萬達,再次大瘦身。
文丨華商韜略 陳臻
王健林多次強調說,萬達的困難是暫時的、階段性的。
這個暫時,這個階段性,實在都有點長。
【賣產總動員】
「資產都可以賣,等我們情況好了還能再買回來。」
王健林曾這樣對萬達高管解釋集團的賣產行為,他也確實這麼做了,而且正賣出新境界。
最典型的例子,莫過於在去年12月25日至29日間,5天賣掉4座萬達廣場。
早在去年12月初,市場就有傳聞說,萬達集團擬出售一二線城市的萬達廣場——上海金山萬達過了談判期,上海馬橋萬達正在轉讓貨架,等待資方。
萬達當時否認了這個說法,但很快,事實證明,傳言非虛。
幾天時間內,湖州萬達、太倉萬達、廣州蘿崗萬達和上海金山萬達先後被變賣。
再加上更早5月賣的上海松達、西寧海湖和江門台山萬達三家萬達廣場,9月的廣西北海合浦萬達廣場以及10月的上海周浦和廣西合浦萬達廣場,萬達的「廣場出售名單」越拉越長。
如今,名單有了新成員。1月19日,萬達再賣廈門殿前萬達廣場。至此,萬達出售的萬達廣場已經有10座。
在公眾印象中,2022年的萬達似乎已經勝券在握,開打翻身仗。
當時,萬達商管啟動回港上市並且遞了招股書。王健林忙得步伐不停,甚至化身行業「白衣騎士」,先後拿下山西房企田森集團的商業項目,接管建業集團相關商業項目,拿下北京藍色港灣與五棵松華熙的運營權等擴張性項目……
不少媒體都稱他已王者歸來。
但在2023年,萬達的畫風卻突變了。王健林的行程表,依然被一個接一個的排滿,但其中的很多時間,都是在質押、賣產,從酒店到電影到萬達廣場,簡直是賣產總動員。
1月質押萬達酒店股權,3月、4月、7月和12月五次拋售萬達電影股份;10月萬達商管轉讓上海萬達廣場置業有限公司100%股權,再加上多次變賣萬達廣場。
「雙十二」,更是特別的一天。
這一天,王健林「賣」掉了珠海萬達商管的絕對控制權。他與投資者簽訂協議,讓自己旗下的大連萬達商管持有珠海萬達商管的股權比例,從78%降到了40%。
雖然依然是最大單一股東,但也意味著,王健林不再有對珠海萬達商管的絕對控制權。
賣資產,對王健林與萬達已是家常便飯。
大家都知道的故事是,早在2017年,王健林就賣掉77個酒店和13個文旅項目以及多個海外地產項目,將危機之下的萬達保了下來。
但2023年以來的賣資產,卻和當年那次有很大的不同。
【從瘦身到斷臀】
2017年變賣文旅和地產項目,基本上還是王健林主動撤出重資產、尋求輕資產的戰略轉型方向下的應有之義,可以說瘦身是為了健體。
但現在,雖然部分瘦身動作仍是輕資產戰略的延續,但賣萬達電影,賣珠海萬達商管股權,都已經是在輕字頭上動刀,是真正的「斷臂」了。
萬達早在2015年就開始啟動「棄重擁輕」的輕資產戰略,兩年後的大拋售,也被外界認定為轉型標誌,在2018年,「萬達商業地產」更名為「萬達商業管理」並在2019年剝離房地產業務,2021年更全面實施「輕資產戰略」。
幾年前,王健林曾如此解讀這一模式:「投資建設萬達廣場,全部資金別人出,萬達負責選址、設計、建造、招商和管理,使用萬達廣場品牌,所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。」
這也是他認為最有利於上市的商業模式。承載了輕資產模式野心的萬達商管因此成為王健林的「心頭肉」。一次公司年會上,他曾說:
「我什麼企業都可以放,這個不能放;什麼都能丟,這個不能丟。」
萬達商管的業績也的確亮眼。萬達官網信息顯示:
2021年重組以來,珠海萬達商管連續三年超額完成業績目標,其中:2021年稅後收入為235億元,2022年為271億元,2023年(預估)為293億元,平均年增長約12%;2021年稅後利潤為53億元,2022年為75億元,2023年(預估)為95億元,年增率達34%。
過去三年,該公司共計上繳稅收約100億元,對股東的分紅分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年(預估)85億元。
截至2023年12月12日,珠海萬達商管一共管理著全國227個地級及以上城市的494個大型商業中心,以管理的商業面積計,珠海萬達商管現為全球最大的商業管理公司。
但現在,王健林把承載這一使命的旗艦珠海商管的絕對控股權,也都「賣」掉了。
這一重大變化之外,萬達也還在持續割肉其他「輕資產」。
比如,頻繁變賣萬達廣場,萬達內部人士認為,「這是萬達輕資產轉型的正常工作進展。」
他們一再解釋,「就是一個商業行為,關鍵是看價格,價格合適就出售了」,並且強調,萬達廣場被出售的只是「資產」,後續將「仍由萬達進行管理、服務,保留萬達品牌。」
但在一系列萬達廣場的出售計劃之內,1月8日被售賣的佛山順德萬達廣場,原本就是與美的合作的輕資產項目。目前,它已經更名為「悅然廣場(大良店)」,不再有「萬達」品牌的存在。也就是,萬達賣掉的是輕資產管理權,甚至有人表示,萬達可能還會繼續類似的操作。
同樣實行輕資產戰略的萬達電影,是萬達的關鍵命脈。
入局電影業伊始,王健林就只有一個目標,「要麼做中國第一,要麼做世界第一」。
2012年,他做到了前半句,萬達反超中影星美,坐上國內單一院線的頭把交椅;後來,又連續收購美國AMC、傳奇影業,坐上全球第一大院線運營商的寶座。
當年,登上《好萊塢報道》封面的王健林,還曾被這樣評價,「在中國前所未有的向美國娛樂業進軍的潮流中,王健林站在了最前沿。」
但後來大勢逆轉,萬達不但被迫賣掉AMC,還因疫情遭遇巨虧,2022年業績說明會上,萬達電影表示,為了「追求經營效益最大化」,接下來將加大輕資產轉型。
從後來發展看,不只是輕資產轉型,而是輕資產也要繼續賣賣賣。於是,有了多次出售萬達電影股權最終失去控制權退為第二大股東,王健林世界第一的電影夢也大機率成為泡影。
【仍是贏家】
失去了很多的王健林,當然也收穫了很多。
最顯而易見的是獲得資金,還債,減債。據公開信息,萬達2023年已償還超180億元公開債務。但最有意義的還是,讓此前簽訂的珠海萬達商管上市對賭協議失敗危機得到化解。
市場普遍預計,如該對賭協議不能解除,萬達將面臨滅頂之災,這也是王健林以股權為籌碼,換來新協議的關鍵。
綜合媒體信息,王健林曾經的方案是——四年內分期支付300億元股權回購款和相應利息,並將對賭中原定2023年之前的上市時間延遲到2026年、甚至是2028年,代價是提供20%的珠海萬達商管股權作為抵押。
但投資者對這樣的讓步並不滿意,甚至是態度冷淡。
關鍵時刻,王健林再次殺伐決斷,「他拍板很堅決,做出了最大程度讓利,才促成了談判。」
於是,有了將原計劃抵押給前述投資人的20%股權變成了出售,也就是交出珠海萬達商管絕對控制權的新協議。
這一重大讓步,不但可以讓王健林以更多時間去換空間,也有利於萬達商管獲得更多外力支持。一位接近萬達人士就曾透露,「新協議中有舊的投資人會退出,新的境外投資人會加入。」雖然數量不算多,但也能為萬達帶來新的機會。
不但活下來,還有了新的轉機,這是王健林的最大所得。但歸根結底,投資者們接受這一方案,本質上還是相信自己能夠獲利,也對萬達有著較高的期望。
這也意味著,上市,仍將是珠海萬達商管接下來的重中之重,雖然王健林所持有的股份少了,但若能把蛋糕做大,今天失去的,未來也會加倍收回來。
最新消息是,大連萬達商管新增對外投資,成立大連新達盟商業管理有限公司。有資本市場消息稱,新達盟與珠海萬達的戰投方太盟投資有關。接下來,王健林和太盟投資將通過新達盟商管重新推動萬達商管的上市。
從萬達官網看出,持續賣賣賣的萬達,依然有著巨大的業務規模:
其商管集團,管理運營著494座商業購物中心;
其文旅集團,擁有著世界級的影視製作、發行、放映的全產業鏈、世界領先的如盈方體育等體育賽事、媒體和營銷企業,以及集兒童教育、娛樂、IP產品於一體的全球領先兒童產業企業寶貝王和長白山國際度假區、武漢中央文化區、蘭州萬達城、延安紅街等四大文旅項目。
其投資集團則依然擁有住宅、城市綜合體、萬達茂、萬達城、萬達小鎮等房地產開發項目。
雖然萬達的挑戰也依然不小:比如,珠海萬達商管的估值下降低;比如,消費環境變化對萬達商管業務的考驗;再比如,已經規模如此之大的萬達商管,其未來成長性,似乎也已到了放緩的拐點時刻。
但與其他和萬達一樣依靠房地產起家,並至今堅持在房地產行業的同行比,率先從房地產大撤退的王健林依然是贏家。
賣賣賣的2023年,王健林也依然不停地忙著與各地官員會面,洽談合作,尤其是藉助旅遊恢復的機會,先後與洛陽、四川德陽、張家界多地簽訂以文旅為主的合作項目,為萬達的時間換空間爭取更多的空間。
包括出售萬達廣場,也可以說是王健林和萬達集團更徹底貫徹輕資產戰略的新策略:既變現更多資金減債與發展新業務,也優化資產結構,提升企業的整體競爭力。從目前趨勢看,2024的萬達或許還會賣出更多萬達廣場, 也是更大力度的實現新舊資產與發展動能的轉換。
也是在2023年,王思聰開始更像一個萬達人,與地方領導人同框,談起了文旅等商業地產項目,這對2024就迎來70大壽但仍在只爭朝夕的王健林來說,也是個好消息。
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