用未來的眼光看武漢 來源：玩攝堂
這是一篇寫武漢豪宅市場的文字。
先說結論：
未來5年，武漢的豪宅將是現在價格的2-3倍。
這句話翻譯成通俗話，是武漢的豪宅將單價在8-10萬，甚至超過10萬。
這是從一線城市豪宅軌跡與武漢的城市發展對比中，房產專家吳洋給出的預測。
在武漢，我接觸過80%的豪宅，它們的優缺點並存。
因為1000萬元總價，在一線城市，只能買一個100平米的剛需戶型。當一線城市買家看武漢的豪宅時，就像剛需一樣便宜。
5年後，在武漢1000萬以下的房子，一定不是豪宅。
01
12年前，武漢的豪宅總價500-800萬元之間。
對於工資3000-4000的我們來說，房價就是天價。當時想著，一輩子都買不起這樣的房子。
當時的算帳方法是，500萬／（月工資3000元x12個月）＝138年。
12年後，武漢的豪宅指的是總價超過700萬元的房子。
克而瑞數據顯示，從2018年1月到2019年6年，武漢700萬元以上總價的豪宅供應，是1700多套。而同期的成交是1400多套。
通俗地說，武漢每100套住宅成交，就有1套豪宅。
這種說法也得到武漢多個豪宅開發商的認同。
12年前，武漢的豪宅買家中有拆遷戶、暴發戶，還有在金融市場上的投機客，與企業家、中小企業主等城市先富人群等。
12年後，武漢的豪宅買家消耗殆盡。上半年，700萬以上總價的豪宅，成交400多套。多家豪宅開發商發現，找不到買家。很多豪宅項目操盤手陷入了集體焦慮。
現在1000萬以下的房子，多是豪宅。
如果時間放在2025年，再看武漢1000萬以內總價的房子，都是改善型剛需產品，並不是豪宅。
02
前不久，與房產專家殷躍建一起前往深圳，為武漢長江主軸上某千萬級豪宅推介時，他說：「主軸上當然少不了豪宅；武漢的豪宅要賣向全國，才是國家中心愿景應有的作為。」
深圳是湖北籍老鄉較多的一個城市。他們中很多人在武漢有過多次置業。上周六（8月17日），15位深圳籍湖北老鄉到此項目看房。
此前，武漢創富人群的人數數量，相對較少。現在，在武漢，買得起千萬級豪宅的人，越來越少。加上經濟大環境的影響，很多私營業主都將現金留到公司運營上，他們的餘糧銳減。
過去的10年，武漢依然是剛需市場。在剛需市場之中，炒房投資者眾多。
可以說，武漢的豪宅市場還沒有啟動。現在的武漢豪宅，賣的多是地段與土地價值，很少有賣產品價值與項目價值。
殷躍建認為，剛需可以完全本地市場，而豪宅不能完全本地市場。他建議，適度放開豪宅市場的政策調控。在一城一策的背景下，分區域與產品進行調控。
03
現在的武漢，是一個投資安全性城市，也是後勁十足的城市。
在城市核心區域的豪宅，一定是城市價值的最直接體現。
過去在外地開會，當一線城市媒體問我，武漢最貴的房子賣多少錢時，我說三四萬。
他們的眼神，就能看出一種鄙視。三四萬，在他們所在的城市買五六環外的房子。
也不能怪別人，武漢的豪宅一直沒有體現出武漢的價值。
這與此前武漢的經濟總量、國際化形象等，都有直接關聯。
可喜的是，最近兩年，武漢發展勢頭喜人。
在一線城市媒體問起來，我的回答是，武漢豪宅二手房的價格五六萬。
他們的回答是，武漢也這麼貴啊？
04
在武漢買豪宅，就是買區域與品牌。
一橫一縱，是豪宅選擇的核心方向。
一橫是從武漢CBD到金融街、國廣、漢正街，再到武昌濱江、華中金融城等一線的城市發展軸。
一縱則是長江主軸的兩岸。武漢是長江經濟帶上的中下游核心城市。
不僅是買豪宅，買改善型住宅，也最好在這一橫一縱之上。
在豪宅品牌上，選擇在一線城市有豪宅開發與運營經驗的品牌。
在武漢，有兩大類豪宅消費人群：一類是安靜型，喜歡東湖等湖邊的豪宅。
另一類則是喜歡熱鬧型。半夜下樓都有夜宵吃，工作與生活都在步行範圍內。
這兩類的個性與喜歡不同，直接決定他們的選擇。
05
從武漢的長周期看，二環內的房子都是稀缺的。
武漢的城市人口從1100萬人，到2000萬人。其中，人口紅利與城市紅利，是過去10年人們投資武漢房產的秘密。
未來5年，大都市紅利，是武漢真正的紅利。豪宅價值才能從產品與服務上釋放。一些現在的豪宅，那時變成二手豪宅，二手豪宅價格是真正的市場。
有業內人士講過一個案例，兩年前，有人在武漢買過一套千萬級豪宅。兩年後，那套豪宅以3000萬的總價售出。
由於各方面的影響，在武漢豪宅市場上，不能做短線思維者，而是做一個長期主義者。
所謂短線思維者，他們往往是機會主義者、速成主義者與猶豫的人。
曾經有人問巴菲特，「你的投資理念非常簡單，為什麼大家不直接複製你的方法？」
「因為沒有人願意慢慢地變富。」
［後記］
與普通住宅相比，豪宅的保值與增值能力更強。
回顧過往10年，武漢樓市中，豪宅的價格漲幅是最高的。
前不久，有30餘組驗資300萬的深圳買家，在漢口中心看過一個豪宅。
這個豪宅在深圳有同款。這批買家中有20餘位有意向購買。他們認為，現在買太便宜，未來有很大的空間。
當武漢的GDP破2萬億時，武漢的豪宅也就是現在的2倍以上。因為那時，與你搶豪宅的，不再是本地人，而是全國的買家。
豪宅的價格邏輯，是用房價漲幅與時間期限，算不出來的邏輯。如果能算出來，10年前，我就買了一套江邊豪宅。
當武漢准一線、國際化時，豪宅價格一定是水漲船高。
最後的建議是，1000萬以下的豪宅，能上車就上車。差錢的，賣掉老房子，也要踮腳試試。
這不是為豪宅吹牛。因為你買豪宅賺錢了，也不分我一毛錢。
文｜楊光華（地產寫字人）
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