​​武漢三鎮的『中心』資產

在中心之上的核心資產，在業內被稱為「中心資產」。它意味著頂級城市資源的高密度與時間的高效性，是城市資產中的最高等級資產。

武漢·三鎮中心所在的漢口飯店地塊，是漢口乃至武漢不變的中心。漢口飯店曾經是武漢展覽館的展商指定酒店，也是武漢重要政府會議的接待飯店。

以漢口飯店為中心，門前是城市主幹道——解放大道，隔壁有城市綠心——中山公園，對門商場——武廣、恆隆、K11，兩側同濟協和。這種城市資源的量級與密度，在武漢首屈一指。

然而這裡卻出現了板塊量級與房價之間的錯位：一線板塊與二線房價。

為什麼這個中心地段是武漢被嚴重低估的板塊？

這一地段是江漢區的核心。江漢區，是武漢各區中土地面積最小區，僅占武漢面積的0.3%。

就是這個面積最小的區，2022年每平方公里GDP約55億元，位居武漢第一。每平方公里大學以上學歷人數約1180人，也是武漢第一。

在全國投資競爭力百強區排名中，江漢區位居全國第18名，緊隨廣東、浙江、江蘇的核心區（天河、福田、寶安、餘杭、吳江等）之後。但是在房價的維度上卻遠遠弱於上述區域，甚至不敵二七濱江。

江漢區的產業實力與區域房價之間的不匹配或錯位，在某種意義上，是一種窗口機會。

在股票投資界，投資大神們之所以能做到基業長青，主要在於他們選擇的標的資產足夠好、價格足夠低，且有穩定的分紅。

如果用這套理論再看「三鎮中心」，板塊價值位居全國第18強，在單位產值等指標上，能與一線城市核心區媲美；板塊房價卻位居武漢第二梯隊，遠不及二七濱江；板塊內的二手房租金，位居武漢前列，可以預估項目未來有穩定租金收益。

買房，選擇像「三鎮中心」這樣的中心資產，是最好的資產配置方式。項目1平方公里範圍內，商業、教育、醫療等均是武漢的頂尖資源，且全部是實景。這些稀缺資源的疊加，創造了項目的價值複利。

當前武漢鼓勵改善買房，鼓勵人們處置「老破小」換新，在買房資格、首付、貸款利率等方面，給予全力支持。在這些政策支持下，我們更應配置中心優質資產，優化手上的房產結構。

此時買房的邏輯，已由此前的單純改善、自住或投資，變為中心資產配置。越中心越好，越中心越有「錢途」。

02

9月底，武昌、漢口內環供地，均是住宅小地塊。武漢最近兩年的中心土地供應，多是3-5棟樓的「小而美」住宅地塊，並配備公租房、學校、公園等城市配套，很難再有上規模的城市綜合體。這些「小」住宅項目，往往是快周轉項目，當年拿地、當年清盤。

因為中心地段的拆遷成本更大、拆遷難度更高，公共配套建設更難。很多房企等不起，也不敢碰這樣長周期、隱性成本高的項目。

從現在中心地段的地價、建築成本、裝修價格推算，武漢未來3-5年，3.2-3.5萬左右的改善住宅，將是武漢二環內的市場主流。

好地段+好資產+好運營，將是武漢中心資產配置的「三好」標準。

「三鎮中心」就是這樣一個項目。它不僅是三鎮的中心，更是武漢的中心，是武漢的中心資產代表作品，也是武漢的中心級城市綜合體。當別人努力證明「條條大路通羅馬」時，它就誕生在羅馬，誕生在漢口的超級黃金十字軸上。

「三鎮中心」，是一座全球商旅引擎、公園式綜合體，其中包括街區商業、寫字樓、住宅等多元業態。這些商業、商辦資產，將更好服務住宅資產。

這個項目不是快周轉項目，而是投資方的長線投資項目，未來憑藉租金回報做到資產增值。在這種資產運營理念下，項目將自持大量的商業、商辦資產，並負責運營盤活。

未來，這裡總部企業與高端圈層扎堆，酒店、民宿雲集，「天地+花園道」式街區商業繁華……彌補區域漫步式體驗商業與都市微度假的空白。

當「三鎮中心」的商業、商辦項目有人氣、流量之後，將刺激住宅資產的升值，提高租金回報。

從長周期看，「三鎮中心」這個綜合體具有自我造血的能力，而不是等著別人輸血，具備中心資產的稀缺價值、複利價值。

在這裡，不僅僅是買一套中心地段的房子，更重要是享受家門口的中心生活，登上資產保值的「頭班車」。這裡將是武漢嶄新的城市封面，也將是武漢新的「百年中心」。

03

在香港中環，酒店、寫字樓、商場、餐廳、酒吧，都在樓下、樓里，不用開車、不用淋雨。住在四季酒店、文華東方，就是住在香港的中心。

類似的生活場景，未來就在「三鎮中心」：

周邊遍布酒店、商場、寫字樓、奢侈品店，既能享受漢口中心的生活與都市感，又能看到中心資產保值能力與及時變現能力。

樓下的私廚、設計師品牌店，美酒佳肴、時髦美服，總能快人一步。

下樓就是你家的另一個客廳、廚房，約上朋友，在家門口聚會。下樓就是好逛的商場，路邊的咖啡館、酒吧，是另一個放鬆身心的「家」。

不必等周末，家人隨時就能享受的「家庭遊樂場」。不必遠行，樓下的先鋒劇場裡，總有歡聲笑語，享受一個輕鬆愉快的晚上。

走幾步路，就到風景如畫的中山公園。坐在大樹底下，看人來人往的熱鬧。

武漢最多的奢侈品店、最新款的大牌、最潮流的藝術展，就是對門的武廣、恆隆、K11。

隔壁的「鄰居」，是外校、同濟與協和。讀書、看病，都是生活的剛需。家門口的地鐵站，直達機場，橫貫漢口與武昌的重要地標。

當這些優質資源交織、沉澱，城市配套價值都將落到板塊內的住宅。

「三鎮中心」的住宅，既能快捷享受外部優質資源，又能共享項目內部的高配生活場景，更重要的是有一套「下樓即達」的生活系統。

這裡是武漢的中心生活主場，是武漢值得收藏的中心資產。

這樣硬核的地段，其他人可以「躺著」賣房子。而「三鎮中心」，卻在產品上耐心打磨。項目的住宅採用第四代住宅理念，從平面向立體發展，在空中連廊、屋頂花園等方面創新，提高居住舒適度。

戶型面積段多樣，沒有一味做160平米以上大平層，而是讓更多人留在中心，平等享受優質資源。既有約79平米的「小三房」，適合陪讀與投資，也有約145平米的多次改善戶型。

住宅內部的社交、娛樂、休閒等功能，均移植項目內的商業配套。這樣更多的空間與尺度，留給自己與家人。項目外部的豐盛資源，將被無界引入到業主日常生活。

［後記］

今年武漢有兩個很牛的項目，沒有售樓部就敢賣房。

一個是香港路的項目，另一個項目就是本文的「三鎮中心」。

兩個項目都是央企項目，都在城市核心地段，同樣的營銷思路，兩個項目的命運也極其相似。

國慶期間，前者80套房子，熱銷八成。後者更牛，沒有售樓部、沒有示範區、沒有樣板間。武漢有很多帶「中心」的樓盤，而「三鎮中心」獨此一家。

項目負責人說，這是一個「裸賣」樓盤。過去兩年時間，項目都在忙地下工程。這個項目打破了武漢住宅規劃很多極限：單體面寬做到70米。在複雜土地條件下，仍然做到三面寬朝南。

買「三鎮中心」的房子，買的遠不止是一套房子，而是配置武漢的中心資產，享受中心豐富的生活。項目的核心，在於房子之外的商業、商辦的持有運營，營造新的生活場域，持續放大地段價值。

總而言之，在紛繁複雜的樓市裡，這個項目給出一套全新的資產配置公式：

一等板塊+百年中心地段+極低的總價+央企實力=超配的中心資產。

未來，坐等這一板塊與項目價值真正釋放。

文｜楊光華（地產寫字人）