最近，武漢樓市徹底回暖了。
在這場結構性「小陽春」中，二環是率先回暖的核心區域。
如今的二環，城市優質資源的密度相對成熟，既有煙火氣，也有都會感。
武漢二環線，全長約48公里。最短是漢陽，最長是武昌。漢口段約12公里，從宗關到二七濱江，橫跨大漢口。
這輪「小陽春」行情里，漢口二環沿線的項目業績飄紅。
3月份的新房備案價，漢陽二環濱江房價3萬＋、武昌二環濱江3.4萬＋，光谷中心城最高房價3.5萬，漢口內環4.6萬到6萬時，漢口二環是很多中產家庭改善的終點。
01
漢口二環的核心，是武漢CBD板塊。
武漢CBD，總規劃面積約7.4平方公里，規劃30萬人口，是全球體量最大的城市單中心CBD。
2013年蘭海園入市，單套總價700萬起步，多數人為石材外立面與武漢CBD的宏偉規劃而一擲千金，如今收益頗豐。
2015年，武漢CBD因SOHO交樓，出現「公司搬家，老闆搶房」的盛況。2020年，武漢CBD的桂府熱銷，轟動全城。
如今，武漢CBD重回買房人的視野。
武漢CBD，是目前兌現度最高的商務區，沒有之一。目前，武漢的商務區多處於工地期。
地上的淮海路、漢江大道，武漢CBD的「任督二脈」剛被打通。
無論平時還是周末、節假日，武漢CBD的盒馬、雅斯與中百超市，購物的人們摩肩接踵；泛海國際影城票房持續飆升。
如今，萬達廣場（泛海城市廣場一期）、泛海城市廣場二期、龍湖天街、華發商都等商場開業後，CBD商圈更成熟，CBD居民購物不用再出CBD。
在CBD，喜來登、費爾蒙等酒店預訂長期爆滿，頂級品牌活動扎堆。泛海費爾蒙酒店，平均房價等經營指標，穩居武漢市場頭部。
泛海系住宅入住率持續領跑，紅領巾小學、輔仁小學的學位多次擴容。
綠城、凱德、萬達、信達等品牌房企紛紛入駐，武漢圖書館新館、武漢廣電全媒體中心啟動，眾人拾材火焰高。
如今，全武漢又開始關注CBD。
02
此時，投資武漢CBD，是投資武漢的未來。
首先，武漢的騰飛，武漢CBD跟著起飛。
武漢CBD，是唯一以「武漢」命名的CBD。武漢CBD，與武漢新城、長江新區一樣重要，具有城市級功能區的戰略地位。
目前的武漢，雖有很多區級商務區的規劃，但這些商務區的輻射範圍有限。唯有武漢CBD，是有能力輻射華中，代表武漢的城市級CBD。
未來5年，是武漢發展的黃金期。每個超大國際城市，必然有1-2個城市級CBD。
武漢CBD是武漢金融城的「一街一城」的重要一極，推動武漢建設國家級現代服務業中心，承擔著武漢成為區域金融中心的重任，也是武漢現代化的「試驗田」。武漢興，武漢CBD必然興。
其次，武漢CBD的城市骨骼強。
從國內外CBD的發展史看，一座有影響力的CBD，從誕生到壯大，至少要20—30年時間。
北上廣深的CBD住宅(北京國貿CBD，新房單價15萬＋；上海陸家嘴CBD，12-27萬＋；廣州珠江新城CBD、深圳福田CBD，10萬＋）有極強的保值升值功能。
數據顯示，2020年，武漢CBD，以1304億元的經濟總量，位居全國CBD第五名。
目前，武漢CBD的房價3.5萬＋，與武漢這座城市的地位與能級不匹配。從武漢內部來看，武漢CBD內的街區、城市介面、道路等，是國際化的範本。武漢CBD內的教育、公園等公共配套，也是城市頂配。
第三，武漢CBD的地價後發優勢。
整個武漢CBD用地約1.1萬畝，核心區已用地約4000畝。
武漢CBD還有三分之二的土地，可用於城市建設。我們所見的武漢CBD，只看到它三分之一的模樣，未來的武漢CBD大有可為。
武漢目前二環內的土地，住宅大約每平米2—2.5萬元。按照房價是地價2倍計算，武漢CBD的當前正常房價是4萬—5萬。
隨著軍土入市與城市更新，拆遷的成本增加，地價將升高。高昂的地價，決定著武漢CBD未來豪宅遍地開花。
第四，武漢CBD的地標價值釋放。
以武漢中心大廈為中心，招商銀行武漢分行大廈、平安銀行武漢分行大廈、中國郵儲銀行湖北省分行、中國移動湖北省分公司大廈等寫字樓集群，入駐的2000多家企業，將形成一個強大經濟磁場。
武漢CBD，是一座立體的城市，以武漢中心大廈為地上城＋以地下交通管廊為核心的地下城，將是武漢經濟的「引擎」。
從國內CBD房價、二環地價、地標價值、產業價值等緯度對比，武漢CBD的房價是被低估的。未來5年，是武漢CBD價值兌現的黃金期，武漢CBD將重回武漢豪宅頭部陣營。
03
在這一切變成現實之前，趕快布局一套CBD資產。
CBD資產，是以泛海係為代表的高端住宅群。在業內，泛海是一個「石材偏執狂」。
武漢CBD內的9個園子，從立面到細部裝飾，從立柱到大堂，從室內到室外的景觀地面，一律石材；連社區的道路也全部採用花崗岩鋪裝，這裡最普通的石材路面鋪裝厚度都達到30mm，消防通道鋪裝厚度甚至達到了50mm；甚至下水蓋同樣採用石材打造……
泛海所用石材來自沙烏地阿拉伯及納米比亞，自被開採，就擁有了獨一無二的編號，漂洋過海而來，用最貴的石頭，為你造一個家。以客廳的義大利黑金花大理石與松香玉為例，每平方米的成本就在一萬元以上。
10多年泛海的住宅外立面，如今看來，依然歷久彌新。住過泛海的業主說，這些石頭房子，像漢口江灘的老房子，歷經百年仍堅固完好、冬暖夏涼，而且越老越有味。
從面子到里子，泛海不放過任何一個細節。在泛海的園區里，不乏各種名貴樹種。
銀杏、金桂、柚子樹等樹種為基調樹；晚櫻、垂絲海棠、紫玉蘭、紫薇、雞爪槭等樹種作為點綴；還有以個性化明顯的朴樹、櫸樹等樹種體現立意，構成獨一無二的園林景觀。
去年的武漢優秀園林小區評選，碧海園、竹海園、蘭海園、芸海園多個住宅組團入選。
此外，在CBD的十字路口，點綴著有「活化石」之稱的對節白蠟以及各類名貴樁景，單株市價數十萬元起。
印象很深的除了石材、造園外，泛海還有優質教育資源的導入能力，紅領巾、輔仁、一初等教育配置，都是區域的頭部。
04
從造城、造園到造家，泛海都是行家裡手。
即將推出的泛海·芸府，是此前售罄的桂府的升級疊代產品，也是芸海園的「精緻版」。
從地段上看，它位於武漢CBD的橫軸—淮海路旁，更靠近未來武漢CBD的另一條城市主軸—黃海路，直達武漢CBD核心，直達解放大道、長江二橋，能快速連通二環線。
項目周邊有泛海生活廣場的商業，也有桂海園、芸海園的成熟社區，臨近紅領巾學校，周邊有一初CBD校區、輔仁小學CBD校區，距離地鐵3號線、7號線站點約1-1.4公里。
項目2.7的超低容積率，錯落有致地擺布著6棟住宅。泛海·芸府的外立面，在全乾掛石材的基礎上，增加了灰色鋁板，顏值更大氣時尚。外牆的外保溫系統，使得房子「夏涼冬暖」。
此次造園， 以香樟、廣玉蘭、叢生香泡、欒樹等基調樹打底，巧妙點綴垂絲海棠、早櫻、紫薇、紫葉李、紅楓等樹種，做到三季有花、四季有景。
從喬木樹陣的入口廣場、全齡活動區再到雙入戶精裝大堂，泛海·芸府還原三進位禮序。
為了紀念武漢CBD的前身——王家墩機場，泛海·芸府在園林的南側，別具匠心地提取機場跑道的特質，設計了約660米的林蔭跑道。
2-6號樓將首層架空，層高約5.1米，將建設兒童樂園、社區書吧、健身天地、社區會客廳、老人活動場所等個性化的活動空間。同時，項目打造了約1078方的社區沿街商業，滿足業主日常購物需求。
此次，泛海·芸府的戶型面積更接地氣，總有一款適合你。
既有約119、125平米的首次改善戶型，又有140、165平米的再改戶型，也有190平米的多次改善戶型，獨梯入戶，超大的電梯門廳，擁有約7.7米超長陽台。
在漢口中心地段，如今很難再有像芸府119平米中間戶、125平米邊戶。如今其他項目的在售戶型均超過140平米。
我們對武漢CBD、泛海·芸府，不能用現在的眼光看，而是用未來的視角。
未來，武漢CBD，毫無疑問是漢口的中心。泛海·芸府旁的黃海路，將是城市主幹道。這條路，是武漢CBD的黃金主軸。可以說，泛海·芸府是武漢CBD的門戶資產。
對比漢口二環在售項目，泛海·芸府位於漢口的正中心、武漢CBD的城市主軸之上，一頭是二環線，另一頭是西北湖。距離武漢中心大廈直線距離約700米。所在板塊的公園、教育以及金融等都是二環頭部。
與武漢CBD內的項目相比，泛海·芸府位於區域主軸上、門戶位置，填補了區域戶型面積段的空缺，毛坯入市讓更多人以較低的買房門檻留在CBD，縮短入住時間。三四百萬總價，就能入住武漢CBD。
泛海·芸府，位於CBD主軸之上，是超大社區群里新組團，擁有教育等高配資源，是目前武漢CBD性價比最高的在售項目。
更重要的是，泛海·芸府在堅持品質、傳承匠心的同時，在產品與配套上疊代升級，將帶來純正的CBD式國際都會生活，既有石材住宅外立面的「面子」，又有CBD商業商務的氣派，更有教育、公園、商業等全生活配套的「里子」。
漢口二環，看CBD；CBD內，買泛海·芸府。
［後記］
一座大武漢，一座武漢CBD。
這座世界級的CBD，泛海的投入也是世界級的。
當大多數房企先住宅後商辦時，泛海則是選擇商辦與住宅相對同步，沒有追求高周轉與短平快，而是為武漢留下歷史和記憶，帶來國際的生活方式與都會繁華。從快開發到慢運營，武漢CBD正在沉澱，等待著爆發。
未來5年，黃海路等城市主幹道打通，預計將再有10萬人進入武漢CBD工作、更多企業總部落戶，武漢CBD將成為武漢的城市中心、金融中心與商業商務中心。
當武漢進入一線城市行列，對有CBD資產的業主來說，將是價值翻倍之時。占據武漢CBD，就是擁有武漢的未來。布局CBD門戶，就是抓住區域風口。
總而言之，現在是買入武漢CBD門戶資產的低點。
文｜楊光華（地產寫字人）