最近，武漢頂級豪宅——綠城武漢黃浦灣，3號樓即將開盤，5號樓樣板間即將開放。
綠城武漢黃浦灣，一直是武漢頂豪的標杆項目，也是武漢頂豪定價的「風向標」。
這次推出的3號樓，是一線江景豪宅，兩種戶型（建面約246平與約263平）。即將推出的5號樓，是一線江景超級大平層，建面約550平。
兩個多月前，武漢天地雲廷三期的一線濱江500-550平米戶型，毛坯均價超過7萬元/平，最高單價7.8萬元/平。
如今，同為一線濱江，地段更靠近二七濱江核心區，綠城武漢黃浦灣的3號樓與5號樓，價值幾何？
01
最近幾年，經濟去槓桿擠泡沫，股票、基金、信託等投資渠道不穩，大額存單的利息持續下降。
今年10月底起，增發萬億國債，帶動國內需求，經濟發動機被重新點燃。
最近幾個月，當普通住宅市場低迷時，一線城市與武漢等核心二線城市，豪宅市場持續火爆。
當前，財富階層在國內找不到穩定的投資方式，買入中心地段的頂級豪宅，依然作為資產保值的主要手段。
從房地產政策上看，商品房回歸商品屬性，定價權交還給市場。同時，22個城市地價取消限價，「價高者得」。這預示著中心地段的地價將上漲。未來，高價地之上，將誕生一批新豪宅。
價格，是市場供需關係決定的。
從需求端看，財富階層有強烈的資產保值需求，而中心地段的千萬豪宅是他們的主要資產配置標的。從供應端看，豪宅定價權回歸市場，將有一批更貴豪宅湧現。
當前，武漢豪宅與頂豪都處於價值窪地。武漢豪宅4萬+，少數頂豪6萬+、破7萬。
武漢頂豪價格，與深圳、廣州等一線城市頂豪價格之間縱向比較，再與杭州、南京等「兄弟」城市頂豪價格橫向對比，估計武漢頂豪單價10-12萬/平。
二七濱江，是武漢的頭部富人區。
10年時間，這裡的財富人群密度，是武漢最高的區域。一批豪宅老業主，需要換房、再購、為子女或父母「分巢」買房。
如今，二七濱江一線江景的品質豪宅產能有限，定價權在開發商。
5年前，綠城武漢黃浦灣首次開盤，均價4.3萬元/平。2年前，6號樓，均價5.5萬元/平。無論武漢樓市如何波動起伏，這個項目價格一路上揚。
兩個多月前，武漢天地雲廷3期，一線江景的500平米大平層，高區毛坯均價7萬+，最高7.8萬/平米。
如今，武漢天地雲廷二期、綠城武漢黃浦灣1號樓，二手房掛牌價格7.5萬-8.3萬/平米。(數據來源：貝殼二手房）
02
據說，綠城武漢黃浦灣3號樓看樣板間要「千萬級驗資」。
客戶看房前要預約，並且要有銀行卡至少1000萬的資金驗資（非流水）。看房前，客戶的手機在3號樓一樓專門柜子里存放，避免泄密。
面江而居，攬江入懷，擁江而眠，到底是怎樣的生活？最近，我有幸受邀走進該項目。
3號樓，是准現房，不用擔心交房品質與交房時間，更不用擔心一線看江的風景。
從項目一期進入，架空層會所、「超級會客廳」的歸家大堂、實景園林，這些生活配置在3號樓周圍，也將全部實景。今後從一期二層的空中連廊，直接通達3號樓。3號樓，同時共享整個園區的泳池等配套。
約9米挑高的風雨連廊，直通3號樓入戶大堂。這種高度的風雨連廊，至今也只有綠城武漢黃浦灣有。即使颳風下雨下雪，回家亦可閒庭信步。這條風雨連廊，也是業主未來日常生活中最常用的配套。
入戶大堂，也是約9米層高。這種入戶「高」堂的氣勢，儀式感不遜於超五星級奢華酒店。
入戶大堂不僅有高度，而且是一座奢石展覽館。
圖片3號樓入戶大堂休息區 實景圖
巴西進口「星際灰」奢石、波紋的香格里拉翡翠等，背景牆、地面、牆面，滿眼皆奢石，配上藝術琉璃吊燈、水波紋玻璃與金屬邊框的移門，整個大堂奢侈大氣。在大堂里，有業主休憩的沙發茶几等，今後是業主的第二會客廳。
蒂森克虜伯的電梯，每秒4.7米。電梯轎廂用木飾面包圍，正中間是一塊鑲嵌香格里拉翡翠的背景牆。電梯地面是用全星際灰石材鋪貼。在電梯前室，玄關櫃用皮質面板，地面鋪貼「幻影灰」石材，點綴「依雲灰」，與室內的灰色系，搭配出一種年輕豪宅的主色。
與前期產品相比，3號樓的裝修更年輕與時尚，更適合年輕財富家庭生活居住。
03
3號樓的兩大王牌戶型，正填補區域250平戶型「斷檔」。
當前的二七濱江的豪宅，走向兩個極端：或是140-160的高端改善戶型，或是300平米以上的終極改善戶型。對於住過180-200平米大平層的業主來說，他們的需求面積，多在250平米左右。
3號樓的兩大王牌戶型，一個面積段，兩種戶型設計風格，一個偏社交與主人愛好，另一個偏家庭關係。這兩款戶型，與同片區的250平二手房相比，做到產品代際升級，更適合當前豪宅生活趨勢。
這兩大王牌戶型的最大亮點是，室內3.6米層高，有著挺拔的高度。
武漢的豪宅室內層高一般在3.15-3.3米。而綠城武漢黃浦灣三期3號樓的層高，3.6米，在全國都是十分罕見的高度，是住宅層高的極限。
3號樓的層高，比3.3米普通豪宅的層高，高出一個頭。對於開發商來說，40多層的住宅，每層比別人多0.3米，相當於損失約4層的利潤。但是對業主來說，這種室內高度，真正的豪宅尺度，真正的奢侈、闊達，更有排面。
約246平戶型，戶型方正，沒有浪費空間，南北面積均衡，照顧每位家人的生活體驗。其中，客廳+多變功能房的靈活設計，可改造為「書房+客廳」或「客廳+兒童活動空間」，讓居家生活有更多可能。
約246平戶型樣板間，與市場上主流250平戶型設計類似，方方正正，三間套房，南邊的客廳與一間多功能房，可改造為大橫廳。條形中廚與生活陽台連通。
約263平戶型，擁有一個超級江景會客廳與一個江景主臥套房，更寵愛男女主人。中西雙廚+客餐廳+陽台+270度落地窗，構成一個超大社交客廳。站在這個超大聯屏的窗前，俯瞰長江滾滾，夜觀兩岸燈光秀。人生頂峰，莫過於自家的陽台上。
打開1.5米寬雙開裝甲門，走進一套約263平戶型樣板間，一副「水雲砂」的雲水畫卷。地面的「星耀灰」，與「東方白」線條，灰白跳色，與「漢白玉」的西餐吧檯，融合在一起。
往左是超大橫廳。9米開間、270度落地窗，今後是一幅長江畫卷。坐在客廳，長江在窗邊。客廳背景牆是與梅西家同款的「芬迪白」大理石，背景牆一側內置加濕器。牆面是深灰色的橡木飾面，吊頂是白色珠光漆，純手工打磨的弧形頂面。
個人建議，如果想要更多江景、更奢華，可選擇約264平戶型。如果家庭人口少，想要更好用，可考慮約246平戶型。
04
除了3.6米層高的高度、奢石公區的精緻等，3號樓的奢華更多體現在頂豪級奢裝與眾多人性化細節。很多設計，在二七濱江豪宅群里，可能是首次出現。
一套中西廚的配置，接近100萬元。30萬左右的嘉格納雙開門冰箱，內置製冰機，外置冰水器。這款冰箱是嘉格納400冰箱的最高端系列產品，冰箱的不鏽鋼門板都是單獨定製。
西餐檯旁的定製恆溫酒櫃，能同時存放超過80瓶紅酒。極窄邊框、茶色玻璃、磁吸式電動觸摸開關，溫控12-14℃（紅酒最佳保存溫度）。
除全屋配備中央空調、新風系統與暖氣、凈水系統外，新風選用的是地送風、頂迴風。這套系統造價高出「頂送風」新風系統的三四成。
在細節方面，綠城武漢黃浦灣的大戶型標配——避險級金庫，與銀行金庫統一級別。內有新風系統通風口，配備4公分防火層，耐火極限達2小時。現金、金條、字畫、古玩，放在身邊，更有安全感。
主臥的衣帽間，是五櫃式衣帽間，分為護理區、熨燙區、普通收納區與睡眠衣物收納區等。在衣物護理區，配置有衣物護理機，能消毒殺菌。普通收納區，配置了落地式旋轉電動晾衣架…這是一個「女王」們為之尖叫的衣帽間。
衛生間裝有獨立空調，冬暖夏涼，獨立運行。衛生間的美妝冰箱、電動加熱防霧鏡、智能魔鏡等，讓衛生間好用又好看。別人沒有的，這裡有。別人有的，這裡更優。
觀江陽台，都是2.4米進深的大陽台，並配有全鋁板吊頂與隱藏式燈帶。站在陽台上，俯瞰長江美景更有安全感。同時，也能擺上茶桌或瑜伽墊、跑步機，日常生活的樂趣就在陽台之上。白天，看滾滾長江東逝水。夜晚，賞長江兩岸燈火璀璨。
小到色系、「石、皮、木、布」（奢石、皮面、木飾面、牆布），大到超級客廳、3.6米層高，綠城武漢黃浦灣總能推陳出新，超前滿足業主的生活。
05
綠城武漢黃浦灣3號樓，稀貴的是一線觀江的地段與一線長江的風景。
之前的武漢，沒有8萬+的頂豪。這與南京、杭州等「兄弟」城市相比，就有了差距。在全國豪宅成交排行榜上，單價、總價、套數的排名里，都沒有武漢。這也說明武漢的豪宅還有很大的上升空間。
綜合比較後，此次的綠城武漢黃浦灣，地段比雲廷3期更核心、資源更聚集，面積段250平米左右，個人猜測：
高區均價8.5萬+，最高單價近9萬/平米。
目前，在上海，綠城黃浦灣二手房，11月份成交均價23.8萬元/平。同一出品團隊，在武漢，最後一棟250平米，一線江景，賣8萬+，貴嗎？
整個二七濱江核心區，只有它一家還有這樣稀缺的一線江景資源。
這一次，綠城武漢黃浦灣將把武漢頂豪再往上拉一個高度。同時，它的定價，將使得二七濱江的豪宅業主資產全線升值。
一次，與朋友聊天說，如果把陸家嘴濱江的豪宅，搬到二七濱江，它也就值五六萬。這說明豪宅的價值，除了產品之外，更多在城市、風景、圈層與很多看不到的東西。
頂級豪宅，如果是一桌盛宴，除了有好廚師外，更要有好的食材。好食材與好廚藝完美結合，才能有好味道。而綠城武漢黃浦灣，就是好團隊、好地段、好風景、好產品與好服務的一次完美融合。
最難能可貴的是，綠城武漢黃浦灣3號樓，是准現房。這對買家來說，相當於一顆定心丸。
特別是在當前國內開發商暴雷、樓盤爛尾的時代背景下，頂豪買家也擔心買房入坑。武漢市場上的大多數豪宅，都是工地狀態或剛出地面，很難讓買家放心。
買綠城武漢黃浦灣的准現房，不用擔心產品品質、交房時間與延期交房等諸多不確定性。它用諸多確定性，讓業主買得更放心、更安心。
一年前，還是綠城武漢黃浦灣，要驗資一個億，尋找550平米大平層買家。
有人說他們吹牛，其實不是。預計到明年，最後一棟5號樓，全部是550平米戶型，一層一戶。近期，5號樓樣板間即將開放。
項目的放風價是10萬元/平。一套房子就5500萬元，如果沒有1個億的驗資，怎麼買得起？
綠城武漢黃浦灣，是二七濱江的頭號豪宅，也是武漢豪宅的「教科書」。它的每次定價，都影響著武漢豪宅價格趨勢。
早在四五年前，它就想告訴市場，好東西會越來越貴，並且提前預告了二七濱江的豪宅價格上限。
［後記］
最近，茅台漲價20%以上。
綠城武漢黃浦灣與茅台，兩者的定價邏輯，都是因為產能有限而稀缺。
綠城武漢黃浦灣，是武漢頂豪界的「茅台」。它既是富豪家庭的生活必需品，也是他們的投資品與奢侈品。它還像茅台一樣，存放10年、20年後，越存越值錢。
綠城武漢黃浦灣，是二七濱江的「定江神盤」、燈塔豪宅。
每一次捅破豪宅定價「天花板」，主角都是它。外立面顏值、會所園林、戶型設計、裝修標準、物業服務等方面，它都勝人一籌。
從地段、資源、景觀、產品等橫向對比，懂的人，覺得它值這個價錢，更懂得3號樓背後很多看不見的價值——風景價值、收藏價值、圈層價值。
所以，綠城武漢黃浦灣這期兩款王牌戶型，終歸是少數人的收藏。如果錯過，今後想要一線濱江豪宅，只能用更高的價格淘二手房。
文｜楊光華（地產寫字人）