳台、全明通透
横向对比一下价格，这个项目均价六千五
碧水芸天的位置，这算是一个近郊的楼盘
在整个的近郊项目中，性价比是很高的，这个价格很有优势
再就是，这个项目未来还有一些配套和价值提升的空间
第一是交通，它门前的海峰路，预计今年能打通，远期有一个环山快速路的规划（2035年）
第二是周边开发，比如说，在建的里口山医院、文化服务中心、羊亭家家悦购物中心，现在这个项目主要是离经区的配套近，以后用羊亭的这些配套也很方便
我所看到的这个房子最大的顾虑就是期房
虽然土地无抵押、可用公积金贷款，但期房还是期房
之前说市里的项目，基本都是小户型的卖得快，留下的多是大户型的
郊区的项目也是这样的
张村的壹品南山，卖到最后剩很多一百四的大户型，羊亭的桂花园也是，业主都住进去这么长时间了，还有不少一百二三十平的大户型
不同点是
市区的项目很多都是户型小的单价低，户型大的单价高；而郊区的项目很多是户型越大的单价越低
市区的项目户型小的单价低，并不意味着呵护刚需群体，往往是因为户型小的房子都是临路的，比如说保利明玥风华，它家的89平的都分布在临路的位置，134平的绝大部分都占据了小区中间的位置，既安静又能享受小区中央景观，比如说云庭壹号，临路的都是100平117平的大高层，十层的125平135平的都在里面
市区的购买力相对来说，当然是更强的，所以改善户型也是开发商重点推的，自然就要放在一个小区里最好的位置
郊区购买力本就弱，而且如果有实力且重视教育重视圈层的客群，会选择容忍更长的通勤时间，把房子买在市区
就是说，同样的总价，在郊区能买一套大房子，很多人为了孩子上学或者为了更好的圈层或者房子更保值以后更好出手，他们会选择市里面积小些的房子，而不是郊区面积大的房子
这样一来，郊区的大平方就更难卖了
导致开发商会把大户型的定价调得低于小户型，甚至有很多时候，低到捡漏的程度
羊亭一个项目裕荣华府做过一次促销，131平的房子单价5999，总价算起来只比110平的贵1万块钱，很快就抢了
现在这个市场，捡漏的心态是可以有的，但对大多数人来说，想辨别很难，手速想跟得上，也很难
前者主要说二手房，后者主要指新房
购房者想在二手房市场里捡漏是比较难的，因为二手房市场的特殊性，有一些中介是专门做收房的，看到性价比高的房子，去跟房东谈，压低了价格，根据需要做一下装修，再卖出去
为什么说普通购房者辨别难，一是要迅速判断这套房子是不是真的性价比高，是需要经验和积累的，二是收房中介的反应速度以及获取信息的面显然更有优势
在新房市场捡漏，难的就是手速
如果不清楚这个项目一向的价格，如果不相信给自己提供信息的人，即使这么一套捡漏房摆在面前，也会犹犹豫豫，难以出手
当然了，我们不是非要跟房子较劲
发狠谁不会，对别人狠做不到，对自己狠总是可以的
不买房，租房呗
只是我们都知道房子贵的从来都不是房子本身，而是它的配套，我们希望孩子上更好的学校，我们希望去医院方便，我们希望每天走路就能去菜市场超市，我们希望这样暖风融融的好天气能坐在小区的花架下聊聊天看看景，没有突然驶来的车辆打扰，不用担心孩子乱跑
前几天还带客户去看了东昇文苑这个项目，因为项目都封顶了，能到工地去看实际情况，它这个项目在倒阴坡上，南高北低，采光是个大问题，当时客户仰头看着前面一栋楼在后一栋楼上的投影，说了一句：都是为了孩子呀
（东昇文苑能上山大实验学校，而且紧邻学校，都不用接送）
虽然可能算经济账，租房比买房合适
但我们都是有血有肉的，大多数时候，我们的感性是超过理性的
我们在卖的一些二手房，很多都是里面有租客的，房东要卖房，租客也没有办法，有人想看房就得回去开门，卖出去自己就得找地方另租，如果这些事情跟自己正在忙的工作或是家事撞在一起，难免是要焦躁加倍
所以我们才想把自己好好安顿
人同此心
大改善可以理解，只是希望不要忘了还有很多的刚需群体